不动产交付执行假处分 专业指南

租户赖着不走，

必须等到本案判决吗？

不动产交付执行假处分是在本案判决前紧急收回占有的强有力的法律手段。

本文将详细说明不动产交付执行假处分的准确含义、条件和实务程序。

腾房诉讼办理件数

强制执行直接经验

不动产相关诉讼

合同期限已满，租金拖欠不断累积，但租户毫无搬走的迹象。发了内容证明也被无视，打电话也不接。作为房东，似乎除了看着每月不断增加的损失别无他法。

提起腾房诉讼的话，到判决通常需要数月到接近1年。在此期间建筑物被闲置，月租损失如滚雪球般增大。无法与新租户签约，只有建筑物管理费不断支出的恶性循环——经历这种情况的人并不少。

在这种紧急情况下，无需等待本案判决就可以先行收回占有的法律手段就是不动产交付执行假处分。与一般保全处分不同，它可以事先获得事实上等同于本案胜诉的效果，在实务中是非常有力的程序。

不动产交付执行假处分是为保全建筑物或土地的交付请求权，或为确定有争议的不动产权利关系的临时地位，法院命令将占有转移给债权人的处分。与通常的假处分仅维持现状不同，这一程序实质上带来收回不动产占有本身的结果。

一般假处分（维持现状型）

仅限于禁止占有转移的程度。起到阻止当前占有人转移给第三方的作用，但无法直接收回建筑物。

VS

不动产交付执行假处分

仅凭法院裁定就将占有本身转移给债权人（房东）。无需等待本案判决即可直接收回不动产的强有力手段。

法律术语中也称为"满足性假处分"。因为它在假处分阶段就预先实现了本案诉讼胜诉时才能获得的结果。因此法院对此程序要求非常严格的条件。

不动产交付执行假处分比一般保全处分需要更高水平的释明。法院要求的核心条件大致可分为两个。

1. 被保全权利的高度释明：房东所拥有的腾房请求权必须明确到债务人（租户等）的抗辩不成立的程度。即对方几乎没有主张正当占有权源的余地。

2. 保全的必要性：必须证明如果等待本案判决再进行腾房，会给房东造成难以恢复的损害或施加过于苛刻的负担。

法院认可保全必要性的案例

实务中不动产交付执行假处分获批的代表性类型如下。

已支付和解金却不履行的情况

腾房纠纷中达成和解并支付了和解金，但占有人拒绝腾房继续赖着不走的案件

建筑物损坏或价值下降严重的情况

因占有人擅自使用或放任导致建筑物本身遭受严重损害，随着时间推移不可恢复的损害不断扩大的案件

非法占有状态明显的情况

租赁关系本身不存在或已明确终止，占有人难以被认可拥有任何正当权源的案件

如此，不动产交付执行假处分并非仅因"租户不搬走"就可以申请的程序。根据案件的具体事实关系获批可能性不同，因此必须获得腾房诉讼经验丰富的专业律师的判断。

不动产交付执行假处分与一般腾房诉讼走不同的路径。让我们逐步了解从假处分申请书提交到执行的过程。

1. 假处分申请书的撰写及提交：将被保全权利的存在和保全必要性具体记载的申请书提交至管辖法院。申请主旨中包含命令将不动产占有转移给债权人的内容。

2. 释明资料的准备及审问：彻底准备租赁合同、解除通知内容证明、拖欠明细等支持被保全权利的资料。法院多数情况下会给予债务人审问机会，审查双方主张。

3. 担保提供：法院在批准假处分时可命令债权人提供一定金额的担保。担保提供方式包括现金缴存或签订支付保证委托合同等。

4. 假处分裁定及执行：法院作出假处分裁定后，以此为依据向执行官申请不动产交付执行。裁定作出后即使没有本案判决也会产生占有转移的效力。

不动产交付执行假处分比通常的腾房诉讼进行得更快，但法院要求的释明水平也相应更高。文件的准确性和法理构成左右着结果，因此与专业律师一起准备是关键。

申请假处分时需向法院缴纳印花税和送达费。不动产交付执行假处分的印花税为本案诉讼印花税的二分之一，印花税上限为50万韩元。送达费为当事人数乘以8次的金额。

• 项目：费用说明
• 法院实费（印花税、送达费等）：大约50万至100万韩元水平（因案件而异）
• 担保提供金：按法院裁定（案件结束后可收回）
• 律师委托费

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为您判断假处分获批可能性。

不动产交付执行假处分并非只能独立进行。实务中通常与腾房诉讼一起策略性并行。理解不动产交付执行假处分在整体腾房程序流程中的位置很重要。

腾房程序的整体流程

第1阶段——通过发送内容证明请求自行搬离

第2阶段——申请占有转移禁止假处分（防止占有转移）

第3阶段——提起腾房诉讼（或紧急时并行不动产交付执行假处分）

第4阶段——判决确定后强制执行（另行委托）

占有转移禁止假处分起到防止当前占有人将占有转移给第三方的作用。占有转移禁止假处分的印花税考虑电子诉讼折扣率后通常约为9,000韩元。而不动产交付执行假处分是将占有本身返还给房东的积极处分，性质不同。

如果保全必要性得到充分释明的紧急案件，可以通过不动产交付执行假处分在本案判决前收回占有，同时进行腾房诉讼确保法律稳定性。这种情况下，在腾房诉讼判决作出前已经收回了建筑物，因此可以将损失降到最低。

即使不动产交付执行假处分获批，如果占有人不自行搬走，最终仍需通过强制执行收回占有。不动产交付强制执行从申请到正式执行约需3个月。

A. 告诫（警告）程序

强制执行申请受理后，负责执行官会警告占有人在一定期限内自行搬离。该期限通常给予1至2周。

B. 正式执行

告诫期过后仍未自行搬离时，由法院执行官将不动产内的物品强制搬出。搬出的物品保管在指定仓库。

强制执行在实务中是存在各种变数的复杂程序。与现场应对经验丰富的专家一起进行是防止执行不能或延迟的最确实方法。

从发送内容证明到占有转移禁止假处分、腾房诉讼以及强制执行（另行委托），全程提供支持。无需到访仅通过电话即可委托，全国各地均可受理。

1. 初次咨询及材料准备

2. 深度咨询：根据您提交的材料，具体说明案件争点、诉讼策略、预期期限和费用。

3. 委托签约：仅通过电话即可签订委托合同。全国各地无需另行到访即可办理。

4. 诉讼进行：时间越长损失越大。