腾房诉讼专业法律中心

不动产交还强制执行预告，

从戒告到正式执行 全流程完全说明

拿到胜诉判决了租户还不搬？从强制执行预告（戒告）程序到正式执行完成，基于实务经验只整理核心内容。

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腾房诉讼获得胜诉判决后，租户仍然拒不交还不动产的情况时有发生。此时如果业主自行更换门锁或搬出物品，反而可能构成刑事犯罪。合法途径只有一条——通过法院执行官进行不动产交还强制执行。

不动产交还强制执行是指取得执行依据（生效判决书、起诉前和解笔录等）的出租人向管辖法院执行官办公室申请执行，执行官到现场通知占有人搬离，逾期不搬则强制搬出占有人物品的程序。这一过程的第一步就是不动产交还强制执行预告，即"戒告"。

CORE CONCEPT

不动产交还强制执行预告通常称为"戒告"，是执行官亲自前往不动产现场，通知占有人"如在规定期限内不自行交还，将不再另行通知直接进行强制执行，全部费用由您承担"的程序。

戒告现场执行官确认占有状况，将预告书张贴在建筑物内显眼处。占有人不在时则贴在大门上。戒告通常给予1至2周的自行交还期限，在此期限内占有人自行搬离的，无需进行正式执行即告结束。

每月积压的拖欠租金、石沉大海的联系、拿到法院判决了租户还是不搬——您是否正为此夜不能寐？妥善准备不动产交还强制执行预告，不少租户在戒告阶段就会自行搬离。关键在于初期设计。

FULL PROCESS

不动产交还强制执行程序大致分为执行文书签发、强制执行申请、戒告（预告）、正式执行、拍卖等阶段。按顺序逐一了解。

STEP 1

签发执行文书·送达证明

胜诉判决生效后，在管辖法院领取具有执行力的判决正本、送达证明和生效证明。这些文件是强制执行的起点。

STEP 2

申请强制执行并预缴费用

附上执行文书等材料向管辖法院执行官办公室提交不动产交还强制执行申请书。受理后按预缴通知缴纳费用，即分配负责执行官。

STEP 3

戒告（强制执行预告）

负责执行官确定戒告日期后到现场。确认占有状况，通知占有人在一定期限（通常1至2周）内自行交还。逾期不交的立即进行正式执行。

自行搬离时到此结束

STEP 4

正式执行（强制搬出）

戒告期限届满仍未交还的，提交继续执行申请书。正式执行当天，法院执行官在现场强制搬出占有人物品，更换门锁后将不动产交还出租人。

STEP 5

动产保管及拍卖

搬出的物品存放于执行官指定的仓库。占有人在规定期限内不来领取的，可通过拍卖程序处置。

上午10点～下午6点（法定节假日休息 / 12点～1点午休）

ON-SITE DETAIL

不动产交还强制执行预告当天，执行官、债权人（出租人）和2名见证人一同前往现场。必要时开锁技师也会随行。占有人拒绝开门时由开锁技师强制开锁，产生的费用计入执行费用。

执行官进入室内了解当前居住人员、物品数量等占有状况。随后可能估算正式执行所需的搬运费和保管费。戒告书张贴在室内最显眼处，载明在规定期限前不自行交还将实施正式执行。

注意：戒告时发现占有人已更换怎么办？

执行官前往现场进行不动产交还强制执行预告时，如发现不是原占有人而是新的占有人，该次执行可能无法进行。为防止这种情况，在腾房诉讼前必须考虑申请占有转移禁止假处分。假处分印花税按电子诉讼标准通常约9,000韩元，法院缴纳的全部实费（印花税、送达费、开锁费、邮费等）大约50万至100万韩元。

TIME & COST

不动产交还强制执行从申请到正式执行完成约需3个月。会因管辖法院执行官的工作量、不动产类型（住宅·商铺）、物品数量、占有人态度等有所不同，但前期越是准确做好材料准备和程序设计，越能缩短周期。

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不动产交还强制执行主要时间节点

执行申请～戒告

约2～4周

戒告自行交还期限

1～2周

确定正式执行日期

约1～3周

申请～正式执行完成

约3个月

在不动产交还强制执行预告阶段占有人自行搬离的情况在实务中相当常见。执行官亲自上门送达预告书会给占有人带来现实压力。因此戒告本身就起到了"搬离谈判最后机会"的作用。

• 项目：费用范围

• 法院实费（印花·送达费·邮费等）：约50万～100万韩元

• 戒告执行费（含出差费）：因管辖·距离而异

• 正式执行费用（搬运·保管等）：因面积·物品量而异

• 律师费（腾房诉讼标准）：200万韩元起

REALITY CHECK

毫无准备就推进

执行文书·送达遗漏导致申请被退回。占有人将名义转给第三人导致执行不能。预告后到正式执行日程延误。反复追加预缴导致费用暴涨。最终浪费数月仍无法收回不动产。

与专业人士规划后推进

从腾房诉讼阶段就用占有转移禁止假处分封堵占有转移。提前备齐执行文书·送达等材料。戒告现场见证人·开锁技师顺利随行。正式执行当天一次完成物品搬出和钥匙交接。将不必要的延误和额外费用降到最低。

SPECIALIST

UM

从发送腾房内容证明到占有转移禁止假处分、腾房诉讼再到强制执行，全流程统一规划。强制执行现场由执行专家陪同，协助钥匙交接和现场应对。

MBC SBS KBS YTN

持续被各大媒体报道为不动产诉讼领域专家，在实务最前线为委托人争取尽早收回不动产。

程序·费用·期限一目了然。

一通电话即可完成委托 | 无需到访 | 全国办理

HOW TO START

1. 初次咨询及材料准备 — 电话告知情况即为您指导所需材料。

2. 深度咨询 — 根据材料透明说明案件难度和预估费用。

3. 委托签约 — 无需到访，电话即可委托。全国各地均可办理。

4. 诉讼及强制执行推进 — 内容证明、假处分、腾房诉讼、强制执行一站式办理。：RESOURCES

仅单独委托内容证明为20万韩元，腾房诉讼律师费200万韩元起。委托时占有转移禁止假处分和内容证明均为0韩元，无额外费用。

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上午10点～下午6点 | 法定节假日休息 | 12点～1点午休