건물주 · 임대인 필독

월세는 안 들어오고 상가는 묶였다면

상가명도, 지금 어떻게 풀어야 할까

석 달째 비어 있는 통장, 연락두절된 임차인, 잠긴 셔터 앞에서 발만 동동 구르는 시간. 상가명도는 감정으로 해결되지 않고, 순서를 지켜야 이깁니다.

1. 3기 연체 기준: 상가명도는 누적 3개월분 월세 연체부터

2. 가처분 필수: 점유이전금지가처분 병행해야 안전

3. 상가명도 방향, 3분이면 잡힙니다: 상가 건물을 가진다는 건 매달 안정적인 임대수익을 기대하는 일입니다. 그러나 현실은 다릅니다. 어느 날부터 월세가 한 달, 두 달, 세 달씩 밀리기 시작하고, 전화를 걸어도 받지 않습니다. 상가 셔터는 내려져 있고, 간판만 덩그러니 남아 있죠. 건물주는 매달 은행 대출 이자와 관리비를 내면서도 새 임차인을 받지 못하는 이중고에 빠집니다. 이 상황을 끊어내는 법적 해결책이 바로 상가명도입니다.

지금 당신이 겪고 있는 현실

상가명도 시작하기 전 상황

월세 연체 3개월, 건물주의 진짜 고통은 이제 시작입니다

• 석 달째 월세 한 푼도 안 들어오는데 은행 대출 이자는 꼬박꼬박 빠져나갑니다

• 임차인이 전화도 안 받고 카톡도 읽지 않으니 협상 자체가 불가능합니다

• 셔터는 내려져 있지만 짐이 그대로라 다른 임차인을 받을 수도 없습니다

• 내 건물인데 내 마음대로 문을 열거나 짐을 빼면 형사처벌을 받을 수 있습니다

• 시간이 지날수록 밀린 월세는 쌓이고, 회수 가능성은 점점 줄어듭니다

이 상태를 그대로 두면 어떻게 될까요. 임차인이 소송 중에 제3자에게 점유를 넘기면, 기존 임차인을 상대로 받은 판결이 무용지물이 됩니다. 새로운 점유자를 상대로 처음부터 다시 소송을 걸어야 하죠. 그사이 월세 손실은 수백만 원에서 수천만 원까지 불어날 수 있습니다. 상가명도가 단순히 "참으면 해결되는 일"이 아닌 이유가 여기에 있습니다.

상가명도 법정 기준 한눈에

상가건물 임대차보호법 제10조의8 — 계약해지 요건

상가 월세 연체

3기

차임액 도달 시 해지 가능

주택 월세 연체

2기

차임액 도달 시 해지 가능

핵심 포인트 — "3기 연체"는 연속해서 3개월을 밀린 것만이 아닙니다. 6개월 동안 띄엄띄엄 밀려서 누적 연체액이 3개월치에 도달해도 해지 사유가 성립합니다. 월 200만원 상가라면 누적 600만원 연체 시 계약해지와 상가명도 청구가 가능합니다.

주의할 점이 있습니다. 해지 통보를 하기 전에 임차인이 밀린 월세를 한꺼번에 갚아서 연체액이 3기 미만으로 떨어지면 계약해지가 어려워집니다. 반대로 임대차기간 중에 한 번이라도 3기 연체에 도달한 사실이 있다면, 이후에 돈을 다 갚았어도 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회는 인정되지 않습니다. 타이밍이 상가명도의 승패를 좌우하는 까닭입니다.

상가명도 5단계 진행 절차

1. 내용증명 발송 — 계약해지 공식 통보: 연체 사실, 해지 의사, 퇴거 기한을 명확히 기재한 서류를 우체국 내용증명으로 발송합니다. 구두나 문자만으로는 법적 효력이 부족합니다.

2. 점유이전금지가처분 — 점유 변경 차단: 소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기지 못하도록 막는 조치입니다. 상가명도 본 소송과 반드시 함께 진행해야 판결이 무력화되지 않습니다.

3. 소장 접수 — 부동산 소재지 관할 법원: 임대차계약서, 등기부등본, 내용증명 등 증거를 첨부해 소장을 제출합니다. 전자소송 이용 시 인지대 할인이 적용됩니다.

4. 변론 및 판결 — 통상 3~6개월 소요: 임차인의 대응 여부에 따라 무변론 판결로 빠르게 끝나거나 변론 절차로 이어집니다. 쟁점이 복잡하면 기간이 더 길어질 수 있습니다.

5. 강제집행 — 약 3개월 추가 소요: 판결 후에도 임차인이 나가지 않으면 법원 소속 집행관이 짐을 강제로 반출합니다. 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 걸립니다.

건물주가 절대 하면 안 되는 행동

• 임차인 몰래 문을 잠그거나 자물쇠를 바꾸는 행위

• 전기나 수도, 가스를 임의로 끊는 행위

• 상가 안의 짐을 건물주가 직접 밖으로 빼내는 행위

• 간판이나 내부 집기를 강제로 철거하는 행위

위 행위는 주거침입, 재물손괴, 업무방해 등 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 반드시 법원 판결과 집행관을 통한 적법한 상가명도 절차를 밟아야 합니다.

해결 후 달라지는 현실

상가명도 완료 후 상황

막혔던 건물이 다시 수익을 내기 시작합니다

• 법원 판결로 적법하게 상가를 돌려받아 새 임차인을 받을 수 있습니다

• 밀린 월세와 명도 완료까지의 차임 상당액을 청구해 회수할 수 있습니다

• 소송비용도 패소한 임차인에게 청구 가능한 법적 근거를 확보합니다

• 다시는 같은 상황이 반복되지 않도록 계약 관리 노하우를 얻습니다

• 시간과 스트레스를 낭비하지 않고 임대 사업에 다시 집중할 수 있습니다

상가명도의 목표는 단순히 임차인을 내보내는 데 있지 않습니다. 건물주가 잃어버린 임대수익의 흐름을 되찾고, 다시 정상적으로 건물을 운영할 수 있게 만드는 것이 진짜 목적입니다. 그래서 절차의 첫 단추부터 전략적으로 설계해야 합니다. 어떤 증거를 모으고, 언제 해지 통보를 하고, 언제 가처분을 넣을지가 전체 기간과 비용을 좌우합니다.

실제 자주 발생하는 상가명도 유형

유형 1

월세 연체형

상가 임차인이 3기 이상 월세를 밀리고 연락이 안 되는 경우. 가장 흔한 상가명도 사유로, 내용증명과 가처분, 본 소송을 빠르게 진행해야 손실을 줄일 수 있습니다.

유형 2

계약만료 미퇴거형

계약이 끝났는데도 임차인이 권리금이나 영업 지속을 이유로 나가지 않는 경우. 갱신거절 사유와 권리금 법리가 쟁점이 되므로 전문가 검토가 필수입니다.

유형 3

무단전대형

임차인이 건물주 허락 없이 제3자에게 상가를 다시 빌려준 경우. 명백한 계약 위반이므로 갱신거절과 상가명도 청구가 가능한 대표적 사유입니다.

유형 4

잠적·연락두절형

임차인이 폐업 신고도 없이 사라지고 상가에 짐만 남겨둔 경우. 공시송달 절차 등 특수한 소송 진행이 필요합니다.

상가명도 변호사 비용 투명 안내

점유이전금지가처분 (선임 시)

0원

내용증명 (선임 시)

0원

내용증명만 별도 의뢰

20만원

법원 납부 실비용 (인지·송달료·열쇠수리공 등)

약 50~100만원

건물주가 전문가를 찾는 이유

상가명도 전담 시스템

선임 결정 전 4단계 상담 흐름

1. 임대차 계약 유형, 연체 개월수, 임차인 대응 여부 등 사실관계를 정리하고 상가명도 진행 가능 여부를 확인합니다.

2. 서류 준비 및 심층 상담: 임대차계약서, 등기부등본, 월세 입금내역, 내용증명 발송 기록을 검토하며 쟁점과 전략을 설계합니다.

3. 선임 계약 — 전화만으로 가능: 방문 없이 전화와 메일만으로 선임 계약이 가능합니다. 전국 어디서나 의뢰할 수 있도록 원격 접수 시스템을 갖췄습니다.

4. 상가명도 본격 진행

지금 이 순간, 가장 중요한 한 가지

상가명도는 늦게 시작할수록 불리해집니다. 임차인이 점유를 옮기거나 잠적하면 소송 복잡도가 몇 배로 뛰고, 그사이 쌓이는 월세 손실은 돌이킬 수 없는 금액이 됩니다. 반대로 초기에 전문가와 상담해 전체 그림을 그린 다음 진행하면, 기간도 비용도 예측 가능한 수준에서 관리할 수 있습니다.

지금 당신에게 필요한 건 완벽한 법 지식이 아닙니다. 당신의 상황에 맞는 한 줄의 방향입니다. "내 상가는 언제 소장을 내야 하는지", "지금 가처분을 넣어야 하는지", "임차인이 이렇게 나오면 어떻게 대응해야 하는지" — 이런 질문에 3분 통화로 답을 드립니다.

※ 면책공지