不动产专业律师实务指南

租户退房通知期限，

错过了会被拖住1年以上

合同即将到期但租户没有搬走的迹象，那么现在这篇文章就是最重要的时机。

退房通知期限哪怕错过一天，就会撞上默示续约这堵墙。

很多出租人以为租赁合同到期后租户会自然搬走。但现实并非如此。根据住宅租赁保护法第6条第1款，出租人必须在合同到期日前6个月至2个月的期间内，向租户通知拒绝续约或退房的意向。这就是租户退房通知期限的核心。

如果在此期间内未通知，将发生以与原合同相同条件自动延长的默示续约。默示续约后租户可以随时通知解除合同，但出租人则处于不利地位——必须等租户说要搬走才行。

租户退房通知期限时间线

6. 合同到期前6个月：退房通知的可行起始时间。建议尽量从这个时间点开始以书面形式通知。

7. 合同到期前2个月：退房通知的最后期限。必须在此时间点之前传达拒绝续约的意向。

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超过2个月前的期限会怎样？

默示续约成立。即使租户通知解除，也要再过3个月租赁关系才终止。

即使遵守了租户退房通知期限并正确通知，租户继续居住的情况也很常见。被"再让我住一段时间"的话拖了两三个月，期间房租还在拖欠。对出租人来说，每过一天都是经济损失。

更大的问题是，如果出租人自行开门或搬动物品等采取物理手段，反而可能因非法侵入住宅罪或故意毁坏财物罪受到刑事处罚。即使是自己的建筑物，没有法律程序也不能赶走租户。

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出租人常犯的错误

最常见的是仅口头要求退房而不留下证据。必须确保催告函、短信截图、录音等能证明通知事实的证据。没有证据在法律上等同于没有通知。

遵守了合法的租户退房通知期限，甚至发送了催告函，但租户仍然不走的话，剩下的选择就是腾房诉讼。腾房诉讼是不动产所有人对无合法权利占有的租户提起的建筑物交付民事诉讼。

特别是房租拖欠2期（2个月）以上的情况，根据民法第640条可以解除租赁合同，此时租户拒绝搬走就直接进入腾房诉讼。合同期限届满后也是如此。

腾房诉讼全过程一览

1. 催告函：以书面传达 合同解除意向

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2. 假处分申请：占有转移禁止假处分

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3. 腾房诉讼：提起本案诉讼 及辩论

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4. 强制执行：法院执行官 现场执行

腾房诉讼快则3-4个月，平均4-6个月左右。要缩短时间，关键在于提交诉状前的证据准备和假处分申请能否迅速完成。经验丰富的专家越早介入，越能减少不必要的延迟。

• 服务项目：费用说明
• 腾房诉讼律师委托：200万韩元起（因案件难度而异）
• 发送催告函：委托时0韩元/单独委托时20万韩元
• 占有转移禁止假处分：委托时0韩元
• 法院缴纳实际费用 （印花税、送达费、邮费等）
• 大约50万韩元-100万韩元 |
• 不动产交付强制执行：另行签约

1. 初次咨询及准备材料

2. 深度咨询：根据提交的材料具体告知案件争点、预计程序和费用。

3. 委托签约：所有条件达成一致后签署委托合同。无需到访，仅通过电话即可办理。

4. 诉讼进行

腾房诉讼获得胜诉判决后，大多数租户会自行搬走。但极少数情况下判决后仍继续占有。这时需要向管辖法院执行官办公室申请不动产交付强制执行。

强制执行在申请后经过第1次警告（事前通知），给予约2周的自行搬走期限，之后进行正式执行。从申请到正式执行通常约需3个月。正式执行时由法院所属执行官强制搬出建筑物内的物品。

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