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세입자퇴거 거부 사태,

건물주가 반드시 알아야 할 법적 해결 로드맵

월세 연체, 계약 만료, 무단 점유까지 — 건물주의 정당한 권리를 되찾는 가장 빠르고 확실한 길을 안내합니다.

점유이전가처분

부동산소송 실적

계약이 끝났는데도 집을 비워주지 않는 세입자, 몇 달째 월세가 밀려 연락조차 닿지 않는 임차인. 건물주라면 한 번쯤은 부딪히는 현실입니다. 세입자퇴거 문제는 감정으로는 절대 풀리지 않습니다. 정당한 권리가 있어도, 법이 정한 순서를 따르지 않으면 오히려 건물주가 형사 문제에 휘말릴 수 있습니다. 이 글에서는 세입자퇴거가 필요한 상황에서 건물주가 어떤 법적 무기를 가지고 있는지, 그리고 그 무기를 어떻게 써야 가장 빠르고 확실하게 부동산을 돌려받을 수 있는지 짚어드립니다.

세입자퇴거가 필요한 대표적 순간들WHEN YOU NEED EVICTION

1. 월세 연체가 2기 이상: 차임이 2기 이상 밀리면 임대인은 계약 해지 사유를 확보하게 됩니다. 세입자퇴거 절차의 가장 흔한 출발점입니다.

2. 계약 만료 후 버티기: 임대차 기간이 끝났음에도 집을 비워주지 않고 '보상금', '이사비' 등을 요구하며 점유를 계속하는 경우입니다.

3. 무단 전대·용도 변경: 임대인 동의 없이 제3자에게 건물을 재임대하거나, 주거용을 영업용으로 바꿔 사용하는 등의 계약 위반 사례입니다.

4. 실거주 목적 회수: 임대인 본인이나 직계가족이 실제 거주할 목적이 있는 경우, 세입자의 갱신요구권을 거절하고 세입자퇴거를 요구할 수 있습니다.

5. 부정한 방법의 임차: 서류를 속이거나 신분을 위장해 계약을 체결한 경우에도 임대차 관계를 해지할 수 있는 근거가 됩니다.

6. 건물 안전·파손 문제: 세입자의 과실로 건물이 심각하게 훼손되거나 다른 임차인의 평온을 해치는 경우에도 법적 대응이 가능합니다.

⚠ 절대 하지 말아야 할 것 — 임의 퇴거

아무리 정당한 이유가 있어도 건물주가 직접 자물쇠를 바꾸거나, 짐을 빼내거나, 수도·전기를 끊는 행위는 모두 불법입니다. 주거침입죄, 재물손괴죄, 강요죄로 오히려 건물주가 형사처벌을 받을 수 있습니다. 반드시 법원을 통한 정식 절차를 밟아야 합니다.

세입자퇴거, 이 4단계를 따르면 됩니다LEGAL PROCESS

1. 내용증명 발송 — 심리적 압박의 첫 단추: 계약 해지 의사와 퇴거 요구, 미납 차임 내역, 불이행 시 법적 조치 예정임을 문서로 명확히 통보합니다. 법적 강제력은 없지만 이후 소송에서 결정적 증거가 되며, 실제로 이 단계에서 자진 퇴거하는 경우도 적지 않습니다. 의뢰비가 부담스럽다면 내용증명만 맡기실 수도 있습니다.

소요: 1~2주

2. 점유이전금지가처분 — 상대가 바뀌는 것을 막는 안전장치: 소송 도중 세입자가 제3자에게 점유를 넘겨버리면 승소해도 강제집행을 할 수 없는 난감한 상황이 벌어집니다. 이를 막기 위해 소송 제기와 동시에 가처분을 신청하여 점유 상태를 '동결'시킵니다. 통상 2~4주 내에 결정이 나옵니다.

소요: 2~4주

3. 명도소송 제기 — 판결로 권리를 확정: 소장 작성·접수, 송달, 서면 공방, 변론기일, 판결 선고의 순서로 진행됩니다. 평균 4~6개월이 걸리며, 임대차 종료가 정당하게 이루어졌다는 점을 증거로 입증하는 것이 핵심입니다. 보정명령이 반복되지 않도록 처음부터 정확하게 소장을 작성하는 일이 기간 단축의 열쇠입니다.

소요: 4~6개월

4. 부동산인도 강제집행 — 마지막 확실한 한 수: 승소 판결 이후에도 세입자가 나가지 않으면 법원 소속 집행관에 의해 짐을 강제로 반출하는 절차에 들어갑니다. 신청부터 본 집행까지 약 3개월가량이 소요되며, 집행 당일에는 집행관이 현장을 지휘합니다. 실무에서는 판결 후 대부분 자진 퇴거하는 편이지만, 만약의 경우를 위해 절차는 미리 준비해 두어야 합니다.

소요: 약 3개월

전문 변호사와 함께할 때 달라지는 것들WHAT YOU GAIN

세입자퇴거 사건을 맡기면 이런 점이 달라집니다

1. 소장 한 장의 차이가 몇 달의 차이를 만듭니다: 소장에 핵심 요건이 빠지거나 증거 구성이 부실하면 보정명령이 거듭되어 재판이 길어집니다. 처음부터 정확한 소장을 접수하는 것이 기간 단축의 출발점입니다.

2. 가처분·본안을 동시에 설계합니다: 점유이전금지가처분과 명도소송을 한 호흡으로 진행해야 승소 후 강제집행이 막히는 불상사를 예방할 수 있습니다. 순서와 타이밍이 전부입니다.

3. 전화만으로도 선임이 가능합니다

4. 집행 당일 현장 대응까지 지원합니다: 강제집행은 서류싸움을 넘어 현장 싸움입니다. 집행관과의 협의, 열쇠 인수, 집행 동행 등 현장에서 벌어지는 돌발 상황까지 경험 많은 팀이 함께합니다.

5. 숨은 변수를 미리 짚어드립니다: 갱신요구권 행사 여부, 계약 해지 통보 시점, 보증금 공제 가능한 비용 등 사건마다 숨어 있는 쟁점을 미리 정리해야 판결 후 실제 회수까지 매끄럽게 이어집니다.

건물주가 가장 궁금해하는 비용COST GUIDE

BASIC PLAN

명도소송 선임료 선임 시 점유이전금지가처분 0원, 내용증명 0원 포함

DOCUMENT ONLY

20만원

내용증명만 의뢰 소송 전 단계에서 심리적 압박과 증거 확보가 목적일 때

COURT FEE

50~100만원 선

법원 납부 실비 인지대·송달료·우편료·열쇠수리공 등 실비 합계

EXECUTION

별도계약

부동산인도 강제집행 판결 이후 집행 단계는 별도 선임 과정으로 진행

★ DIRECT HANDLED BY

세입자퇴거, 건물주들이 가장 많이 묻는 질문FAQ

세입자가 연락이 두절되었는데 소송이 가능한가요?

가능합니다. 송달이 되지 않는 경우 공시송달 절차로 소송을 이어갈 수 있으며, 오히려 상대가 법정에서 시간을 끌 수 없기 때문에 기간이 크게 늘어나지는 않습니다.

월세 연체가 2기 이상인데 바로 세입자퇴거가 가능한가요?

2기 이상 연체는 계약 해지의 법적 근거가 됩니다. 다만 해지 의사를 정당하게 통보한 뒤 명도소송을 진행해야 하므로, 내용증명부터 순서대로 밟는 것이 안전합니다.

명도소송은 평균 얼마나 걸리나요?

통상 4개월에서 6개월 사이가 평균입니다. 소장 접수의 정확성, 상대의 대응 방식, 쟁점의 난이도에 따라 더 빨라질 수도, 길어질 수도 있습니다.

지방 건물인데 서울에 있는 변호사에게 맡겨도 되나요?

네, 문제없습니다. 전화와 서류 전달만으로 선임과 소송 진행이 가능하며, 전국 어디서든 사건을 맡기실 수 있습니다.

판결이 나와도 세입자가 안 나가면 어떻게 되나요?

법원 소속 집행관에 의해 짐을 강제로 반출하는 절차에 들어갑니다. 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도가 걸립니다.

선임 절차는 단 4단계HOW TO START

A. B

변호사 심층 상담 사건의 쟁점, 승소 가능성, 예상 기간, 비용을 투명하게 안내드립니다. 판단에 필요한 모든 정보를 드립니다.

C. 선임 계약 체결 방문 없이 전화와 서류 전달만으로도 계약이 가능합니다. 사건 번호가 부여되고 전담 담당자가 배정됩니다.

D. 소송 진행 내용증명 발송부터 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행에 이르는 모든 단계를 책임지고 진행합니다.