LEGAL GUIDE 2026
腾房诉讼程序，从内容证明到强制执行
分步完全指南
基于实务经验详细介绍作为租赁纠纷核心解决手段的腾房诉讼程序。现在该进行哪个步骤、每个步骤大约需要多长时间，一目了然。
假处分办理
强制执行办理
不动产诉讼办理
租赁期满了租户却不搬走，或者月租已经拖欠好几个月，作为房东真是每天都很焦急。打电话不接，敲门也没反应，最先想到的就是"能不能自己进去把东西搬走？"
然而根据我国法律，即使租赁已经终止，仍然承认租户的占有权，因此房东擅自开门进入可能构成非法侵入住宅罪。只有通过法院的腾房诉讼程序才是合法收回不动产的唯一途径。
本文将按步骤详细介绍腾房诉讼程序的全过程。从发送内容证明到占有转移禁止假处分、起诉状递交、辩论和判决，以及强制执行，全面为您说明。
腾房诉讼程序全流程
腾房诉讼程序按以下顺序进行。提前了解各阶段所需时间，有助于估算整体日程。
- 内容证明：发送
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- 占有转移禁止假处分
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- 起诉状递交：及送达
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- 辩论：及判决
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- 强制：执行
腾房诉讼程序分步详细说明
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发送内容证明：腾房诉讼程序的起点是向租户正式通知合同终止或解除事实的内容证明发送。内容证明本身不具有法律效力，但在后续诉讼过程中作为重要证据使用。
内容证明中应准确记载合同终止事由、不动产交付要求、拖欠租金明细等。没有固定格式，将核心事项完整写入即可。
所需时间：约1周左右
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申请占有转移禁止假处分：腾房诉讼程序中最重要的前期工作之一就是占有转移禁止假处分。不经此程序的话，诉讼过程中租户可能将占有转给第三方，那样即使获得胜诉判决也无法对新占有人进行强制执行。
申请占有转移禁止假处分后，法院会发出担保提供命令，缴纳担保金后作出假处分决定。决定后执行官到现场张贴告示文即完成执行。
假处分印花税考虑电子诉讼折扣通常约9,000韩元，如果找到腾房诉讼委托时占有转移禁止假处分费用（律师费）不另外收取以0韩元进行的机构，可以大幅减轻费用负担。
所需时间：约2～4周
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腾房诉讼起诉状递交及送达：与占有转移禁止假处分同时或紧接着向管辖法院递交腾房诉讼起诉状。起诉状中应准确记载原被告的身份信息、诉讼标的物价额、诉讼请求和请求原因、不动产标示等。
起诉状受理后法院将通过邮寄送达被告（租户）。被告收到起诉状后需在30日内提交答辩书。如果不提交答辩书，法院将指定无辩论判决宣告日期，出租人可以较快获得胜诉判决。
但如果对被告的送达不顺利，可能需要经过特别送达或公告送达等程序，需要额外时间。从一开始就准确撰写起诉状很重要，起诉状有瑕疵的话会被发出补正命令导致程序延迟。
送达所需时间：约2～3周 答辩书提交期限：30日
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辩论期日进行及判决宣告：被告提交答辩书后进入正式审判阶段。法院指定辩论准备期日整理案件争点，之后在辩论期日审理双方的主张和证据。通常经过1～2次辩论期日，案件不复杂的话也可能通过调解或和解劝告决定结案。
辩论终结后通常3～4周后宣告判决。判决书送达后14日内被告不上诉则判决确定。即使提起上诉，如果一审判决附有假执行宣告，判决确定前也可以进行强制执行。
涉及租赁保证金的案件中，保证金返还与不动产交付是同时履行关系。因此在最后一次辩论期日前返还保证金或确保返还方式，是快速结案的关键。
到辩论期日：起诉状递交后约3～4个月 判决宣告：辩论终结后3～4周
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强制执行：获得胜诉判决后大部分租户会自行搬离。但少数情况下判决后仍拒绝搬离，此时的最终手段就是不动产交付强制执行。
强制执行从向法院执行官事务室提交执行申请书开始。执行官先进行警告（事前通知），通知租户在一定期限内自行搬离。警告后仍不搬离则进行正式执行，法院执行官到场强制搬出物品。
所需时间：从申请到正式执行约3个月
腾房诉讼程序各环节费用说明
腾房诉讼程序中产生的费用主要分为律师委托费和向法院缴纳的实费（印花税、送达费、锁匠费、邮费等）。
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项目：费用 备注 |
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律师委托费
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根据案件难度不同 |
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占有转移禁止假处分：0韩元 腾房诉讼委托时包含 |
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内容证明：0韩元 腾房诉讼委托时包含 |
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仅委托内容证明时：20万韩元 单独委托时 |
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法院缴纳实费：约50万～100万韩元 印花税、送达费、锁匠费、邮费等合计 |
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强制执行：另行签约 根据不动产规模不同 |
腾房诉讼程序，为什么需要专业律师
腾房诉讼程序看起来似乎是简单的搬迁诉讼，但实际上从合同解除条件是否满足、占有人确定、送达问题到强制执行可能性，从初期就有很多需要仔细检查的要素。
起诉状撰写阶段如果不动产标示或诉讼请求有误，会被发出补正命令导致程序延迟数月。遗漏占有转移禁止假处分的话，即使胜诉也可能出现无法强制执行的情况。
因此在腾房诉讼程序的全过程中接受经验丰富的专业律师的协助，是节省时间和费用的最有效方法。
腾房诉讼亲自办理
强制执行亲自办理
不动产相关诉讼
MBC出演 KBS出演 SBS出演 YTN出演 各类媒体报道
至今仍被各类媒体作为不动产纠纷专家报道，并通过实务研究资料室持续提供腾房诉讼程序、期限、费用、强制执行相关的实务信息。
律师委托程序4步骤
无需到访，仅通过电话即可委托。全国任何地方都可以进行腾房诉讼程序。
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初次咨询及准备材料
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深入咨询：根据材料具体了解案件的胜诉可能性、预计期限和费用。
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委托合同：对咨询结果满意后签订委托合同。无需到访即可进行。
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诉讼进行：从内容证明发送、占有转移禁止假处分、腾房诉讼递交到判决，全过程由律师亲自办理。
腾房诉讼程序常见疑问
腾房诉讼程序总共需要多长时间？
腾房诉讼程序的总时间因案件而异，通常可预计4个月到6个月左右。占有转移禁止假处分约2～4周，起诉状递交后送达和答辩书提交约1～2个月，辩论和判决再需2～3个月。如果租户上诉或争点较多，时间可能更长；相反如果被告不提交答辩书，也可能以无辩论判决快速结案。
联系不上租户，还能进行腾房诉讼程序吗？
可以的。对租户送达不成功时，可以尝试特别送达（节假日、夜间、周末送达），仍然不行的话可以进行公告送达程序。事实上联系中断的情况下，租户反而无法在法庭上拖延时间，所以期限通常不会大幅延长。
腾房诉讼程序中为什么占有转移禁止假处分是必须的？
不做占有转移禁止假处分就进行腾房诉讼的话，诉讼中租户可能将占有转给第三方。这种情况下，针对原租户获得的判决无法对新占有人进行强制执行，需要另外重新起诉。从一开始就同步进行假处分可以阻断这种风险。
腾房诉讼和建筑物交付诉讼有什么不同？
腾房诉讼和建筑物交付诉讼是同一含义。实务中两个术语通用，也称为所有物返还请求诉讼。无论使用哪个名称，都是要求交付不动产占有的诉讼，没有区别。
腾房诉讼程序，什么时候该开始
作为房东当然希望通过协商解决，但试图协商却白白浪费数月的情况并不少见。在此期间拖欠的月租损失不断累积，不动产也无法利用。
住宅租赁保护法规定拖欠2期以上、商业建筑租赁保护法规定拖欠3期以上租金时可以通知解除合同。合同期满租户不搬走的情况也是如此。
尽快启动腾房诉讼程序可以将月租损失降至最低。实际上起诉后租户感受到压力自行搬离的情况很多，不走到判决阶段就提前解决的案例也很常见。
如果此刻本该空出的不动产还在不断累积租金损失，那么尽早开启腾房诉讼程序的第一步就是最明智的选择。
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