LEGAL GUIDE 2025

建筑物交付请求之诉，

出租人不可忽略的 核心程序总整理

不动产诉讼累计

腾房诉讼直接办理

强制执行履行

了解保护出租人财产权的法律程序是第一步。

1. 建筑物交付请求之诉的定义: 建筑物交付请求之诉是指在租赁合同终止后租户仍不归还建筑物时，出租人向法院提起的民事诉讼。法律术语中建筑物交付请求之诉是准确的表达，通常也称为腾房诉讼。建筑物交付和建筑物腾房含义相同。

2. 什么情况下提起建筑物交付请求之诉: 租赁合同期限届满租户仍不退房的情况、月租长期欠缴导致合同解除事由发生的情况、或无任何合同擅自占有建筑物的情况最为典型。住宅租赁保护法规定欠缴2期以上租金，商业建筑租赁保护法规定欠缴3期以上租金时，出租人可在合同解除通知后提起建筑物交付请求之诉。

出租人最常犯的错误

准备建筑物交付请求之诉时最常见的错误是错过租赁合同解除通知时间。以合同到期为由提起诉讼时，必须证明在租赁保护法规定的解除通知期间（到期日前6个月至2个月）内已作出通知。如未满足该要件，可能导致诉讼不利，因此需要专业人士的协助。

时间越长，出租人的损失越大。

BEFORE

月租无法收取，租户联系不上。建筑物被闲置，也无法找到新租户的状态持续下去。每月损失不断累积，建筑物价值也有下降的风险。

AFTER

通过建筑物交付请求之诉获得确定判决后，可以用法律强制力收回建筑物。还可以一并请求欠缴租金和不当得利，最大程度减少财产损失。

实务要点

即使在建筑物交付请求之诉中胜诉，租户也可能不会自愿退房。此时必须向法院申请不动产交付强制执行。强制执行从申请到正式执行约需3个月，由法院所属执行官强制搬出建筑物内的物品。因此建筑物交付请求之诉越早开始对出租人越有利。

从寄送内容证明到强制执行，一览全流程。

1. 寄送内容证明

2. 占有转移禁止假处分申请

3. 建筑物交付请求之诉提起

向管辖法院提交诉状。可向不动产所在地或租户住所地法院提起，大多数情况下向不动产所在地法院提交。必须精心准备租赁合同、解除通知记录、欠缴记录等证据材料。建筑物交付请求之诉本案通常需要4至6个月。

4. 判决确定及强制执行

建筑物交付请求之诉胜诉判决确定后，大多数租户会自愿退房。但若不退房，则向法院执行官室申请强制执行，由法院所属执行官进行建筑物内物品的强制搬出程序。强制执行从申请到正式执行约需3个月。强制执行以另行委托合同方式进行。

透明的费用说明，减少不必要的顾虑。

因案而异

0韩元

委托时免费

内容证明

0韩元

委托时免费

法院缴纳实费

50～100万韩元

印花税/送达费/邮费等

可以只委托内容证明吗？

无需到访，仅通过电话即可委托。全国任何地方均可办理。

1. 首次咨询及文件准备

通过电话了解案件概况，告知所需文件（租赁合同、登记簿誊本、欠缴记录等）。

2. 深度咨询

根据文件具体咨询建筑物交付请求之诉的方向、费用、预计期限等。

3. 委托签约

同意咨询内容后签订委托合同。仅通过电话也可签约。

4. 诉讼进行

从内容证明寄送、占有转移禁止假处分申请到建筑物交付请求之诉提起，全过程由代表律师亲自办理。

一通电话即可明确了解程序和费用。

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整理了诉讼前必须确认的事项。

准确掌握当前占有人是谁

建筑物交付请求之诉中最重要的准备事项之一是确认实际占有人。租赁合同上的租户与实际占有人可能不同，指定错误的被告即使胜诉也难以实际执行。应通过迁入户籍查阅、现场走访等多角度确定占有人。

占有转移禁止假处分务必同时进行

如果在提起建筑物交付请求之诉时不同时申请占有转移禁止假处分，诉讼中租户可能将占有转移给第三人，导致即使胜诉也无法强制执行。假处分决定下达后，在诉讼结果出来之前占有转移被禁止，从而确保判决的实效性。

系统化准备证据材料

要在建筑物交付请求之诉中胜诉，能够证明租赁合同终止事实和租户拒绝交付建筑物的证据必不可少。将租赁合同、不动产登记事项证明书、合同解除通知记录（内容证明）、租金欠缴记录、建筑物台账等按项目整理准备，诉讼进行将更加顺利。

不当得利也可一并请求

提起建筑物交付请求之诉时，可一并请求租赁合同终止日至建筑物交付日的不当得利（月租相当金额）。关键在于避免欠缴租金与不当得利的重复计算，合理计算诉讼标的额，这是需要经验丰富的律师协助的部分。

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