腾房诉讼核心指南

腾房诉讼败诉

会怎样？

出租人在腾房诉讼中败诉，不仅要全额承担诉讼费用，还将无法收回房产。为防止败诉，我们整理了必须了解的核心事项。

您的房产中租户不肯搬走，正在准备腾房诉讼吗？很多出租人认为"腾房诉讼理所当然会赢"。从司法年鉴统计来看，腾房诉讼一审中原告（出租人）的胜诉率确实达到全部判决的约96%。但换句话说，剩余约4%的出租人在腾房诉讼中败诉了。

腾房诉讼败诉不仅仅意味着"输了官司"。您将承担全部诉讼费用，失去收回房产的法律手段，某些情况下甚至会被租户反诉要求损害赔偿。因此，从首次提起腾房诉讼时就彻底审查败诉风险至关重要。

腾房诉讼败诉后，出租人将面临以下不利后果。仅仅一次败诉就可能导致数百万韩元至数千万韩元的损失，请务必提前了解各项风险。

1. 全额承担诉讼费用：根据民事诉讼法，诉讼费用由败诉方承担。印花税、送达费、律师费（规定范围内）等全部需要自行承担。

2. 无法收回房产：败诉判决确定后，该案件将无法进行强制执行。租户继续占有的状况可能获得法律认可。

3. 损害赔偿请求风险：以虚假自住为由拒绝续约后提起腾房诉讼的，租户可能反过来提出损害赔偿请求。

4. 时间和机会损失：诉讼期间（至少4-6个月）无法寻找新租户导致空置损失累积，败诉后再次起诉则时间双倍消耗。

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核心要点 — 腾房诉讼败诉不仅仅是费用问题，而是失去收回房产这一核心资产的机会。因此，从诉讼前阶段就必须仔细审查证据收集和法律要件的满足情况。

分析出租人败诉的案例可以发现，大多数是在诉讼准备阶段遗漏事项所致。腾房诉讼败诉的代表性原因如下。

01 未满足合同解除要件

根据住宅租赁保护法须有2期（住宅）或商业建筑租赁保护法须有3期（商铺）的租金拖欠方可解除合同。若拖欠金额未达法定标准，或租户在解除通知前部分还款使拖欠金额降至标准以下，则解除本身无效。在解除不合法的状态下提起腾房诉讼将导致败诉。

02 以虚假自住为目的拒绝续约

出租人以自行居住为由拒绝合同续约请求后，实际上又将房产出租给第三方。此情况下，若虚假自住事实在法庭上被揭露，不仅腾房诉讼败诉，还可能面临租户的损害赔偿请求。宪法法院也曾裁定相关损害赔偿责任条款合宪。

03 未发送内容证明或证据不足

腾房诉讼以租赁合同的合法解除为前提。若仅口头传达合同解除意向而未确保书面证据，法院可能不认可解除事实本身。内容证明是客观证明合同解除意向的核心证据。

04 在保证金未退还状态下起诉

出租人的保证金退还义务与租户的腾房义务属于同时履行关系。不退还保证金而仅要求腾房的，法院可能在认可腾房请求的同时附加与保证金退还同时履行的条件，某些情况下甚至可能驳回。

腾房诉讼的结果对出租人的影响截然不同。胜诉则可向对方索要诉讼费用并通过强制执行收回房产，败诉则情况完全相反。

• 区分：胜诉时 败诉时 |
• 诉讼费用：败诉方（租户）承担 出租人全额承担 |
• 房产收回：通过强制执行确定收回 无法收回，需重新起诉 |
• 租户应对：95%以上自行搬离 继续占有+可能提出损害赔偿 |
• 后续纠纷：判决终结纠纷 纠纷长期化，费用扩大 |

要在腾房诉讼中胜诉，起诉前的准备阶段非常重要。法院不仅审查出租人的权利，还审查程序的合法性。提前审查以下核心事项可大幅降低腾房诉讼败诉风险。

腾房诉讼胜诉必查事项

1. 确认合同解除事由：仔细确认租金拖欠是否符合法定标准（住宅2期、商铺3期），期满后是否合法拒绝续约等解除要件。

2. 通过内容证明通知解除：以内容证明确实传达合同解除意向。该书面文件将成为日后诉讼中证明解除事实的核心证据。

3. 申请占有转移禁止假处分：腾房诉讼前务必申请占有转移禁止假处分。遗漏此步骤，诉讼中占有人变更，即使胜诉也无法执行。

4. 制定保证金退还计划：提前规划租赁保证金的退还时间和方式。不退还保证金即使获得腾房判决，执行也可能延迟。

5. 聘请专业律师：腾房诉讼可能因一份文件的差异而改变结果。房产专业律师的事前审查是最大限度降低败诉风险的最可靠方法。

W 腾房诉讼费用说明

仅委托内容证明为20万韩元，房产交付强制执行按单独合同进行。无需到访，仅通过电话即可委托，全国各地均可办理。

1. 初次咨询及资料准备

2. 深度咨询：审查资料诊断风险，提出最有效的策略。

3. 委托合同：仅通过电话即可签订委托合同。全国各地均可办理。

4. 诉讼进行：按内容证明发送、占有转移禁止假处分申请、腾房诉讼提起的顺序进行。

腾房诉讼败诉并不意味着永远无法收回房产。但以相同事由和相同当事人重复提起同一诉讼会被既判力所阻断。要重新起诉，必须出现新的合同解除事由。

例如，以期满为由的腾房诉讼败诉后，若租户此后拖欠租金产生新的解除事由，则可再次提起腾房诉讼。但重新起诉需要再次投入时间和费用，因此在首次诉讼中确保胜诉是最经济的选择。

TIP

腾房诉讼中常被忽视的部分就是占有转移禁止假处分。遗漏此程序，诉讼中租户将占有转移给第三方时，即使获得胜诉判决，判决效力也不及于新的占有人。最终需要对新的占有人另行提起腾房诉讼，时间和费用双倍产生。