LEGAL GUIDE 2026

명도집행계고,

승소 후 건물 회수의 첫 번째 관문

명도소송에서 이겼는데도 세입자가 나가지 않는다면? 강제집행 계고는 법원 집행관이 임차인에게 자진 퇴거를 최종 경고하는 절차입니다. 지금부터 그 모든 과정을 상세히 안내해 드리겠습니다.

명도소송 수행 건수

점유이전금지가처분 건수

강제집행 직접 경험

부동산 관련 소송 건수

명도소송에서 승소 판결을 받았음에도 임차인이 스스로 건물을 비워주지 않는 경우가 적지 않습니다. 이런 상황에서 건물주가 직접 짐을 빼거나 문을 잠그는 행위는 오히려 형법상 문제가 될 수 있어, 반드시 법원을 통한 적법한 강제집행 절차를 거쳐야 합니다. 바로 이 강제집행의 첫 단계가 명도집행계고입니다.

강제집행 전 임차인에게 보내는 법원의 최종 경고

명도집행계고의 정의

명도집행계고란 명도소송에서 승소한 건물주(채권자)의 강제집행 신청에 따라, 관할 법원 소속 집행관이 임차인(채무자)을 직접 방문하여 일정 기간 내에 건물을 자진 인도하라고 경고하는 법적 절차입니다. 쉽게 말해, 법원이 임차인에게 "이 기한까지 나가지 않으면 본격적인 강제집행이 진행됩니다"라고 공식적으로 알리는 마지막 기회를 부여하는 것입니다. 실무에서는 '계고'라고 줄여 부르기도 하며, '예고 집행'이라 표현하기도 합니다.

명도집행계고는 단순히 편지나 서류를 보내는 것이 아닙니다. 법원 소속 집행관이 직접 현장에 방문하여 임차인의 점유 상태를 확인하고, 계고문(경고 안내문)을 전달합니다. 건물주 역시 이 자리에 반드시 참석해야 하며, 집행관이 현장에서 신원 확인까지 진행합니다. 계고를 통해 대부분의 임차인이 심리적 압박을 느끼게 되고, 상당수가 이 단계에서 자진 퇴거를 결정하게 됩니다.

BEFORE - 계고 전

승소 판결을 받았지만 임차인이 여전히 건물을 점유하고 있습니다. 건물주는 답답하지만 직접 짐을 빼거나 출입할 수 없어 속수무책인 상태입니다. 매달 관리비만 나가고, 새로운 임대 계획도 세울 수 없습니다.

AFTER - 계고 후

법원 집행관이 공식적으로 퇴거 기한을 통보합니다. 대부분의 임차인이 이 단계에서 자진 퇴거합니다. 자진 퇴거하지 않더라도 본집행으로 이어져 법원의 힘으로 건물을 돌려받을 수 있게 됩니다.

강제집행 신청 후 약 3개월이 소요되며, 단계별로 전문적인 대응이 필요합니다

STEP 01

집행문 부여 및 강제집행 신청

명도소송 승소 판결문에 법원에서 집행문을 부여받은 뒤, 부동산 소재지 관할 법원 집행관 사무소에 강제집행 신청서를 접수합니다. 이때 집행력 있는 판결정본, 송달증명원, 확정증명원 등 필수 서류를 함께 제출해야 합니다. 가집행 선고가 포함된 판결이라면 확정 전에도 집행 신청이 가능합니다.

STEP 02

계고(예고) 집행 - 자진 퇴거 유도

강제집행 신청 접수 후 집행관이 계고 집행 날짜를 지정하여 건물주에게 통지합니다. 계고일에 집행관은 해당 부동산을 직접 방문해 임차인의 점유 상태를 확인하고, 계고 안내장을 전달합니다. 임차인에게는 보통 주거용 약 2주, 상업용 약 1주의 자진 퇴거 기한이 부여됩니다. 강제집행 신청부터 계고까지는 평균 약 2주 정도가 소요됩니다.

STEP 03

속행 신청 및 본집행 진행

자진 퇴거 기한까지 임차인이 나가지 않으면 강제집행 속행 신청서를 제출합니다. 이후 집행관이 본집행 날짜를 지정하고, 본집행 당일에는 법원 소속 집행관에 의하여 임차인의 짐이 강제로 반출됩니다. 반출된 물건은 지정 물류창고에 보관되며, 건물주는 이 시점에서 비로소 부동산을 인도받게 됩니다.

STEP 04

보관 및 매각 절차

반출된 물건은 임차인에게 찾아가도록 통지합니다. 임차인이 오랜 기간 물건을 가져가지 않으면 법원에 매각 허가를 신청하여 감정 후 매각 절차를 진행합니다. 매각 대금에서 보관료 및 집행 비용을 공제하고, 남은 금액이 있으면 임차인에게 반환합니다.

강제집행 전체 소요 기간

강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월 정도가 소요됩니다. 다만, 집행관실 사정이나 현장 상황, 임차인의 대응에 따라 기간이 달라질 수 있으므로, 가능한 빠르게 신청하는 것이 중요합니다.

강제집행 신청 필수 서류

집행력 있는 판결정본 - 법원에 집행문 부여 신청을 하여 판결문에 집행문을 부여받은 문서

송달증명원 - 판결문이 상대방에게 정상적으로 송달되었음을 증명하는 서류

확정증명원 - 판결이 최종 확정되었음을 증명 (가집행 선고가 있는 경우 불필요할 수 있음)

강제집행 신청서 - 관할 법원 집행관실에 접수하는 신청 서류

계고 당일 건물주 참석 시 유의사항

건물주 본인이 반드시 현장에 참석해야 하며, 신분증을 지참합니다

집행관이 임차인에게 계고문을 전달하는 과정을 함께 확인합니다

건물 내부 상태, 물건 양 등을 미리 파악해두면 본집행 준비에 도움이 됩니다

실비와 변호사 선임료를 구분하여 안내합니다

법원 등 납부 실비용 안내

인지대, 송달료, 열쇠수리공, 우편료 등

대략 50만원~100만원

물건 반출 운반비 / 창고 보관비 등

물건량에 따라 상이

건물주 입장에서 명도집행계고는 단순한 경고 이상의 의미를 지닙니다. 첫째, 계고를 통해 상당수의 임차인이 자진 퇴거를 결정합니다. 법원 소속 집행관이 직접 방문하여 공식적으로 퇴거를 고지하면, 더 이상 버틸 명분이 사라지기 때문입니다. 둘째, 계고 없이는 본집행으로 나아갈 수 없습니다. 즉, 명도집행계고는 건물을 되찾기 위한 법률적 필수 절차입니다.

중요한 점은, 명도집행계고 이전에 점유이전금지가처분이 선행되어야 한다는 것입니다. 소송 진행 중이나 판결 후에 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면, 기존 판결로는 그 제3자를 상대로 강제집행을 할 수 없게 됩니다. 따라서 명도소송 초기 단계부터 점유이전금지가처분을 신청하여 점유자 변경을 원천 차단하는 것이 실무적으로 매우 중요합니다.

MBC 출연 SBS 출연 KBS 출연 YTN 출연

부동산전문 변호사 민사전문 변호사 공인중개사

명도집행은 서류 작업이 아니라 현장 중심의 절차입니다. 집행관과의 소통, 임차인의 돌발 행동 대응, 열쇠 인수와 집행 동행까지 실무 경험이 뒷받침되지 않으면 예측하기 어려운 변수가 많습니다.

1. 1차 상담 및 서류 준비

2. 심층 상담: 구체적인 사건 분석과 함께 예상 비용, 소요 기간, 전략을 투명하게 안내받습니다.

3. 선임 계약: 전국 어디서나 전화만으로 선임 계약이 가능합니다. 선임 시 내용증명과 점유이전금지가처분은 추가 비용 없이 진행됩니다.

4. 소송 및 강제집행 진행: 내용증명 발송, 점유이전금지가처분, 명도소송 제기, 그리고 승소 후 강제집행(계고~본집행)까지 전 과정을 진행합니다.

계고 후에도 임차인이 안 나가면 어떻게 되나요?

계고 시 부여된 자진 퇴거 기한이 지나도 임차인이 나가지 않으면, 건물주는 집행관실에 속행 신청을 합니다. 이후 집행관이 본집행 날짜를 지정하고, 본집행 당일 법원 소속 집행관에 의하여 임차인의 짐이 강제로 반출됩니다. 건물주는 이때 비로소 건물을 인도받게 됩니다.

강제집행은 언제부터 신청할 수 있나요?

명도소송 판결문이 상대방에게 송달된 후 신청 가능합니다. 판결 선고 후 2주 이내에 항소가 없으면 판결이 확정되며, 가집행 선고가 있는 경우에는 확정 전에도 집행이 가능합니다.

직접 강제집행을 진행할 수도 있나요?

법적으로 건물주 본인이 직접 신청하여 진행하는 것이 가능하긴 합니다. 그러나 집행관과의 소통, 서류 작성, 현장 변수 대응 등 실무적으로 까다로운 부분이 많아 전문 변호사의 도움을 받는 것이 효율적입니다. 특히 본집행 당일에는 예기치 못한 상황이 빈번하게 발생하므로, 경험 많은 전문가의 동행이 큰 차이를 만듭니다.

명도집행계고를 앞두고 있다면 몇 가지 실무적인 사항을 미리 파악해두는 것이 좋습니다. 우선, 집행관마다 요구하는 절차와 비용 기준이 다소 다를 수 있습니다. 일부 법원에서는 계고 비용만 예납하는 반면, 다른 법원에서는 본집행 관련 비용까지 미리 납부하도록 하는 경우도 있으므로, 담당 집행관의 안내를 미리 확인해야 합니다.

또한, 계고 전에 건물 내부 상태와 임차인의 물건 양을 파악해두면 본집행 시 소요되는 비용과 인력을 보다 정확하게 예측할 수 있습니다. 본집행 당일에는 임차인의 저항, 물건량 예상 초과, 접근 어려움 등 다양한 돌발 변수가 생길 수 있으므로, 경험 많은 전문가가 현장에서 즉각 대응하는 것이 핵심입니다.