LEGAL GUIDE 2026

腾房执行程序，胜诉后

收回建筑物的全部流程

拿到了判决书，但租户不搬走。 从赋予执行文到警告、正式执行、拍卖，由实务专家分4个步骤为您说明。

腾房诉讼办理

假处分执行

强制执行办理

在腾房诉讼中获得胜诉判决后，还有最后一道关卡。那就是腾房执行程序。即使法院作出"交付建筑物"的判决，租户仍不搬离时，出租人可以按照法律规定的程序强制收回不动产。

据大法院司法年鉴显示，每年全国法院受理的腾房诉讼在民事诉讼中占比最高。这意味着出租人在与租户的纠纷中遭遇困难的案例非常频繁。尤其是判决后建筑物仍未归还，不得不走腾房执行程序的情况并不少见。

如果出租人自行搬出物品或更换门锁，反而可能因非法侵入住宅罪或毁坏财物罪被处罚。腾房执行程序必须通过法院执行官进行。本文将逐一介绍4个步骤。

腾房诉讼胜诉后，如果租户主动搬离当然最好，但现实中也会遇到坚持不走的租户。此时需要的就是腾房执行程序，法律实务中大致分为4个阶段。

腾房执行程序4阶段概要

1. 赋予执行文及申请强制执行：为判决书赋予执行力后向执行官室递交申请书

1～2周

2. 警告（预告）执行：执行官到现场，给予1～2周自行搬离机会

约2～3周

3. 正式执行（强制搬出）：执行官强制搬出物品，将不动产交还出租人

约2～4周

4. 保管及拍卖：搬出物品保管后，债务人未领取时进行拍卖处理

约3～5个月

腾房执行程序的总耗时，从强制执行申请到正式执行完成约需3个月。如果包含拍卖，整体时间会延长，根据案件的复杂程度和执行官室的情况会有差异。

STEP 1

赋予执行文及申请强制执行

仅凭腾房诉讼胜诉判决书不能立即进行强制执行。首先需要为判决书赋予执行力的程序。这就是"赋予执行文"，向作出判决的法院书记官提交赋予执行文申请书。

赋予执行文时所需材料

需要同时申请判决书正本、送达证明书、确定证明书等各类证明文件。随着电子诉讼的普及，处理速度比以前更快了。

获得赋予执行文的判决书后，向管辖法院执行官室递交不动产交付强制执行申请书。此时需要预缴执行费用，受理完成后将分配负责执行官。

STEP 2

警告（预告）执行 — 自行搬离的最后机会

强制执行申请受理后，负责执行官会指定警告执行日期并通知债权人（出租人）。警告执行是指执行官亲自到该不动产确认当前占有状态，并警告债务人（租户）在一定期限内自行搬离的程序。

警告期限通常为1周～2周

执行官在不动产现场张贴警告书（告示文），促使在规定期限内自行搬离。实务中在这一阶段，不少租户感受到心理压力后主动搬离。

警告执行日出租人（或诉讼代理人）必须到场。如果在警告期限内租户搬离，腾房执行程序到此结束，提交强制执行撤回书即可。

STEP 3

正式执行 — 法院执行官强制搬出

警告期限届满后租户仍不交付建筑物时，出租人向执行官室提交强制执行继续申请书。执行官指定正式执行日期，这一天就是出租人实际收回不动产的日子。

正式执行当天会进行什么？

由法院执行官将不动产内部租户的物品（动产）强制搬出。需要强制开门时需要锁匠和2名见证人，楼层较高时可能需要动用升降车等设备。

搬出的物品会被运送到执行官指定的仓库保管。正式执行费用需要预先缴纳，费用包括执行官手续费、搬运费和保管费等。

出租人必须了解的事项

出租人不经法院强制执行程序自行搬出租户物品或更换门锁，可能因非法侵入住宅罪、毁坏财物罪、妨害业务罪等受到刑事处罚。必须通过法律程序进行。

STEP 4

保管及拍卖 — 剩余物品处理

正式执行搬出的租户物品保管在仓库中。保管费先由出租人预付，但之后可以向租户追偿。如果租户领回物品则程序结束，长期不领取的话将进入拍卖程序。

拍卖程序流程

向法院申请拍卖许可，经过鉴定确定拍卖金额。拍卖日无人竞拍时出租人可以直接竞得后报废，如可以与费用债权相抵则加以利用。从正式执行到拍卖约需额外3～5个月。

腾房执行程序中产生的费用主要分为律师委托费和法院实费。向法院缴纳的实费（印花税、送达费、锁匠费、邮费等）根据案件不同，大约50万韩元到100万韩元。

律师委托费

200万韩元起

根据案件难度不同

法院缴纳实费

约50～100万韩元

包含印花税·送达费·邮费等

委托时免费包含

假处分0韩元

包含占有转移禁止假处分费用

内容证明单独委托

20万韩元

腾房诉讼委托时0韩元

不动产交付强制执行与以书面审查为主的一般诉讼不同，是以现场为核心的程序。每位执行官的操作方式可能不同，根据占有人的态度和现场条件，情况随时变化。如果不能提前掌握执行现场可能发生的所有变数，辛苦获得的胜诉判决可能无法得到有效实现。

经历过腾房诉讼全过程的专家，从内容证明发送阶段到占有转移禁止假处分、本案诉讼，再到强制执行和拍卖的全流程都了然于胸。清楚每个阶段需要什么材料、如何应对各种变数，知道与不知道在结果上会产生巨大差异。

MBC KBS SBS YTN

被各大媒体作为不动产专家介绍

要成功完成腾房执行程序，从诉讼初期阶段就必须进行占有转移禁止假处分。如果不做假处分只进行诉讼，中途租户将占有转给第三方的话，胜诉判决的效力不及于新占有人，又要重新起诉。

即使在漏掉假处分的情况下腾房诉讼胜诉，到了腾房执行程序阶段占有人已经变更的话，判决书实际上就成了一纸空文。从一开始就阻断这种风险是专家的职责。

Q 腾房执行程序总共需要多长时间？

从强制执行申请到正式执行完成约需3个月。如果在警告阶段租户自行搬离则时间缩短，包含拍卖的话可能额外需要3～5个月。根据执行官室情况和现场状况，期限可能有所变动。

Q 仅凭警告执行就能让租户搬走吗？

实务中相当多的租户在警告执行后感受到心理压力而主动搬离。胜诉判决作出后立即搬走的情况也不少，走到正式执行的案例只占全部案件的一部分。

Q 正式执行时租户的物品如何处理？

由法院执行官将不动产内的物品强制搬出并保管在仓库中。保管费先由出租人承担，之后可向租户追偿。租户长期不领取物品的话，可以向法院申请拍卖程序。

Q 在外地也可以委托腾房执行程序吗？

1. 初次咨询及准备材料：通过电话告知案件内容，我们将指导所需材料。

2. 深入咨询：根据材料介绍案件争点和策略、预计费用。

3. 委托合同：仅通过电话即可签约，全国任何地方均可进行。

4. 诉讼及执行进行：从内容证明、假处分、本案诉讼到强制执行，支持全过程。

DISCLAIMER