LEGAL GUIDE
腾房诉讼假处分，没有占有转移禁止假处分即使胜诉也
可能无法强制执行
如果您正在准备腾房诉讼，必须先了解假处分程序。 错过一个程序，数月的诉讼可能变得毫无意义。
假处分经验
强制执行履行
CORE ISSUE
腾房诉讼不做假处分
判决书将成为废纸
在腾房诉讼中，即使房东获得了胜诉判决，也并非所有问题都得到解决。判决书的效力仅及于判决书上载明姓名的人。如果在诉讼过程中租户将占有转移给了第三人，则无法凭胜诉判决书对该第三人进行强制执行。
一旦发生这种情况，房东必须针对新的占有人重新从头提起腾房诉讼。数月的时间和费用，以及精神消耗全部白费。从根本上阻断这一风险的程序，正是占有转移禁止假处分。
没有假处分仅进行腾房诉讼的情况
对租户A获得了胜诉判决，但在强制执行时第三人B正在占有。判决书上没有B的名字，因此无法执行。最终不得不针对B从头重新提起诉讼。
假处分与腾房诉讼同时进行的情况
在占有转移禁止假处分已执行的状态下，即使占有人发生变更，也可以从法院获得承继执行文，对新的占有人进行强制执行。无需重新诉讼。
DEFINITION
什么是占有转移禁止假处分
占有转移禁止假处分是指在腾房诉讼进行期间，法院下令禁止当前占有人（租户）将占有转移给第三人的保全处分。这一程序规定于民事执行法第300条，目的是在诉讼结果出来之前维持当前的占有状态，从而确保判决的实效性。
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腾房诉讼假处分的核心效果
假处分执行后，法院执行官将前往相关不动产，告知决定书并在内部张贴公告。此后即使租户将占有转移给第三人，房东也可获得承继执行文，对新占有人进行强制执行。
此外，许多租户在同时收到假处分决定书和诉状后，会认识到房东的决心坚定，主动退房的情况也不在少数。腾房诉讼假处分既是法律安全保障，也起着推动纠纷早期解决的作用。
PROCEDURE
腾房诉讼假处分程序如何进行
腾房诉讼和占有转移禁止假处分通常同时进行。让我们来看一下从内容证明寄送到强制执行的整体流程。
腾房诉讼+假处分全流程
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寄送内容证明
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占有转移禁止假处分申请及执行: 向法院提交假处分申请书后，法院将下达担保提供命令。缴纳供托保证保险后，法院作出假处分决定，执行官到现场张贴公告。通常需要2～4周。
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腾房诉讼提起及审判: 诉状受理后将送达租户，指定辩论期日。因案件而异，平均约需4个月，答辩书未提交时可能以无辩论判决在3～4个月内结案。
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判决及强制执行: 胜诉判决后租户仍不退房的，申请强制执行。执行官在戒告（自行退房通知）后进行正式执行，强制执行从申请到正式执行约需3个月。正式执行时，由法院所属执行官强制搬出物品。
COST
腾房诉讼假处分费用是多少
腾房诉讼+假处分费用摘要
律师委托费 200万韩元起
委托时占有转移禁止假处分 0韩元（包含）
委托时内容证明 0韩元（包含）
法院缴纳实费（印花、送达费、邮费等） 约50万～100万韩元
仅委托内容证明时 20万韩元
不动产交付强制执行 另行签约
DETAIL
假处分执行如下进行
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提交申请书: 向管辖法院提交占有转移禁止假处分申请书。必须明确记载对象不动产的标示和被保全权利。
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提供担保: 按照法院的担保提供命令缴纳供托保证保险。费用通常为数万韩元，需要迅速办理。
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假处分决定: 担保提供完成后，法院将在数日内作出假处分决定。决定书正本必须以正本形式领取。
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现场执行: 执行官前往相关不动产，告知决定书并张贴公告。如门已上锁，需要2名见证人和锁匠。
PROCESS
律师委托流程如下
第1阶段：首次咨询及文件准备
通过电话了解案件概况，告知所需文件清单。准备租赁合同、内容证明、欠租记录等基本资料。
第2阶段：深度咨询
根据提交的文件分析案件争点，制定最优策略。预计期限和费用也将具体告知。
第3阶段：委托签约
仅通过电话即可签订委托合同。全国任何地方，无需另行到访。
第4阶段：诉讼进行
从内容证明寄送到占有转移禁止假处分、腾房诉讼提起、判决、强制执行，全过程由律师亲自办理。
EXPERT
MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演
ALTERNATIVE
担心租户拖延时间时——提诉前和解
与腾房诉讼假处分一起了解的制度是提诉前和解。提诉前和解是在提起诉讼之前在法院获得和解决定的制度。提诉前和解一旦成立，从那一刻起即成为与腾房诉讼胜诉判决书同等的执行依据。
在租赁期限即将届满且租户态度配合的情况下，可通过提诉前和解在不诉讼的情况下快速完成交付程序。但该制度仅在期限届满6个月以内的情况下可以使用。
CHECKLIST
腾房诉讼假处分前，需确认事项
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是否已获取租赁合同并确认合同到期日或解除事由
V
是否已整理月租欠缴记录并确认是否欠缴3期以上
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是否已通过内容证明正式通知租赁终止
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是否已确认当前不动产的实际占有人与合同上的租户一致
V
是否已取得不动产登记簿誊本确认所有权关系
V
是否已保存与租户的对话记录（短信、KakaoTalk等）
在网站顶部菜单1分钟即可申请。
RESOURCES