LEGAL GUIDE FOR LANDLORDS

租户搬离确认书，

为什么需要、如何准备？

租赁合同结束了但不确定租户是否已搬离，那种不安感有多大，作为出租人一定深有体会。从租户搬离确认书的撰写方法到与腾房诉讼的关系，整理核心内容。

腾房诉讼 累计受理

占有转移禁止假处分

强制执行 亲身经历

全部业绩

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STEP 01

租户搬离确认书是租赁合同终止后证明租户确已从该房地产搬离的文件。通常由出租人和租户双方签字保管，在预防后续保证金返还纠纷和原状恢复争议方面发挥核心作用。

该文件如妥善制作，出租人可明确证明搬离事实，引入新租户时的法律风险也大幅降低。尤其是商铺租赁中，建议将营业执照注销和公共事业费结算也纳入搬离确认书。

1. 搬离事实的客观证明：以文件记录租户何时、以何种状态归还房地产，杜绝纠纷隐患。

2. 预防保证金返还纠纷：记录搬离时间和原状恢复状态，可防止因保证金返还时间和扣除项目产生争议。

3. 原状恢复确认记录：检查墙面、地板、设施等状态，记载损坏或变更事项，为维修费纠纷做好准备。

4. 公共事业费和税费结算依据：确认电费、水费、燃气费、管理费等是否缴清并留下记录。

STEP 02

产生什么问题

许多出租人认为"租户搬走了就结束了"，但不制作搬离确认书可能卷入意想不到的纠纷。尤其是合同结束后租户留下部分物品或不归还钥匙的情况并不少见。

未进行搬离确认时发生的实际纠纷案例

租户主张"还有东西在里面所以没搬走"，同时要求返还保证金。另外，未进行原状恢复就搬走后主张"本来就是那个状态"的情况也很常见。一份搬离确认书就能从根本上杜绝这类纠纷。如果租户拒绝在搬离确认书上签字且事实上继续占有，此时就应考虑腾房诉讼。

租户搬离确认书的制作本身并不困难，但因忽视此事而陷入数月法律纠纷的出租人不在少数。合同终止后立即制作搬离确认书最为重要。

STEP 03

必须包含的项目

租户搬离确认书须完整记载核心项目以具备法律效力。遗漏以下任何一项，日后的证据效力都可能减弱，请仔细确认。

房地产标示 — 准确记载该房地产的地址、栋号室号、面积等。

出租人和租户个人信息 — 记载姓名、身份证号（或营业执照号）、联系方式。

搬离完成日期时间 — 明确标注租户实际腾空房地产的日期和时间。

原状恢复状态检查结果 — 确认墙面、地板、设备等状态，如有损坏须具体记载。

保证金结算明细 — 记载保证金余额、扣除项目（欠缴租金、原状恢复费用等）、返还日程。

公共事业费结算确认 — 确认电费、水费、燃气费、管理费等是否缴清。

钥匙归还情况 — 明确记录钥匙（或密码）移交事实。

双方签字盖章 — 出租人和租户分别签字或盖章以确保文件真实性。

制作租户搬离确认书时，建议同时保留照片或视频资料。尤其是原状恢复状态可能产生争议，搬离当天拍摄房地产内部并保管将成为决定性证据。

STEP 04

拒绝搬离时

制作租户搬离确认书需要租户配合。但如果租户拒绝签字，或合同终止后根本不搬走，该怎么办？此时需启动法律程序。

重要的是，即使是自己的房子，出租人也绝对不能擅自更换门锁或搬走租户物品。这种行为反而可能构成非法侵入住宅罪或故意毁坏财物罪，出租人将遭受更大不利。

核心 法律上正确的程序如下

合同终止后租户仍不搬离，应通过发送内容证明正式要求搬离，仍不配合则申请占有转移禁止假处分后提起腾房诉讼，这是正规做法。全过程与房地产专业律师一起进行可节省时间和费用。

STEP 05

腾房诉讼的整体流程

租户不搬离导致无法制作租户搬离确认书，此时腾房诉讼是收回房地产最确实的手段。了解腾房诉讼全过程可减少茫然的不安感，明确需要做哪些准备。

发送内容证明

➔

➔ 提起腾房诉讼

➔ 判决确定

➔ 强制执行

1. 发送内容证明：以内容证明邮件发送解除合同意愿和搬离要求。本身无法律强制力，但在诉讼中作为重要证据使用。

2. 申请占有转移禁止假处分：诉讼中租户将占有转移给第三方，判决再好也无法强制执行。这是防止此类情况的必要先行程序，印花税电子诉讼标准约9,000韩元。

3. 提起腾房诉讼：向管辖法院提交起诉状。通常经12次辩论期日后宣判，视案件需46个月。

4. 判决确定后强制执行：胜诉判决后租户仍不搬离，向法院执行官办公室申请强制执行。执行官进行告诫（劝告自行搬离）后，不服从则通过本执行由法院执行官强制搬出物品。从申请到本执行约需3个月。

STEP 06

• 项目：费用 备注 |

• 律师委托费

• 因案件而异，咨询时说明 |

• 占有转移禁止假处分：0韩元 委托时无额外费用 |

• 内容证明发送：0韩元 委托时无额外费用 |

• 仅委托内容证明：20万韩元 仅需内容证明时 |

• 法院缴纳实际费用：约50万~100万韩元 印花税、送达费、邮费等合计 |

• 强制执行：另行签约 房地产交付强制执行另行办理 |

STEP 07

第1步 — 初次咨询及材料准备

通过电话告知案件概况，我们将指导所需材料并说明案件方向。

第2步 — 深度咨询

第3步 — 委托签约

就费用和程序达成一致后签订委托合同。电话和邮寄即可办理。

第4步 — 诉讼进行

从内容证明发送到占有转移禁止假处分、腾房诉讼、判决，全程代理。

WHY

腾房诉讼 直接办理经验

累计业绩

强制执行 现场经验

不仅仅是进行诉讼，从内容证明发送到占有转移禁止假处分、腾房诉讼，再到强制执行时现场执行专家陪同（钥匙交接、执行陪同等），全过程提供支持。