LEGAL GUIDE

租户退出请求，

从哪里开始？

合同到期了租户却不搬走的话，应该用法律程序而非情绪来应对。 腾房诉讼专业律师从内容证明到强制执行全程亲自指导。

不动产诉讼 执行

OVERVIEW

租户退出请求是指租赁合同期满或出现解约事由后，租户仍不交还建筑物时，出租人依法要求返还占有的程序。仅凭口头通知或短信无法强制退出，必须经过合法的法律程序。

常见的情况是月租拖欠数月，或全租（保证金租赁）到期后租户毫无搬离迹象。此时如果情绪化应对或擅自更换门锁，反而可能被以非法侵入住宅罪或损害赔偿起诉，务必格外注意。

租户退出请求的正确方式是：以发送内容证明为起点，经申请占有移转禁止假处分和提起腾房诉讼，必要时直至强制执行依次推进。在此过程中获得专业律师的帮助，可大幅节省时间和费用。

TENANT EVICTION

1. 月租持续拖欠：住宅拖欠2期以上、商铺拖欠3期以上租金即构成合同解除事由。拖欠越积越多，出租人的经济损失如滚雪球般增大。

2. 合同期满后仍拒绝退出：租赁期限届满后租户继续居住的，如已合法发出续约拒绝通知，即可请求退出。

3. 擅自转租或变更用途：未经出租人同意转租给第三方，或以合同约定以外的用途使用，属于明显的合同违约。

4. 建筑物毁损及违法行为：故意破坏建筑物、非法经营、辱骂或威胁等严重违约情形发生时，租赁关系难以维持。

PROCESS

从发送内容证明到强制执行，分步说明租户退出请求的全流程。

STEP 01

发送内容证明

通过邮局发送内容证明，明确传达解约意思并预告不配合退出时将采取法律措施。虽无法律强制力，但具有心理施压效果，不少案件在此阶段即可解决。

委托时费用0韩元

STEP 02

申请占有移转禁止假处分

防止腾房诉讼期间租户将占有转移给第三方的保全处分。如果遗漏此程序，即使胜诉也可能无法强制执行，因此实际上是必经程序。印花税考虑电子诉讼优惠后通常约9,000韩元。

通常需2～3周/委托时费用0韩元

STEP 03

提起腾房诉讼

向法院提起建筑物交付请求诉讼。起诉状受理后送达租户，经辩论或调解后宣判。起诉状有误将收到补正命令导致整体进度延迟，因此从一开始就通过专业律师准确提交非常重要。

通常需3～6个月

STEP 04

强制执行（如需，另行签约）

胜诉判决后租户仍不退出的，由法院执行官强制搬出物品。不过大部分租户在判决阶段或执行预告（戒告）阶段自行退出。不动产交付强制执行另行签约办理。

从申请到正式执行约需3个月

COST GUIDE

占有移转禁止假处分（委托时） 0韩元

内容证明发送（委托时） 0韩元

仅单独委托内容证明 20万韩元

法院缴纳实费（印花税、送达费、邮费等合计） 约50万～100万韩元

不动产交付强制执行 另行签约

ATTORNEY

HOW TO START

无需到访，仅电话即可委托，全国各地均可办理。

1. 初次咨询：电话确认案件概况和材料

• 2. 深度咨询：具体讨论案件争点和策略

• 3. 委托签约：确定费用和范围后签订合同

• 4. 诉讼推进：从内容证明到判决全程代理

SERVICE

腾房内容证明

以法律准确的方式撰写并发送解约意思和退出要求。委托时不产生费用。

占有移转禁止假处分

迅速办理保全处分，提前防止诉讼中因占有人变更导致判决失效。委托时不产生费用。

提起腾房诉讼及代理

起诉状撰写、法院提交、出庭辩论、参与调解等诉讼全程由律师亲自办理。

强制执行支援（另行签约）

判决后仍不退出的，通过法院执行官进行强制搬出程序。从钥匙接收到执行现场应对全程支援。

KEY POINT

续约拒绝通知的时间不可错过。

以租赁期限届满为由推进退出的，必须在期限届满前6个月至2个月内发出续约拒绝通知。错过这一时间窗口将发生默示续约，合同可能自动延长。建议通过短信、邮件、内容证明等方式确保留下证据。

绝对不可自力救济。

心急之下更换门锁或搬出租户物品的行为，可能被反诉非法侵入住宅罪或毁损罪。租户退出请求务必通过法律程序进行。

趁保证金还在时就要行动。

月租持续拖欠会导致保证金迅速消耗。在保证金充裕时启动腾房诉讼，才是将经济损失降到最低的方法。时间越拖，出租人遭受的损失只会越大。

RESOURCES

实务研究资料说明

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