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腾房诉讼方法，该从哪里、如何开始？

从发送内容证明到占有转移禁止假处分、本案诉讼、强制执行

为您逐步说明腾房诉讼的全过程。

租赁合同到期后租户不搬走，或者房租已经拖欠数月，对于房东来说每一天都是损失。本文将以实务经验为基础，详细说明各个阶段，让初次接触腾房诉讼方法的读者也能一目了然地掌握整体流程。

腾房诉讼是指针对无权占有不动产的租户或第三方，向法院请求返还（交付）建筑物的程序。当合同到期后拒绝搬走、长期拖欠房租解除合同后仍继续占有、或存在擅自转租或变更用途等租户违约行为时，出租人可以使用的法律手段。

特别是根据住宅租赁保护法拖欠2期以上房租、根据商业建筑租赁保护法拖欠3期以上房租即构成合同解除事由。但仅凭解除通知就让租户自愿搬走的情况很少，因此最终需要考虑法律程序即腾房诉讼。

Process

腾房诉讼方法一般按照发送内容证明→申请占有转移禁止假处分→提起腾房诉讼本案→判决→强制执行的顺序进行。由于各阶段有机关联，从一开始就理解全过程并采取战略性方法，可以节省时间和费用。

第1阶段 发送内容证明

腾房诉讼的第一步是通过内容证明向租户正式传达解除合同或搬走的意向。内容证明本身没有法律强制力，但在之后的审判过程中可以作为"出租人已充分告知"的证据。发送后租户仍无反应的，则进入正式诉讼程序。

第2阶段 申请占有转移禁止假处分

这是腾房诉讼方法中最容易被忽视但实务上非常重要的阶段。占有转移禁止假处分是为了防止诉讼进行中当前租户将建筑物的占有转移给第三方而采取的保全措施。如果不走这一程序，在诉讼中占有人发生变更时，原有判决将无法强制执行，需要从头重新起诉。

第3阶段 提起腾房诉讼本案

撰写诉状并提交至管辖法院。诉状中需记载当事人信息、诉讼标的价额、诉讼请求及理由、相关证据文件。诉状送达至租户后，租户须在30日内提交答辩状。未提交答辩状的，将指定缺席判决宣告日期，出租人可获得有利判决。

提交答辩状的情况下，经过辩论准备期日和辩论期日审查双方主张和证据。腾房诉讼本案通常需要4至6个月，但案件复杂或租户采取拖延策略时可能更长。

第4阶段 判决宣告及确定

法院宣告腾房判决后，对方可在收到判决书后14日内提起上诉。未上诉则判决确定并产生执行力。实务中，腾房诉讼胜诉判决作出后，大多数租户会在这一阶段自行搬走。也有相当多的案件以调解或和解方式结案。

第5阶段 强制执行（不动产交付执行）

获得确定判决后租户仍不搬走的，则申请最终手段即强制执行。向法院执行官办公室提交强制执行申请书后，执行官先进行第一次警告（事先通知），然后确定正式执行日期。正式执行时由法院执行官强制搬出建筑物内部的物品。

强制执行从申请到正式执行约需3个月。但大多数租户在判决确定后会自行搬走，因此实际进行到强制执行的情况并不多。不动产交付强制执行需要单独签约。

为您提供符合案件现状的定制化处理方向。

Cost Guide

M

因案件而异 / 咨询时说明

G

0韩元

委托腾房诉讼时免费

C. 发送内容证明

0韩元

委托腾房诉讼时免费 单独委托时20万韩元

R

法院实费（印花税、送达费等）

约50至100万韩元

含印花税、送达费、邮费等

Documents

要将腾房诉讼方法付诸实施，需要事先准备好相关文件。文件不齐全会导致诉讼日程延迟，建议参考以下清单提前准备。

基本准备文件

租赁合同副本（签订及解除相关）

不动产登记簿

建筑物台账或土地台账

内容证明发送副本

与租户的沟通记录（短信、KakaoTalk等）

房租拖欠记录（银行账户流水等）

按情况需要的额外文件

擅自占有的情况：店招照片、迁入户籍查阅记录等

建筑物现状与登记不符的情况：建筑图纸

拍卖成交后占有人搬迁的情况：成交相关文件

准备文件有困难吗？

Expert

为您提供一目了然整理了程序、费用、期限的资料。

How to Start

1. 了解案件概况并指导所需文件。

2. 深度咨询：根据文件分析案件并制定策略。

3. 委托合同：透明说明费用和流程后签约。

4. 诉讼进行：从内容证明到强制执行全程代理。

全国各地，仅通过电话即可办理

Important Tips

遗漏则时间和费用翻倍的核心事项

占有转移禁止假处分务必先行申请。不走这一程序直接进行诉讼，若租户将占有转移给第三方，判决效力不及于此，需要从头重新起诉。

提交诉状时文件要准备齐全。因文件不全收到补正命令会导致审判日程延迟。

要战略性地确定租赁保证金的返还时点。保证金与腾房属于同时履行关系，返还时点把握不当会使程序变得复杂。

在案件初期寻求专家帮助是最高效的方式。如何整理租赁终止事由会极大影响最终结果。

Resources

每多拖一天，损失就越大。

腾房诉讼方法，专业律师从头到尾与您同行。