LEGAL GUIDE

租户拒绝退租罪，

房东必须了解的 法律应对策略

合同到期了租户却不搬走。如果情绪化应对，反而可能导致房东被处罚。我们将指导您通过正当法律程序确实解决问题。

强制执行

PART 01

租赁合同期限届满，租户却不腾退房屋，您是否正为此苦恼？许多房东在这种情况下会想"能不能以拒绝退租罪来处罚？"

拒绝退租罪是刑法第319条第2项规定的犯罪，指合法进入他人住所或建筑物等后，收到退出要求仍不离开时成立。处3年以下有期徒刑或500万韩元以下罚金。

刑法第319条

第1项：侵入他人住所、管理的建筑物、船舶或航空器或占有的房间者，处3年以下有期徒刑或500万韩元以下罚金。

第2项：在前项场所收到退出要求而不服从者，处同前项之刑。

但这里有一个房东必须了解的重要事实：在租赁关系中，租户的拒绝退租在刑法上很难成立拒绝退租罪。

PART 02

1. 押金返还前的占有权限认定：即使租赁合同终止，如果出租人尚未返还押金，租户享有同时履行抗辩权。在收到押金返还之前，租户维持占有建筑物的正当权限，因此拒绝退租罪难以成立。

2. 租户居住权保护：住宅租赁保护法强力保护租户的居住稳定。合同终止并不意味着立即成为非法占有。特别是在合同续期请求权尚存的情况下，出租人不能随意要求退租。

3. 刑事与民事领域的区分：租赁纠纷本质上属于民事领域。即使提起刑事控告，侦查机关也极有可能认定为民事纠纷而作出不起诉决定。因此，民事程序中的腾房诉讼才是最确实的解决方法。

房东绝对不能做的行为

无论是否为建筑物所有者，未经法律程序强制搬出租户物品、擅自更改门锁密码、采取断电断水措施，反而会导致房东一方因非法侵入住宅罪、强迫罪、毁坏财物罪等受到刑事处罚，在之后的腾房诉讼中也可能产生不利影响。

危险的自力救济（处罚对象）

强制搬出租户物品

更换出入门锁

切断电、水、燃气

对租户大声呵斥、威胁

合法应对（推荐程序）

发送催告函

申请占有转移禁止假处分

提起腾房诉讼

向法院申请强制执行

PART 03

既然难以期待通过租户拒绝退租罪进行刑事处罚，房东就必须通过民事程序系统性地应对。从发送催告函到腾房诉讼，再到强制执行，分阶段推进是最确实的方法。

1. 发送催告函：通过催告函正式传达租赁合同解除意思和退租要求。虽无法律强制力，但在日后诉讼中将成为重要证据，也能给租户施加心理压力。住宅方面，须在合同到期前6个月至2个月内通知解除合同意思，才能防止默示续约。

2. 申请占有转移禁止假处分：在腾房诉讼判决作出前，如果租户将占有转移给第三人，判决的实效性将降低。为防止此情况，提前申请占有转移禁止假处分非常重要。印花税按电子诉讼标准约9,000韩元，另需缴纳担保保证金。

3. 提起腾房诉讼：如果租户在收到催告函后仍不退租，则向法院提起腾房诉讼。一审判决通常需4至6个月，根据案情可能接近1年。明确具备租赁合同终止事实和退租请求证据是胜诉的关键。

4. 不动产交付强制执行：即使腾房诉讼胜诉，租户仍不退租的，向法院申请强制执行。从申请到正式执行约需3个月，由法院执行官将建筑物内的物品强制搬出。

PART 04

腾房诉讼不是简单地提交诉状就结束的程序。租赁合同效力判断、合同续期请求权行使与否、拖欠租金计算、押金同时履行关系等复杂法理相互交织，不动产诉讼专业律师的协助必不可少。

直接进行腾房诉讼

执行强制执行

不动产相关诉讼

从腾房催告函发送到占有转移禁止假处分、腾房诉讼以及强制执行，全程提供支持。无需到访，仅通过电话即可委托，全国各地均可受理。强制执行方面，执行专家将在现场提供钥匙移交、执行陪同等实质性支持。（强制执行另行委托）

PART 05

• 项目：费用

• 腾房诉讼律师委托费

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• 委托时催告函发送：0韩元（免费）
• 委托时占有转移禁止假处分：0韩元（免费）
• 仅单独委托催告函：20万韩元
• 法院缴纳实费（印花、送达费等）：约50万韩元至100万韩元
• 不动产交付强制执行：另行签约

费用说明参考事项

PART 06

为租户拒绝退租问题感到困惑的房东，不必想得太复杂。一通电话即可启动所有程序。

1. 初次咨询·文件准备：请通过电话告知案件概况，我们将告知所需文件清单和预计程序。

2. 深度咨询：基于文件分析案件争点，制定最优策略。

3. 委托合同：无需到访，仅通过电话即可委托。全国各地均可受理。

4. 诉讼推进：PART 07

Q

拒绝退租罪和非法侵入住宅罪有区别吗？

是的，有区别。非法侵入住宅罪是从一开始就非法进入的情况下成立，拒绝退租罪是合法进入后收到退出要求仍不离开时成立。两者均规定在刑法第319条中，保护法益是事实上的住居安宁。

Q

租户不交房租，能立即赶走吗？

住宅方面，租户拖欠租金达到2期租金时可解除合同；商铺方面，拖欠3期租金时可解除。但必须明确表示解除意思，合同不会自动终止。解除通知后仍不退租的，须通过腾房诉讼依法让其退出。

Q

行使了合同续期请求权的租户也能让其退租吗？

租户可行使1次合同续期请求权。但在多次拖欠租金、损坏建筑物、未经出租人许可转租给他人的情况下，可以拒绝续约。在此情况下可合法要求退租。

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