LEGAL GUIDE

租户搬迁请求，

房东请立即确认

合同到期了却不搬走的租户，拖欠数月房租的租户。房东自行搬出物品反而会成为刑事处罚对象。只有按照法律规定的正确程序才能收回不动产。

ISSUE

租赁合同终止后租户仍不返还不动产的情况，会给房东造成巨大损失。空置期越长，每月的租金收入就会消失，找不到新租户导致不动产价值的利用完全停滞。

但房东自行更换门锁或搬出租户物品的，可能因刑法上的非法侵入住宅或故意毁坏财物被起诉。未经法院判决擅自让租户搬走的行为在任何情况下都不被允许。因此租户搬迁请求必须按照法律规定的程序进行。

房东常犯的危险错误

租户拖欠房租或合同到期后不搬走时，因为愤怒而直接采取行动的房东不在少数。但擅自进入或采取断电断水措施，反而会让房东承担法律责任。租户搬迁请求必须通过发送内容证明、占有转移禁止假处分、腾房诉讼这些合法途径进行。

CHECKLIST

并非所有情况都可以让租户搬走。来看看法律上认可租户搬迁请求的典型情况。

租赁合同期满

合同期限届满，已合法发出拒绝续约通知但租户不搬走的情况

长期拖欠房租

住宅拖欠2期以上、商铺拖欠3期以上租金，产生合同解除事由的情况

擅自占有/非法占有

无合同关系占有不动产的，或拍卖成交后原占有人不搬走的情况

违反合同

租户擅自变更用途的，或未经出租人许可转租给第三方导致合同解除的情况

PROCESS

租户搬迁请求的核心是腾房诉讼。即出租人向法院请求交付不动产的民事诉讼，按以下阶段进行。各阶段是否有专家协助会极大影响所需时间和结果。

1. 发送内容证明：正式向租户传达解除合同及搬迁意向。虽无法律强制力，但可作为诉讼前的证据资料，且有心理压力效果，部分情况下租户会在此阶段自行搬走。

2. 申请占有转移禁止假处分：防止诉讼中租户将占有转移给他人的保全程序。不走此程序直接进行腾房诉讼的话，占有人变更时即使获得判决也无法强制执行。印花税通常约9000韩元，是腾房诉讼前必须经过的必要程序。

3. 提起腾房诉讼：向不动产所在地管辖法院提交诉状。租户不作任何应对的可以缺席判决快速进行，有抗辩的则经辩论期日后宣告判决。平均所需时间约4至6个月。

4. 胜诉判决确定：法院宣告命令租户交付不动产的判决。判决确定后租户随时可能被强制执行，因此相当多的情况下租户会在此阶段自行搬走。

5. 强制执行：判决后仍不搬走的向管辖法院执行官办公室申请强制执行。执行官警告后实施正式执行，由法院执行官强制搬出租户所有的物品。强制执行从申请到正式执行约需3个月。（不动产交付强制执行为单独合同）

COST

• 项目：费用说明

• 腾房诉讼律师委托费

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• 委托时占有转移禁止假处分：0韩元（含在委托费中）
• 委托时发送内容证明：0韩元（含在委托费中）
• 单独委托内容证明时：20万韩元
• 法院实费（印花税、送达费、邮费等）：约50万至100万韩元
• 不动产交付强制执行：单独合同

EXPERT

不动产专业律师（大韩律师协会） 民事专业律师（大韩律师协会） 持有房地产经纪人资格

MEDIA

MBC出演

SBS出演

KBS出演

YTN出演

腾房诉讼实务研究资料说明

STEP

无需来访，仅通过电话即可委托。全国各地均可办理，按以下4个步骤即可迅速启动租户搬迁请求程序。

1. 初次咨询：电话了解情况并指导所需文件

2. 深度咨询：审查文件后制定具体策略

3. 委托合同：说明费用并签订委托合同

4. 诉讼进行：从内容证明到强制执行全程支持

提供可一目了然了解腾房诉讼程序、费用、期限的资料

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