LEGAL GUIDE 2026

不动产腾房程序，从催告函到强制执行一目了然

租户不搬走时，房东必须了解的不动产腾房程序的全部内容，按阶段为您介绍。

假处分执行

不动产诉讼全案

租赁合同到期了租户却不腾退房屋的情况，作为房东应该都经历过或听说过。房租拖欠了好几个月连联系都联系不上的租户，让您夜不能寐，那么准确了解不动产腾房程序就是解决问题的第一步。

不动产腾房是指从失去占有权利的人手中收回建筑或土地等不动产。现行法律使用"交付"一词，但实务中仍广泛使用"腾房"的说法。重要的是，无论多么焦急，擅自切断电力或燃气、更换锁芯等自力救济行为都是违法的。必须通过合法的不动产腾房程序才能安全地收回自己的建筑。

不动产腾房程序一般按以下流程进行。通过发送催告函明确传达解除合同的意愿后，经过申请占有转移禁止假处分和提起腾房诉讼获得判决，如果仍不搬迁，则通过强制执行最终解决。每个阶段不错过时机是核心，与专业律师一起行动可以大幅减少不必要的时间浪费。

1. 发送催告函: 不动产腾房程序的出发点是发送催告函。通过邮局发送正式传达解除租赁合同意愿并要求在规定期限内搬迁的文件。催告函本身没有法律强制力，但在此后的腾房诉讼中作为非常重要的证据材料使用。以律师名义发送，可以向租户传达"确实有进行诉讼的意愿"的信息，在此阶段自行搬迁的案例也不少。

法道TIP — 委托腾房诉讼时催告函发送费用为0韩元。

2. 申请占有转移禁止假处分: 不动产腾房程序中最容易忽视但必须经过的阶段就是占有转移禁止假处分。通过这个程序可以防止当前占有人在诉讼过程中将占有转移给第三方。如果不进行假处分就进行腾房诉讼，而租户引入了其他人，即使获得胜诉判决也可能无法强制执行。法院认可假处分后通常在2~4周内执行，以执行官在该不动产内部张贴公告的方式进行。

法道TIP — 印花税按电子诉讼标准约9,000韩元，委托腾房诉讼时假处分费用为0韩元。

3. 提起腾房诉讼及审判: 假处分执行完成后正式提起腾房诉讼。诉状中记载当事人信息、诉讼标的额、诉讼请求和诉讼理由等，并附上租赁合同和催告函副本、不动产登记簿等作为证据。诉状送达被告（租户）后，法院指定审判日期，通常经过12次辩论日期后宣判。不动产腾房程序中的诉讼期限因案件而异，一般约46个月。

4. 判决确定及自行搬迁

5. 强制执行: 判决确定后租户仍不搬迁的，最终走强制执行程序。向法院执行官办公室提交强制执行申请书后，执行官进行第一次警告（事先通知），给予约2周的自行搬迁期限。仍不搬迁的进行正式执行，由法院执行官将不动产内部物品强制搬出。强制执行从申请到正式执行完成约需3个月。

参考 — 不动产交付强制执行以单独委托合同进行。

1. 房租拖欠数月: 住宅租赁中房租拖欠2期以上、商铺3期以上时可解除合同。在保证金还有余额时尽快行动是减少损失的方法。

2. 合同期满却拒绝搬迁: 传达了拒绝续约的意愿但租户仍在占有的，通过不动产腾房程序以法律手段收回是唯一的合法方法。

3. 非法占有或非法转租: 无合同占有不动产的，或租户未经同意转租给第三方的，也可以通过不动产腾房程序收回占有。

4. 与租户失去联系: 对于不接电话也无法查明下落的租户，可以利用公告送达程序进行不动产腾房程序。

不动产腾房程序中最大的错误就是"再等等看"的判断。时间越长，保证金被房租拖欠侵蚀，建筑的空置损失持续增加。发现问题的瞬间就是应该咨询专家的时候。

占有转移禁止假处分（委托时） 0韩元

催告函发送（委托时） 0韩元

仅委托催告函时 20万韩元

法院缴纳实际费用（印花税、送达费等） 约50万~100万韩元

• 不动产交付强制执行以单独合同进行。

不动产腾房程序表面看起来简单，但实际上确认合同解除要件是否满足、特定占有人、判断假处分必要性、撰写诉状和整理证据、选择送达方式、制定审判策略等，初期需要仔细审查的要素不是一两个。如果不仔细审查这些事项，可能导致诉讼被驳回、送达延迟使整体日程延长、判决后强制执行无法进行等情况。

特别是如何整理租赁终止事由可能大幅影响结果，因此从一开始就准确分析案件结构并制定应对策略才安全。获得在不动产腾房程序方面经验丰富的专业律师的协助，可以确保每个程序都不遗漏，防止不必要的时间和费用浪费。

免责声明