LEGAL GUIDE

建筑物交还执行假处分，

与普通腾房诉讼有什么不同？

仅依靠腾房诉讼的话判决需要6个月以上。建筑物交还执行假处分是紧急情况下快速恢复建筑物占有的强力法律手段。请确认核心要件和实务程序。

不动产诉讼累计业绩

承租人合同期满后仍不交还建筑物，或非法占有人拒绝搬离——身处此境的业主想必听说过建筑物交还执行假处分这一概念。普通腾房诉讼程序从起诉到判决生效再到强制执行耗时较长，过程中建筑物被损坏或占有被转移给第三人将造成无法挽回的损失。

建筑物交还执行假处分正是在无法等待本案诉讼判决生效的紧迫情形下，法院临时命令交还建筑物的保全措施。今天我们将从建筑物交还执行假处分的概念、申请要件到实务流程逐一详解。

假处分大致分为"维持现状型"和"执行型"两种。占有转移禁止假处分属于冻结当前占有状态的维持现状型；建筑物交还执行假处分则更进一步，是命令债务人（占有人）预先将建筑物交还债权人（业主）的积极处分。由于是在本案判决生效前就移转占有，法院对建筑物交还执行假处分的准许态度非常审慎。

维持现状型

冻结当前占有人，禁止其将占有转移给第三人。作为腾房诉讼的前置步骤最常使用。

执行型 建筑物交还执行假处分

在本案判决前将占有移交债权人。须认定存在显著损害或紧迫危险。

在城市更新项目中需要腾退未搬迁户的组合，以及因承租人违法行为导致建筑物正遭受严重损害的业主，是使用建筑物交还执行假处分的典型案例。申请后最快约3个月即可获得法院裁定，比通常耗时近1年的腾房诉讼快得多。

法院准许建筑物交还执行假处分须同时疏明以下两个要件。任何一个不足则申请将被驳回。

1. 被保全权利的存在：债权人（业主）须对债务人（占有人）享有请求交还建筑物的实体权利。基于解除租赁合同的建筑物交还请求权、基于所有权的返还请求权等最为典型。权利类型不限物权或债权，即使在申请时尚未确定发生但已具备发生的基础也可获认定。但需要合同书、登记簿副本、内容证明等客观疏明材料。

2. 保全的必要性（紧迫情形）：这是建筑物交还执行假处分与占有转移禁止假处分的根本区别。本案腾房诉讼到判决生效耗时较长，在此期间如果建筑物遭到严重损坏或占有状况复杂化，导致债权人遭受显著损害或目的无法实现的特殊情形，方可满足。仅凭"想尽快收回"的理由不会获准，需有建筑物损坏进行中、安全事故风险、因城市更新延误导致大规模公共利益受损等具体事由支持。

建筑物交还执行假处分仅疏明被保全权利是不够的。保全的必要性——即"现在不交还将产生无法恢复的损害"这一紧迫性的法理证明，才是获准的核心关键。

并非所有腾房纠纷都适合使用建筑物交还执行假处分。法院审查非常严格，主要在以下特殊情形中使用。

再建·再开发项目中的未搬迁户腾退

组合已获得管理处分计划批准但未搬迁户不搬离时，整个项目延误导致巨大的公共和经济损失。此时组合在诚实履行居住搬迁费等支付义务或完成清偿提存后，疏明保全必要性申请建筑物交还执行假处分。

建筑物正在遭受损坏

占有人故意破坏建筑物内部，或放置危险物质严重威胁建筑物安全的情形。等待本案判决生效期间如果建筑物价值急剧下跌或损害扩散至相邻建筑，法院可认定执行假处分的必要性。

非法占有状态有长期化风险

占有人将建筑物转租第三人，或频繁变更经营者名义使占有关系复杂化，时间越久腾房执行越困难。此时建筑物交还执行假处分可在占有关系进一步复杂化前迅速恢复建筑物。

普通腾房诉讼依次经历发送内容证明、占有转移禁止假处分、起诉、辩论、宣判、强制执行等阶段。完成全部流程通常需要6个月到1年以上。

建筑物交还执行假处分则可与本案诉讼分开或同步申请，法院裁定最快约3个月即可作出。但前提是须同时满足被保全权利和保全必要性，并且可能被要求提供担保（缴纳保证金）。

STEP 1 案件分析

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STEP 2 撰写申请书

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STEP 3 询问期日

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STEP 4 裁定 / 执行

建筑物交还执行假处分获准后，基于法院裁定书执行官将进入从占有人手中接收建筑物的执行程序。由法院执行官亲自到场以强制搬出物品的方式进行。

建筑物交还执行假处分在本案判决前就产生占有移转这一重大结果，法院审查标准严格。梳理实务中需特别注意的事项。

1. 疏明材料的充分准备

须尽可能收集租赁合同、解除通知内容证明、登记簿副本、建筑物现况照片、显示损坏程度的鉴定书或诊断书等一切客观材料。法院可能根据疏明程度确定不同的担保金额，材料越充分对债权人越有利。

2. 担保提供（保证金）的准备

即使建筑物交还执行假处分获准，法院也可能为担保债务人可能遭受的损害而要求缴纳保证金。疏明水平较高时可以支付保证委托合同（保证保险凭证）替代，但也有需要现金提存的情况，须做好资金准备。

3. 与本案诉讼的关系设定

建筑物交还执行假处分属于保全措施，须另行或随后提起本案诉讼（腾房诉讼）。假处分不能终局性解决纠纷，最终须通过本案判决确定权利。

4. 应对驳回的可能

保全必要性疏明不充分，或法院认为债务人在本案中有可争辩的余地时，可能驳回申请。即使被驳回也不影响腾房诉讼本身，因此需要同步推进占有转移禁止假处分和腾房诉讼的策略。

实务中比起单独申请建筑物交还执行假处分，更常采用先推进占有转移禁止假处分、再视情况追加申请建筑物交还执行假处分的策略。

占有转移禁止假处分防止当前占有人将占有转移给第三人，避免日后腾房诉讼胜诉后执行对象变更的问题。占有转移禁止假处分的印花税考虑电子诉讼折扣后通常约9,000韩元，准许标准相对宽松，获准可能性较高。

因案件难度而异

法院缴纳实费

约50～100万韩元

含印花、送达费、邮费等

委托时内容证明

0韩元

委托律师时免费

委托时占有转移禁止假处分

0韩元

委托律师时免费

1. 初次咨询及材料准备

电话告知案件概况即为您指导所需材料和推进方向。无需到访，电话即可。

2. 深度咨询

根据提交的材料说明案件争点、预计所需时间和具体费用。

3. 委托签约

同意咨询内容后签订委托合同。全国各地电话即可委托。

4. 诉讼推进

腾房内容证明

委托时免费

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建筑物交还执行假处分

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