LEGAL GUIDE

腾房诉讼的含义，

出租人必须了解的 核心程序与解决方法

因租赁到期、租金拖欠、非法占用而头疼吗？ 从腾房诉讼的准确含义到实际办理程序，为您一目了然地整理。

腾房诉讼处理

假处分实绩

如果借用建筑物或土地的租户在合同到期后仍不退租，或者有人无权占用房产，房东该怎么办？这时向法院寻求帮助的就是腾房诉讼。

DEFINITION

腾房诉讼的含义是指，针对无权占有房产的人，请求交还建筑物或土地的民事诉讼。简单来说，就是通过法院正式要求"请搬出我的房子"的程序。

腾房诉讼也被称为建筑物腾房诉讼、土地腾房诉讼等，但含义相同。法律术语也称为"建筑物交付请求诉讼"，实务中"腾房诉讼"这一表述使用最为广泛。其核心是房产所有人或出租人为驱逐丧失占有权限的租户或非法占有人而向管辖法院提起诉讼。

需要腾房诉讼的典型情况

租赁期满

合同期满后租户拒绝退租并继续居住的情况

长期拖欠租金

住宅拖欠2期以上、商铺拖欠3期以上租金，产生合同解除事由的情况

非法占用·违法转租

未经出租人同意转租给第三方，或无任何权限非法占用的情况

拍卖·信托竞得后

通过拍卖取得房产但原占有人拒绝交付的情况

在上述情况下，出租人自行锁门或搬走物品，反而可能因非法侵入住宅罪或故意毁坏财物罪受到处罚。因此必须通过法律程序，即腾房诉讼来解决。

腾房诉讼不是简单地提交诉状等待判决就行。从发送内容证明到强制执行需要经过多个阶段，每个阶段都需要专业的法律知识。

1. 内容证明：发送

2. 占有转移禁止假处分

3. 腾房诉讼：提起

4. 审判：进行

5. 判决·：强制执行

6. 发送内容证明：在正式启动腾房诉讼前，向租户发送告知合同终止事实并要求退租的内容证明。其本身没有法律约束力，但将成为日后诉讼中证明出租人意思表示的重要证据。

7. 申请占有转移禁止假处分：这是腾房诉讼中最重要的事先措施。如果诉讼中租户恶意将占有权转移给第三方，即使胜诉也无法强制执行。为防止这种情况，必须同时申请占有转移禁止假处分。印花税通常约为9,000韩元，需另行向法院缴纳保证金。

8. 腾房诉讼起诉及审判进行：向管辖法院提交起诉书后即开始审判。需出席辩论日期参加审判，根据案件情况也可能进行调解程序。通常判决需要4～6个月，如果对方拖延程序可能更久。

9. 胜诉判决及强制执行：获得胜诉判决后租户仍不自行退租的，则进行强制执行。强制执行由法院执行官在现场强制搬出物品，从申请到正式执行约需3个月。不过大多数租户在判决阶段或催告阶段自行退租的情况较多。

请务必记住

未申请占有转移禁止假处分就提起腾房诉讼，诉讼中租户将占有权转移给他人时，胜诉判决将化为泡影。从一开始就与专业律师一起同时准备占有转移禁止假处分和腾房诉讼才是最安全的做法。

律师费 200万韩元起

内容证明（委托时） 0元

占有转移禁止假处分（委托时） 0元

仅单独委托内容证明时 20万韩元

法院缴纳实际费用（印花、送达费等合计） 约50万～100万韩元

※ 房产交付强制执行另行签约，咨询时详细说明。

很多人因费用负担而犹豫不决，但胜诉后法院实际费用可全额向对方追偿，律师费也可根据大法院规则部分追偿。更重要的是，诉讼越拖延每月租金损失越多，快速应对才是节省费用的途径。

也有人自行办理腾房诉讼，但如果法律知识不足，在起诉书撰写、证据收集、材料补正等方面会大量浪费时间。诉讼拖得越久房东的财产损失越大，一个失误就可能导致不利的结果。

房地产专业律师（大韩律师协会） 民事专业律师（大韩律师协会） 房地产经纪人

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1. 初次咨询·准备材料

2. 深度咨询：基于材料对案件争点、预计所需时间、费用等进行具体说明。

3. 委托合同：同意咨询内容后签订委托合同。不便到访时可线上办理。

4. 诉讼推进：从内容证明、占有转移禁止假处分、提起腾房诉讼、出庭、判决后强制执行的全过程由首席律师亲自办理。

准确了解腾房诉讼含义的出租人是不同的。当租户开始拖欠租金时，或合同到期日临近时提前做好准备，就能减少相应的损失。

最重要的是时机。腾房诉讼再快也需要4～6个月。如果与租户协商不成，尽早启动法律程序才是节省费用和时间的途径。