LEGAL GUIDE 2025

租户强制退出程序，

出租人必须 了解的事项

合同到期了租户却不搬走？ 情绪化应对会导致刑事处罚。 请立即确认合法的租户强制退出程序。

假处分申请

房产诉讼累计业绩

租赁合同已经终止，租户却不搬走；或者房租已拖欠数月，连联系都联系不上。对房东来说，没有比这更令人焦虑的事了。每天眼看着损失不断累积，承受压力的只有出租人自己。

如果不准确了解租户强制退出程序，就会浪费不必要的时间。"反正会自己搬走吧"的期望大多落空，时间越久损失越大。既无法重新利用房产，也难以向现有租户追回拖欠的租金，陷入恶性循环。

!

出租人绝对不能做的事

租户不走就更换门锁、切断水电、擅自搬走租户物品——这些行为构成非法侵入住宅罪、强迫罪、毁损罪等刑事犯罪。即使是自己名下的房产，未经法律程序直接行动，反而会让出租人成为犯罪嫌疑人。必须遵循合法的租户强制退出程序。

并非所有情况都能让租户搬走。必须具备法律认可的正当事由，才能推进合法的租户强制退出程序。

1. 租赁合同到期后未退出：合同期限正常届满，租户却不腾退房屋的情形

2. 房租滞纳2期以上：住宅为2期、商铺为3期以上房租滞纳，达到合同解除条件的情形

3. 擅自转租及变更用途：未经出租人同意将房屋转租给第三方或擅自变更房屋用途的情形

4. 房屋损坏等违约行为：租户严重损坏房屋或持续实施重大违约行为的情形

如存在上述事由但租户拒绝自行退出，就必须通过合法的租户强制退出程序——腾房诉讼来解决。此时最重要的是确保证据并迅速启动法律应对。

合法的租户强制退出程序大致分为4个阶段。每个阶段都不能跳过，必须按顺序准确执行，才能最终收回房产。

1. 发送催告函：在腾房诉讼之前，正式向租户传达解除合同的意思和退出要求。催告函本身没有法律强制力，但在后续诉讼中是证明"已要求退出"的重要证据。同时具有预告法律程序的心理施压效果，在此阶段自行退出的租户也不在少数。

所需时间：约1周

2. 申请占有转移禁止假处分：即使在腾房诉讼中胜诉，如果诉讼过程中租户将占有转让给第三方，判决将无法执行。为防止这种情况，这是必须与腾房诉讼同时进行的保全措施。法院作出裁定后，执行官到现场张贴告示的方式执行，通常在2～4周内完成。向法院缴纳的印花税按电子诉讼标准通常为9,000韩元左右，另外还会产生担保保证保险费等。

所需时间：约2～4周

3. 腾房诉讼本案进行：向法院提交诉状后送达租户，指定辩论日期。如果租户不提交答辩书，可通过缺席判决迅速获得胜诉判决；如果提交了答辩书，则经过辩论程序作出判决。这是租户强制退出程序的核心阶段，根据案件难度期限会有所不同。

所需时间：约4～6个月（上诉时额外增加）

4. 强制执行（房产交付）：胜诉判决后租户仍不自行退出，则向法院申请强制执行。执行官先进行催告（事先通知），告知租户自行退出期限，若仍不退出，法院所属执行官将在现场强制搬出物品进行正式执行。但实际走到强制执行的案件仅占少数。大多数租户在判决后或催告阶段就会自行退出。

所需时间：从申请到正式执行约3个月

• 项目：费用 备注 |

• 律师委托费：200万韩元起 因案件而异 |

• 占有转移禁止假处分：0韩元 委托时免费 |

• 催告函发送：0韩元 委托时免费 |

• 法院实费 （印花税、送达费、邮费、锁匠费等）

• 约50万～100万韩元：因案件而异

• 仅委托催告函：20万韩元 不含诉讼 |

了解这些对您有利

房产专业（大韩律师协会注册） 民事专业（大韩律师协会注册） 持证房产经纪人

MBC出演 KBS出演 SBS出演 YTN出演 各大媒体报道

即使觉得租户强制退出程序很复杂也不必担心。无需到场，仅通过电话即可委托，全国任何地方都能办理。

STEP 01

初次咨询及文件准备

请通过电话告知目前情况，我们将为您指引所需文件和推进方向。请准备好租赁合同、欠租记录、与租户的沟通记录等，咨询将更加顺畅。

STEP 02

深度咨询

根据文件对案件难度、预计期限、预计费用进行具体说明。所有费用透明告知，有任何疑问都可以在此阶段充分确认。

STEP 03

委托签约

对咨询内容表示同意后签订委托合同。无需到场，通过电话和邮寄也可办理，全国任何地方都能方便地委托。

STEP 04

诉讼进行

催告函发送、占有转移禁止假处分申请、腾房诉讼提起，全程由律师亲自办理。随时告知进展情况，委托人可以专注于日常生活。

第一次接触租户强制退出程序的出租人感到茫然是理所当然的。"诉讼"这个词本身就让人感到负担，但提前了解程序、期限和费用，就能大大减少不必要的担忧。

此外，官网资料室准备了大量关于腾房诉讼期限、程序、费用、强制执行实务要点等实务研究资料。在进行租户强制退出程序之前先行查阅，就能更有信心地应对。