LEGAL GUIDE 2026

商铺腾房诉讼期限，到底

要多久？

如果租户不腾退商铺，每天损失都在增大，那么您最关心的一定是"期限"。为您逐步解读商铺腾房诉讼期限的全部内容。

商铺出租后租户数月不交房租，或合同到期仍不退出，对出租人来说每天都是经济损失。招不到新租户，欠租不断累积，房产被套牢，焦虑到了极点。

这种情况下首先想到的问题一定是"商铺腾房诉讼期限到底要多久"。先说结论：商铺腾房诉讼期限通常需要4到6个月。但根据租户的应对方式、法院的案件处理速度、诉状送达情况等变数，可能3个月就结束，也可能超过1年。

商铺腾房诉讼期限不是一次审判就能了结的。从发送催告函开始，经占有转移禁止假处分、本案诉讼、判决确定，再到必要时的强制执行，需要经过多个阶段，每个阶段都需要一定时间。

商铺腾房诉讼期限之所以重要，原因很简单：时间就是金钱。商铺早一天腾出来就能早一天招新租户恢复收益。特别是商铺的租金水平比住宅高得多，诉讼晚一个月，出租人的经济损失就相当可观。

根据商铺建筑物租赁保护法，商铺需滞纳3期以上房租才能通知解除合同。与住宅的2期相比条件更严格。因此准备商铺腾房诉讼的出租人必须更加仔细地做好欠租事实的举证和解除通知程序。

因欠租引发的纠纷

商铺建筑物租赁保护法规定，滞纳3期以上房租即可解除合同。通知解除后仍不退出则进行商铺腾房诉讼。

合同期满后未退出

租赁期限终止后仍不腾退商铺的情形。是否合法通知了拒绝续约的意思是核心争点。

擅自转租及变更用途

未经出租人同意将商铺转租给第三方，或以合同约定之外的用途使用，属于合同解除事由。

拍卖竞得后占用者退出

通过拍卖竞得商铺但无对抗力的原占用者不退出时，交付命令期限届满后需另行提起腾房诉讼。

要准确理解商铺腾房诉讼期限，必须掌握全程流程。各阶段按顺序进行，一个阶段延迟则整体商铺腾房诉讼期限随之延长。

商铺腾房诉讼整体流程

1. 催告函：发送

→

2. 占有转移禁止假处分

→

3. 腾房诉讼：本案审判

→

4. 判决：确定

→

5. 强制执行：（必要时）

STEP 01

发送催告函

约1～2周

正式通知租赁合同解除事由（期满、欠租等）的阶段。催告函本身无法律强制力，但在后续诉讼中作为出租人合法通知解除的核心证据。商铺需滞纳3期以上方可发送解除通知。

STEP 02

申请及执行占有转移禁止假处分

约2～4周

商铺腾房诉讼中绝对不能省略的核心程序。诉讼过程中租户将占有转让给第三方的话，即使获得胜诉判决也无法强制执行。只有通过假处分提前固定占用者，商铺腾房诉讼期限才不会白费。法院裁定后2周内执行官到场张贴告示即完成。

STEP 03

提起腾房诉讼本案及审判

约3～6个月

向法院提交诉状后送达被告（租户）。被告须在送达后30天内提交答辩书，不提交则可能通过缺席判决快速推进。提交了答辩书则指定辩论日期，通常经2～3次辩论后宣告判决。这个阶段占商铺腾房诉讼期限的大部分。

STEP 04

判决确定

约2周

判决书送达后14天内租户未上诉则判决确定。大多数租户在判决确定后自行退出。如果提起上诉则进入二审，可能额外需要6个月至1年以上，因此在一审确定性地结案的策略很重要。

STEP 05

强制执行（必要时）

约3个月

判决确定后租户仍不自行退出则进入强制执行程序。向法院执行官办公室提交强制执行申请书，执行官先进行第1次催告（事先通知）后确定正式执行日程。正式执行当天，由法院所属执行官强制搬出商铺内物品，至此商铺交付最终完成。强制执行从申请到正式执行约需3个月。

商铺腾房诉讼期限比预期大幅延长有明确的原因。提前检查以下事项可防止不必要的延迟。

商铺腾房诉讼期限延长的主要原因

送达不能及延迟：租户故意回避送达或地址不明确，仅送达程序就可能延迟数周到数月。虽然可以转为公告送达，但相应需要更多时间。

诉状补正命令：诉状有错误或遗漏时法院下达补正命令。补正过程中商铺腾房诉讼期限可能额外延长数周到数月，因此从一开始就准确撰写是关键。

未申请占有转移禁止假处分：不申请假处分直接进行诉讼，期间租户将占有转让给第三方就需从头重新起诉。商铺腾房诉讼期限事实上翻倍。

租赁部分难以特定：仅出租商铺建筑的一部分时，可能需要进行地籍鉴定来特定租赁部分。仅鉴定程序就需追加3～4个月。

要缩短商铺腾房诉讼期限，事前准备最为重要。运用以下策略可比平均提前2～3个月结案。

1. 彻底整理证据资料：租赁合同书、解除通知书、欠租记录、出入记录等核心证据须提前确保并系统整理。证据越扎实，审判部判断越快。

2. 立即申请占有转移禁止假处分：与商铺腾房诉讼同时申请假处分，可防止因占用者变更而重新起诉，并对租户施加心理压力引导自行退出。

3. 准确撰写诉状：从一开始就按法律要件撰写诉状可避免补正命令。补正反复进行将使商铺腾房诉讼期限额外延长数月。

4. 委托经验丰富的专业律师：腾房诉讼比一般民事诉讼处理速度快，但只有了解审判部倾向和各法院特点的律师才能制定最优策略。

与商铺腾房诉讼期限一样受关注的就是费用。腾房诉讼费用大致分为律师委托费和向法院缴纳的实费。

• 项目：费用 备注 |

• 律师委托费

• 根据案件难度有所不同 |

• 占有转移禁止假处分：委托时0韩元 律师委托时无额外费用 |

• 催告函：委托时0韩元 仅委托催告函时20万韩元 |

• 法院缴纳实费：约50万～100万韩元 含印花税、送达费、邮费等 |

• 强制执行：另行签约 房产交付强制执行另行办理 |

STEP 01

初次咨询及文件准备

通过电话告知案件概况，我们将指引所需文件清单。

STEP 02

深度咨询

根据提交的文件详细分析案件争点、预计期限和费用。

STEP 03

委托签约

对费用和推进方向达成一致后签订委托合同。无需到场，电话即可办理。

STEP 04

诉讼进行

从催告函发送到占有转移禁止假处分、腾房诉讼本案，全程代理办理。

从催告函发送到占有转移禁止假处分、腾房诉讼本案，以及强制执行（另行委托）全程支持。特别是强制执行阶段，执行专家陪同到现场应对，钥匙交接、执行陪同等实务细节面面俱到。

律师委托时包含占有转移禁止假处分和催告函费用。

仅通过电话即可委托，全国任何地方都能办理。

可在官网实务研究资料室查阅腾房诉讼期限、程序、费用相关资料。

商铺腾房诉讼期限平均多久？

商铺腾房诉讼期限通常为4到6个月。但根据租户应对方式、送达情况、法院案件处理速度等，可能3个月结案也可能超过1年。准确的预计期限因案件具体情况而异，建议咨询专业人士。

包含强制执行的话总共需要多久？

强制执行从申请到正式执行约需3个月。因此商铺腾房诉讼本案期限加上强制执行期限，可能最少需要7到9个月以上。但大多数租户在判决确定后自行退出，走到强制执行的比例相对较低。

占有转移禁止假处分必须做吗？

必须做。不申请假处分只进行腾房诉讼的话，诉讼