不动产腾房诉讼程序完全指南
不动产腾房诉讼程序，
从内容证明到强制执行 一目了然
租户不搬让您头疼？
租赁期限届满但租户不搬离，或连续数月拖欠房租且失联，作为房东每一天都度日如年。明明是自己的房子却无法自主处理的无奈，以及不断累积的经济损失。如果您正面临这样的困扰，正确了解不动产腾房诉讼程序就是解决的第一步。
不动产腾房诉讼是针对丧失占有权利的租户或非法占有人，请求交付不动产的民事诉讼。不是简单地提交诉状等待判决，而是从内容证明发送到占有转移禁止假处分、本案诉讼，直到最终的强制执行，经过多个阶段才能完整收回建筑物。
不动产腾房诉讼，什么情况下需要
很多房东在"跟租户说了要搬但对方就是不走"的情况下，不知从何下手。不动产腾房诉讼程序在以下情况下是必要的。
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租赁合同期限届满：合同期限结束且已完成拒绝续约通知，但租户仍不搬离的情况。
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租金长期拖欠：住宅拖欠2期以上、商铺拖欠3期以上即构成合同解除事由。解除通知后仍不腾房时可提起诉讼。
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擅自占有及非法转租：无合同占有建筑物的情况，或租户未经出租人同意将房屋转租给第三方的情况，也属于腾房诉讼的范围。
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拍卖竞得后不搬离：通过拍卖取得不动产，但不具有对抗力的占有人不主动搬离的情况，也需要走不动产腾房诉讼程序。
在这些情况下，房东直接搬出租户的物品、更换锁具或物理阻断进出的行为是法律禁止的。稍有不慎可能引发侵入住宅或损坏财物等刑事问题，必须按照法律程序解决。
不动产腾房诉讼程序，逐步了解
不动产腾房诉讼程序不是简单提交诉状就结束的。任何一个阶段出现失误，整体周期都可能延长数月，因此从一开始就准确进行至关重要。以下逐步说明整体流程。
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发送内容证明
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申请占有转移禁止假处分：不动产腾房诉讼程序中最核心的保全措施。诉讼进行中如果租户将占有转移给第三方，即使胜诉也无法强制执行。为防止这种情况，必须向法院申请假处分固定占有人。通常申请后2~3周内作出裁定，收到裁定书后须在2周内完成执行。委托法道办理腾房诉讼时，此程序费用不另行收取。
参考
占有转移禁止假处分的印花税按电子诉讼标准通常约9,000韩元，包括向法院缴纳的实际费用在内的总费用因案件而异。
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腾房诉讼诉状提交：正式向法院请求交付不动产的阶段。诉状中须准确记载当事人信息、诉讼请求和请求原因、举证资料等。诉状不准确会收到补正命令，此时案件处理会推迟，可能额外增加数月时间。从一开始就按要求准确撰写是缩短周期的关键。
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被告送达及答辩书提交期间：法院受理诉状后向租户（被告）送达诉状副本，被告须根据民事诉讼法第256条第1款在30日内提交答辩书。未提交答辩书的可宣告无辩论判决，此时可较快得出结论。即使租户失联，也可通过公示送达程序进行。
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辩论日及调解日：被告提交答辩书后法院指定辩论日期。通常进行1~2次辩论日，法院也可能劝告调解。调解成立的话诉讼可提前结束，不成立则进入判决。
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判决宣告及确定：审判部审查证据和主张后宣告判决。一般来说不动产腾房诉讼程序的本案约需4~6个月，案情复杂的可能更长。判决确定后可据此申请强制执行。
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强制执行（不动产交付）：获得胜诉判决但租户仍不搬离的，向法院执行官室申请强制执行。执行官进行第一次催告（事先通知）并给予自行搬离期限，期限内不搬离则进行正式执行。正式执行时由法院执行官将不动产内部物品强制搬出。强制执行从申请到正式执行约需3个月。
TIP
实际走到强制执行的比例仅占全部腾房诉讼案件的一部分。大多数租户在判决宣告后或催告阶段就会主动搬离。
不动产腾房诉讼费用需要多少
腾房诉讼律师委托费
200万韩元起
委托时占有转移禁止假处分
0韩元（免费）
委托时内容证明发送
0韩元（免费）
仅委托内容证明时
20万韩元
法院缴纳实际费用（印花税、送达费等）
约50万~100万韩元
不动产交付强制执行
另行签约
不动产腾房诉讼程序，为什么要交给专业律师
腾房诉讼是一般民事诉讼中实务经验对结果影响最大的领域之一。诉状撰写阶段的细微错误可能导致补正命令，将整体周期延长数月；错过占有转移禁止假处分的执行时机，即使胜诉也可能无法强制执行。
此外，在强制执行阶段现场变数非常多。每位执行官的操作可能略有不同，占有人的应对也可能使情况急剧变化。此时如果有对不动产腾房诉讼程序拥有丰富实战经验的律师同行，可以迅速应对意外变数。
代表律师简介
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大韩律师协会注册 不动产专业律师 / 民事专业律师
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持有公证中介师资格
MBC
KBS
SBS
YTN
委托流程是怎样的
- STEP 1：初次咨询及材料准备
通过电话告知案件概况，我们将告知所需材料和进行方向。
- STEP 2：深度咨询
根据材料具体告知案件的胜诉可能性、预计周期和准确费用。
- STEP 3：委托合同
通过电话或到访签订委托合同。无需到访也可办理。
- STEP 4：诉讼进行
也请提前了解腾房诉讼的实务信息
不动产腾房诉讼各程序所需时间汇总
很多人关心不动产腾房诉讼整体程序需要多长时间。当然因案件难度和对方应对而异，但按一般标准整理如下。
各程序预计所需时间
发送内容证明
约1周
约2~4周
腾房诉讼本案（立案~判决）
约4~6个月
强制执行（申请~正式执行）
约3个月
免责公告说明