LEGAL GUIDE 2025

公寓腾房诉讼诉讼标的额计算方法，

不是保证金，真正的标准另有其准

月租拖欠500万韩元，并不意味着诉讼标的额就是500万韩元。在公寓腾房诉讼中，诉讼标的额是以共同住宅公示价格为基础计算的。忽略这一标准，就会面临补正命令和时间延误。

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CORE CONCEPT

准备公寓腾房诉讼时首先面临的问题就是"诉讼标的额该写多少"。诉讼标的额是将诉讼目的的经济价值折算为金额。该金额决定了向法院缴纳的印花税和送达费，可以说是起草诉状的起点。

很多人容易误解的地方："房租拖欠了6个月，所以标的额是600万韩元，对吧？"不对。公寓腾房诉讼不是金钱请求，而是不动产交付请求。诉讼标的额不是保证金，也不是拖欠的月租，而是以该公寓本身的价值为基准计算。

腾房诉讼是指针对租赁期限届满或长期拖欠房租的租户、或非法占有人，向法院请求返还不动产的程序。请求的核心不是"还钱"而是"腾出房子"，因此诉讼标的额也以不动产本身的评估价值来确定。

KEY STANDARD

公寓属于集合建筑。与一般独栋住宅或商铺的标的额计算方式略有不同。逐一确认以下4个核心标准，看似复杂的标的额计算就会变得清晰。

1. 确认共同住宅公示价格：公寓的诉讼标的额以国土交通部每年公示的共同住宅公示价格为基准。可在不动产公示价格查询网站查询该公寓的公示价格。

2. 必须包含土地使用权份额：公寓同时存在建筑物专有部分和土地使用权份额。需在登记簿中确认土地使用权比例，不要遗漏相应份额的土地价值。

3. 适用价值的50%：根据民事诉讼印花税规则，土地按个别公示地价的50%、建筑物按市价标准额的50%计算诉讼标的额。公寓的情况下利用共同住宅价格类似适用。

4. 基于所有权的再适用1/2：基于所有权的交付请求以标的物价值的1/2为诉讼标的额。与基于租赁权的计算不同，请注意根据请求原因倍率会发生变化。

遗漏土地使用权时产生的问题

仅填写公寓专有部分价值而遗漏土地使用权份额的土地价值，印花税就会被低估。此时法院会下达补正命令，在补正完成之前本案审理将被延迟。从一开始就准确反映土地使用权，可以避免这种不必要的时间损失。

FORMULA

要计算公寓腾房诉讼的诉讼标的额，首先要算出该公寓的不动产价值，然后乘以按请求类型的比率。按以下公式依次进行即可。

[ 土地价值计算 ]

个别公示地价

x

土地使用权面积（份额）

x

50%

=

土地价值

[ 建筑物价值计算 ]

市价标准额（或利用共同住宅价格）

x

50%

=

建筑物价值

[ 最终诉讼标的额（基于所有权的交付请求时） ]

（土地价值 + 建筑物价值）

x

1/2

=

诉讼标的额

例如，共同住宅公示价格为4亿韩元的公寓，不动产价值为4亿韩元的50%即2亿韩元，基于所有权的交付请求再乘以1/2，诉讼标的额约为1亿韩元。如果是基于租赁权终止的请求，计算倍率不同，因此首先确定请求原因是必要的。

参考：像公寓这样有共同住宅公示价格的，实务中也有不将建筑物和土地分别计算、而以公示价格作为统一基准的做法。但需要精确计算时，则将专有部分和土地使用权分开计算。

COST BREAKDOWN

准确计算诉讼标的额的原因归根结底是为了计算印花税。印花税是向法院提交诉状时缴纳的手续费性质的金额，使用电子诉讼可享受10%折扣。

• 标的额区间：印花税计算公式 电子诉讼折扣(x0.9) |

• 1000万韩元以下：标的额 x 0.50% 适用 |

• 1000万至1亿韩元：标的额 x 0.45% + 5000韩元 适用 |

• 1亿至10亿韩元：标的额 x 0.40% + 55000韩元 适用 |

• 10亿韩元以上：标的额 x 0.35% + 555000韩元 适用 |

例如，诉讼标的额1亿韩元的公寓腾房诉讼，印花税为（1亿韩元 x 0.40% + 55000韩元）x 0.9 = 约409500韩元。加上送达费，法院缴纳实费大约在50万至100万韩元之间。当然公寓价值越高印花税越多，但一般公寓腾房诉讼的法院费用达到数百万韩元的情况很少。

送达费计算：民事一审独任案件标准为5200韩元 x 被告人数 x 15次为基本缴纳额。被告1人的话送达费约78000韩元。

COMMON MISTAKES

将保证金或月租拖欠额填为诉讼标的额的错误

再次强调，腾房诉讼不是金钱请求而是不动产交付请求。即使保证金5000万韩元、月租拖欠300万韩元，这些金额也不是诉讼标的额。诉讼标的额必须以该公寓的价值为基准计算，金钱部分作为单独请求分开进行更为安全。

遗漏土地使用权份额的情况

公寓不仅要包括建筑物专有面积，还必须包含登记簿中记载的土地使用权比例对应的土地价值。遗漏此项会导致印花税低估，法院下达补正命令，从提交诉状起就产生延迟。请务必核实登记簿的土地使用权项目。

结构、用途、建筑年份输入错误的情况

一般建筑物的市价标准额根据结构（钢筋混凝土等）、用途（居住用等）、建筑年份不同而变化。必须准确对照登记簿和建筑物台账输入数值。错误输入直接导致错误的诉讼标的额，最终经历不必要的补正程序。

FULL PROCESS

准确计算诉讼标的额并缴纳印花税后，正式开始腾房诉讼程序。以下是从发送内容证明到强制执行的腾房诉讼全过程一览。

A. 发送内容证明

B. 申请占有转移禁止假处分

诉讼进行中占有人变更的话，胜诉也无法执行。为防止这一情况，同时申请假处分。印花税按电子诉讼标准约9000韩元，委托时无额外费用。

C. 腾房诉讼本案进行

提交诉状后指定辩论期日进行审判。诉讼标的额准确计算且文件准备齐全的话，可以不经补正快速进行。

D. 强制执行（必要时）

判决后仍不搬走的，由法院执行官到现场强制搬出物品。从申请到正式执行约需3个月。强制执行为单独委托。

WHY TRUST US

在公寓腾房诉讼中准确计算诉讼标的额是第一步。此后所有程序要正确衔接，需要深谙腾房诉讼实务的律师来设计。

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直接办理腾房诉讼

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STEP BY STEP

无需来访，仅通过电话即可委托，全国各地均可受理。按以下4个步骤即可启动腾房诉讼程序。

初次咨询及文件准备

请电话告知案件概况，我们将为您指导所需文件清单和预期进展方向。

深度咨询

根据提交的文件具体审查诉讼标的额计算、请求构成、是否需要假处分等。

委托合同

诉讼进行

由专任律师1人负责办理案件。从提交诉状到判决、必要时到强制执行全程负责。

也可以单独委托内容证明。仅需发送内容证明时可以20万韩元单独委托。不动产交付强制执行以单独合同方式进行。

COST SUMMARY

• 项目：金额 备注 |

• 律师委托费

• 因案件难度而异 |

• 占有转移禁止假处分：0韩元 委托时包含 |

• 内容证明：0韩元 委托时包含 |

• 法院缴纳实费：约50万至100万韩元 印花税、送达费、换锁费、邮费等合计 |

• 强制执行：单独合同 执行官强制搬出程序 |

很多人担心公寓腾房诉讼费用会很高，但实际上法院缴纳费用大约在50万至100万韩元。加上律师委托费，相比收不到房租让时间白白流逝，这是更合理的选择。

不动产纠纷解决，腾房诉讼专业律师与您同行

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