LEGAL GUIDE 2026
腾房诉讼强制执行程序，
胜诉后仍不走的租户
如何搬出
从赋予执行文到警告、正式执行、物品拍卖 — 为房东介绍腾房诉讼强制执行程序的全部内容。
不动产诉讼业绩
腾房诉讼获得胜诉判决后租户仍不腾退建筑物的情况，对房东来说确实令人焦虑。仅凭判决书并不意味着租户就会搬走。这时需要的就是不动产交付强制执行。腾房诉讼强制执行程序是法院执行官亲自到现场搬出占有人物品、将不动产交付给房东的公权力程序。今天将从头到尾详细说明腾房诉讼强制执行程序。
腾房诉讼强制执行程序一览
赋予执行文 及申请
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警告执行 （警告通知）
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正式执行 （物品搬出）
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物品保管 及拍卖
腾房诉讼强制执行程序，为什么必要
仅凭判决并不意味着结束
腾房诉讼中"被告应向原告交付建筑物"的判决确定后，大多数租户会按判决自行搬走。但部分租户在判决后仍坚持占有建筑物。在这种情况下，房东如果自行搬出租户物品或试图进入，反而可能因非法侵入住宅或故意毁坏财物等受到刑事处罚。
因此必须通过法院执行官进行合法的腾房诉讼强制执行程序。腾房诉讼强制执行是指以胜诉判决作为执行依据，借助国家强制力将占有人搬走并收回不动产的法律程序。除确定判决外，附假执行宣告的判决、调解笔录、和解劝告决定等也可作为执行依据。
腾房诉讼强制执行程序4个阶段详解
从申请到正式执行完成约需3个月
- 赋予执行文及申请强制执行：所需时间：受理后约1-2周
腾房诉讼强制执行程序的第一步是赋予执行文。仅凭判决书本身无法进行强制执行，需要向判决法院申请赋予执行文，在判决书正本上附加执行文。这就成为"有执行力的判决正本"。获得执行文后，连同送达证明书和确定证明书一起准备，向管辖法院执行官办公室提交不动产交付强制执行申请书。提交申请书后会收到执行费用预缴通知，需当天缴纳预缴金才能推进程序。
准备材料：有执行力的判决正本（含执行文）、送达证明书、确定证明书、强制执行申请书、预缴金
- 警告执行（第1次警告）：所需时间：申请后约2周
强制执行申请受理后会分配负责执行官。执行官指定警告执行日期并通知债权人（房东）。警告是执行官亲自到该不动产，向占有人告知已受理强制执行，要求在1-2周内自行交付建筑物的程序。执行官在现场张贴警告书或直接交给占有人。实务中，在这个警告阶段相当多的租户会自行搬走。即使是坚持到判决出来的租户，当执行官亲自上门告知在限定日期前不搬走将由法院强制搬出物品时，很多人也会接受现实。
在警告阶段自行搬走可以大幅节省强制执行费用。这个阶段的应对非常重要。
- 正式执行（强制搬出物品）：所需时间：续行申请后约2-4周
警告期限过后租户仍不自行交付的，房东向执行官办公室提交强制执行续行申请书。收到续行申请的执行官确定正式执行日期并通知债权人。正式执行当天，法院所属执行官到现场强制搬出占有人物品。上锁的门通过换锁工开启，搬出的物品运至指定物流仓库。正式执行时债权人（房东）本人或诉讼代理人必须到场，还需要安排换锁工和2名证人。
正式执行完成之日就是房东实际收回不动产之日。之后更换锁具，恢复建筑物占有。
- 物品保管及拍卖：所需时间：另需1-2个月
正式执行搬出的租户物品保管在物流仓库。执行官通知占有人取回保管物品，保管费用先由房东承担，但之后可向租户追讨。如果租户长期不来取回物品，可向管辖法院申请拍卖程序。法院许可拍卖后经评估进行保管物品的拍卖，从拍卖所得中扣除保管费等费用后处理剩余款项。
保管费用持续产生，因此尽快进行拍卖程序对房东有利。
腾房诉讼强制执行程序各阶段费用说明
提前了解费用可以使准备更顺利
强制执行相关费用概要
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项目：内容
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律师委托费
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- 法院实际费用：印花税、送达费、邮费等合计约50-100万韩元
- 强制执行预缴金：按执行官办公室指引缴纳
- 附带费用：换锁费、物流仓库保管费等实际费用
- 仅委托催告函时：20万韩元
- 委托时包含服务：占有转移禁止假处分0韩元/催告函0韩元
占有转移禁止假处分，为什么一定要同时办理？
腾房诉讼强制执行程序，总共需要多长时间
从申请到正式执行完成约3个月
腾房诉讼强制执行程序从申请到正式执行约需3个月。首先获得执行文并提交申请后，执行官确定警告日期需约2周。警告后给予1-2周的自行搬走期限，租户不搬走需要续行申请的话，正式执行还需2-4周。如果进行物品拍卖则另需1-2个月。
但这一期间可能因执行官办公室的工作量和法院情况而有所变动。由强制执行经验丰富的律师代理，可以减少从材料准备到续行申请过程中不必要的延迟，实现更迅速的执行。
房东自己搬出物品会怎样？
即使是自己的建筑物，不经过腾房诉讼强制执行程序而擅自搬出租户物品或试图进入的，房东反而可能因刑法上的非法侵入住宅、故意毁坏财物等受到刑事处罚。必须通过法院执行官的合法程序才能安全收回不动产。
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4步委托流程
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初次咨询及准备材料
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深度咨询：根据提交的材料分析案件，透明告知预计时间和费用。
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委托签约：仅通过电话即可委托。全国各地均可远程办理。
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诉讼及强制执行进行：从发送催告函到腾房诉讼、强制执行，全程代理办理。
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