LEGAL GUIDE 2026
竞拍成功后的腾房诉讼，
占有人赖着不走时 必须了解的解决策略
付清了全部拍卖款却拿不到钥匙？ 交付命令的6个月期限一过，费用和时间都要翻倍。
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在拍卖法庭上成功竞得心仪物件的喜悦是短暂的，付清拍卖款后原占有人不腾出住宅或商铺的情况比想象中更常见。每月贷款利息照扣，完全无法入住或使用的状态持续越久，投资回报率就越急剧下降。
竞拍成功后需要腾房诉讼的时刻正是此时。交付命令的6个月申请期限已过、有对抗力的租户拒绝搬走、或占有人提出法律主张赖着不走的情况下，都需要通过腾房诉讼获得判决，通过强制执行收回占有。
竞拍人首先要确认的事
以付清拍卖款之日为准，6个月内应申请交付命令；超过6个月或存在有对抗力的占有人时，则应选择竞拍后腾房诉讼。如难以判断适合哪种程序，咨询专业律师最为可靠。
交付命令与竞拍后腾房诉讼，有什么不同
竞拍人收回占有的法律途径主要有两种。交付命令是为拍卖程序设立的快速特别制度，腾房诉讼是通过本案诉讼获得判决这一强有力执行依据的程序。因占有人类型和申请时间不同而选择不同，准确理解两者的核心区别非常重要。
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区分：交付命令 竞拍后腾房诉讼 |
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申请期限：付清款项后6个月内 无期限限制 |
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对象
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债务人、前所有人、 无对抗力的占有人
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包括有对抗力的租户在内的 所有占有人 |
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程序方式：书面审查（决定） 辩论程序（判决） |
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所需时间：受理后约1-2周 约6个月至1年 |
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主要费用：申请费约10万韩元左右 律师委托费+法院实费 |
不可错过的核心要点
交付命令的6个月申请期限是绝对期限。即使与占有人的腾房协商进展顺利，也必须在期限内递交交付命令。错过期限就必须另行进行腾房诉讼，时间和费用负担大幅增加。
根据占有人类型变化的竞拍后腾房诉讼策略
准备竞拍后腾房诉讼时，首先要做的就是准确了解当前占有房产的人是谁、以什么法律权源占有。根据占有人类型，有的可以申请交付命令，有的则必须直接进入腾房诉讼。
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前所有人（债务人）：被拍卖的前所有人继续居住的情况。无对抗力，6个月内可申请交付命令，之后通过腾房诉讼应对。
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无对抗力的租户：晚于注销基准权利办理迁入登记的后顺位租户属于交付命令对象。必须确认是否提出分配要求及保证金领取情况。
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有对抗力的租户：早于注销基准权利具备对抗要件的先顺位租户不能申请交付命令。此时竞拍后腾房诉讼是唯一的法律途径。
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第三方非法占有人：竞拍后原占有人将占有转移给第三方的，需对新占有人另行提起腾房诉讼。占有转移禁止假处分是关键。
尤其竞拍公告后占有人变更的情况非常危险。对原占有人获得的交付命令对新占有人没有效力。要事先阻断这一风险，必须将占有转移禁止假处分与交付命令或腾房诉讼一并申请。
竞拍后腾房诉讼程序，流程如下
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案件分析及资料准备：收集拍卖款付清证明、不动产登记簿、迁入住户查阅、租赁相关资料等，分析占有人的对抗力情况。
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发送内容证明及占有转移禁止假处分：向占有人发送要求搬离的内容证明，同步申请假处分防止占有转移给第三方。
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提起腾房诉讼：以竞拍取得所有权的事实和占有人的不当占有为依据，提起房屋交付请求诉讼。通常需6个月至1年。
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胜诉判决确定及赋予执行文：获得法院的房屋交付判决，判决确定后办理执行文和判决正本送达手续。
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申请强制执行并完成：向执行官办公室申请强制执行。警告（预告）执行后占有人仍不搬走的，由法院执行官强制搬出物品收回占有。强制执行从申请到本执行约需3个月。
委托腾房诉讼时占有转移禁止假处分费用为0韩元？
竞拍后腾房诉讼费用是多少
腾房诉讼律师委托费 200万韩元起
占有转移禁止假处分（委托时） 0韩元
内容证明（委托时） 0韩元
仅单独委托内容证明 20万韩元
法院实费（印花税、送达费、邮费等合计） 约50万-100万韩元
房产交付强制执行 单独合同
竞拍后腾房诉讼，为什么需要专业律师
通过拍卖竞得房产的过程自己可以完成。但占有人赖着不走时的腾房诉讼是完全不同的领域。占有人对抗力分析、假处分申请时机、诉讼策略制定、强制执行现场应对等，经验和专业性决定结果。
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既是房产专业律师又持有房产经纪人资格，同时掌握法律和房产实务。
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从腾房内容证明到占有转移禁止假处分、腾房诉讼、强制执行全程支持。
竞拍后腾房诉讼不仅是获得胜诉判决，执行日程管理、现场应对、动产处理等实务经验才能产生真正的差异。亲身经历数百件强制执行现场的律师办理案件，即使遇到意外变数也能沉着应对，完成占有收回。
委托程序很简单
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通过电话了解案件概况，告知所需资料清单。
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深度咨询：基于资料分析占有人的权利关系，制定最佳法律策略。
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委托合同：同意费用和程序后签订委托合同。无需到访，电话即可办理。
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诉讼进行
竞拍后腾房诉讼中常见的失误
拍卖经验不足的竞拍人在腾房过程中反复犯的错误。一个失误就可能导致数月延迟和数百万韩元的额外费用，提前了解非常重要。
失误1. 错过交付命令期限
与占有人协商期间错过付清拍卖款后6个月的交付命令申请期限的案例不少。过了这个期限就不能申请交付命令而必须通过竞拍后腾房诉讼，因此协商与法律程序务必同步进行。
失误2. 遗漏占有转移禁止假处分
腾房诉讼进行期间占有人将占有转移给第三方的，原判决无法对新占有人执行。要避免从头再来的局面，必须在诉讼初期同时申请占有转移禁止假处分。
失误3. 错误判断占有人的对抗力
对早于注销基准权利办理迁入登记的租户申请交付命令会被驳回。对抗力分析错误会导致程序选择本身出错，浪费时间。必须准确比对不动产登记簿和迁入住户查阅资料，判断困难时专家咨询必不可少。
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