BUILDING EVICTION GUIDE
建筑物腾房，租户不搬走时
房东必须了解的 法律解决程序
月租一直在拖欠却联系不上的租户，合同到期了却不搬走的租户。
通过这篇文章即可掌握建筑物腾房的全部流程。
腾房诉讼亲自办理
不动产诉讼累计
WHY NOW
租户不腾出建筑物时，
房东应该怎么做？
租赁合同到期了，或者月租拖欠数月但租户不腾出建筑物的情况。作为房东每一天都是损失。拖欠的月租不断累积，也找不到新租户，如果自己进去搬东西反而可能因非法侵入住宅罪被刑事处罚。
此时房东合法收回建筑物占有的唯一方法就是建筑物腾房程序。建筑物腾房是指对无权占有者向法院请求交付建筑物。通俗来说可以理解为"让租户搬走的诉讼"，但从法律上来说是所有权人恢复财产权的正当权利行使。
您是否遇到了这种情况？
· 租赁合同到期了但租户拒绝搬走
· 月租拖欠2个月以上却联系不上
· 未经许可将房屋转租给他人
· 通过竞拍购得的建筑物但原占有人不搬走
· 擅自占用者在使用我的建筑物
以上项目中只要有一项符合，就可以通过建筑物腾房恢复权利。
PROCESS
建筑物腾房按以下方式进行
建筑物腾房程序大致分为四个阶段。从发送内容证明到最终强制执行，各阶段有机关联，因此从一开始就系统性地准备非常重要。
STEP 01
发送内容证明
正式传达要求腾出建筑物的意愿
STEP 02
防止占有人变更，确保诉讼实效性
STEP 03
建筑物腾房诉讼
向法院请求建筑物交付判决
STEP 04
强制执行
判决后未搬离时依法执行
DETAIL
建筑物腾房各阶段，
实务中这样进行
第1阶段：发送内容证明
建筑物腾房的第一步是正式通知租户要求腾出建筑物。内容证明本身没有法律强制力，但它成为明确传达合同解除意愿的证据，在之后的建筑物腾房诉讼中作为重要证据资料使用。住宅租赁的情况下月租拖欠2期以上，商铺的情况下3期以上即可通知合同解除。
第2阶段：占有转移禁止假处分
在开始建筑物腾房诉讼之前必须经过的核心程序。如果不做此假处分，在诉讼进行中租户将占有转移给第三方的话，该判决就无法对新占有人进行强制执行。最终可能需要从头开始重新诉讼。占有转移禁止假处分的印花税考虑电子诉讼折扣率后通常约9,000韩元，法院裁定通常需要1至2周。
第3阶段：建筑物腾房诉讼（本案诉讼）
建筑物腾房的核心阶段。撰写诉状并提交至管辖法院后，法院将诉状送达被告（租户）。被告须在30日内提交答辩书，如不提交可能宣告缺席判决。通常建筑物腾房诉讼需要4至6个月，如果材料准备充分可以更快进行。法院通常开设1至2次辩论日期，审查双方主张和证据后作出判决。
第4阶段：强制执行（判决后未搬离时）
在建筑物腾房诉讼中胜诉但租户不自行搬离时，可以判决书为依据申请强制执行。强制执行从申请到正式执行约需3个月。执行官到现场进行告诫（搬离预告），仍不搬走则由法院执行官强制搬出物品。但实际走到强制执行的案例仅占全部建筑物腾房案件的极小部分，大多数在判决宣告或告诫阶段租户自愿搬离。
COST
建筑物腾房费用是多少？
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项目：费用 备注 |
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律师委托费：200万韩元起 按案件难度而异 |
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占有转移禁止假处分：0元 委托时包含 |
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内容证明发送：0元 委托时包含 |
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仅单独委托内容证明：20万韩元 未委托诉讼时 |
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法院缴纳实费：约50万至100万韩元 印花税、送达费、开锁费、邮费等合计 |
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强制执行：另行签约 不动产交付强制执行另行委托 |
费用是否让您有负担？
EXPERT
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全程一站式服务：从发送内容证明到占有转移禁止假处分、建筑物腾房诉讼，全程以一次委托完成。
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合理的费用体系：律师委托费200万韩元起。委托时占有转移禁止假处分和内容证明费用不另行收取。
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全国各地均可办理：无需到访仅通过电话即可委托。不仅首尔，全国所有地区的建筑物腾房均可办理。
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现场执行经验：基于数百件强制执行经验，对现场可能发生的变数做好充分准备。
MBC SBS KBS YTN
至今仍被各类媒体作为不动产专家进行报道。
HOW TO START
建筑物腾房，委托就是这么简单
STEP 01
初次咨询·材料准备
通过电话告知目前情况后，我们将说明建筑物腾房的可行性和所需材料。请准备好租赁合同、不动产登记簿、欠费明细等。
STEP 02
深度咨询
根据材料具体咨询案件难度、预期费用、所需时间等。仅通过电话即可充分完成。
STEP 03
委托签约
对咨询内容同意后签订委托合同。如果无法到访，也可通过邮寄办理。
STEP 04
建筑物腾房诉讼进行
同时进行占有转移禁止假处分申请和建筑物腾房诉讼。进展情况随时通报。
INSIGHT
拖延建筑物腾房
会给房东造成什么损失？
很多房东抱着"再等等就会搬走"的想法拖延建筑物腾房程序。但在犹豫建筑物腾房期间产生的损失比想象中要大。
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月租损失累积：拖欠的月租不断累积，还会错过从新租户那里收取月租的机会。如果月租100万韩元，6个月就是600万韩元以上的损失。
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占有人变更风险：随着时间推移租户可能偷偷将占有转移给他人。这种情况下需要对新占有人从头开始重新起诉。
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建筑物损坏可能性：长期无人管理的建筑物设施老化加速。恶意占有者故意损坏建筑物的案例也不少见。
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诉讼期限延长：建筑物腾房诉讼本身也需要4至6个月。拖延得越久收回建筑物的时间就越晚。快速应对是最明智的策略。
RESOURCES
提前掌握建筑物腾房的核心