LEGAL GUIDE

명도소송당하면

건물주가 가장 먼저 해야 할 일

내용증명 발송부터 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행까지

가처분 수행

임차인이 계약 기간이 끝났는데도 나가지 않습니다. 월세는 몇 달째 밀려 있고, 전화를 해도 받지 않습니다. 이런 상황이라면 이미 명도소송당하면 어떻게 해야 하는지 검색하고 계실 겁니다.

많은 건물주가 "좀 더 기다려 보자"며 시간을 보내지만, 하루가 지날수록 밀린 월세는 불어나고 새로운 임차인을 들일 수 있는 기회는 사라집니다. 명도소송당하면 가장 먼저 알아야 할 것은, 지금이 대응을 시작해야 할 시점이라는 사실입니다.

평일 오전 10시 ~ 오후 6시 (점심 12시~1시 / 공휴일 휴무)

명도소송이란, 임대차계약이 만료되었거나 해지되었음에도 임차인이 건물을 비워주지 않을 때, 건물주가 법원에 부동산 인도를 청구하는 소송입니다. 민법 제213조에 따라 소유자는 점유자에게 부동산 반환을 청구할 수 있으며, 실무에서는 '건물인도소송'이라고도 부릅니다.

중요한 점은, 건물주라고 해서 임의로 자물쇠를 바꾸거나 임차인의 짐을 밖으로 내놓으면 안 된다는 것입니다. 이런 행위는 오히려 주거침입죄나 재물손괴죄로 이어질 수 있습니다. 명도소송당하면 반드시 법적 절차에 따라야 합니다.

명도소송당하면 소송을 제기할 수 있는 대표적인 상황

임대차계약 기간이 끝났는데 퇴거를 거부하는 경우, 주거용 부동산에서 2개월 이상 월세가 밀린 경우, 상가에서 3개월 이상 차임이 연체된 경우, 임대인의 동의 없이 제3자에게 전대한 경우, 건물을 심하게 훼손한 경우 등이 있습니다. 이 중 하나라도 해당된다면 명도소송을 준비해야 합니다.

명도소송당하면 건물주가 밟아야 할 절차는 크게 네 단계로 나뉩니다. 내용증명 발송, 점유이전금지가처분, 명도소송 본안, 그리고 강제집행입니다. 각 단계가 빠짐없이 이어져야 최종적으로 건물을 되찾을 수 있습니다.

내용증명 발송

➔ 점유이전금지가처분

➔ 명도소송 본안

➔ 강제집행

1. 내용증명 발송

2. 소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기지 못하도록 법원에 신청하는 보전처분입니다. 이 절차 없이 명도소송만 진행하면, 승소해도 강제집행이 불가능해질 수 있습니다. 선임 시 0원으로 진행됩니다.

3. 명도소송 본안 진행: 소장 접수 후 피고(임차인)에게 소장이 송달되면, 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 답변서를 내지 않으면 무변론 판결로 비교적 빠르게 승소할 수 있습니다. 통상 4~6개월이 소요됩니다.

4. 강제집행: 판결 확정 후에도 임차인이 자진 퇴거하지 않으면, 법원 집행관 사무실에 강제집행을 신청합니다. 집행관이 계고(자진 이사 기한 부여) 후 본 집행을 실시하며, 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 소요됩니다.

명도소송당하면 가장 간과하기 쉬운 절차가 바로 점유이전금지가처분입니다. 이 절차를 생략하고 소송만 진행한다면, 재판이 진행되는 동안 임차인이 제3자에게 점유를 넘길 경우 승소 판결을 받아도 그 판결문으로는 강제집행을 할 수 없게 됩니다.

알아두세요 — 가처분 없이 명도소송만 하면 생기는 일

소송 중 임차인이 친척이나 지인에게 열쇠를 넘겨 점유를 이전하면, 기존 임차인을 상대로 받은 승소 판결은 새 점유자에게 효력이 미치지 않습니다. 이 경우 새 점유자를 상대로 처음부터 다시 소송을 제기해야 하며, 그사이 몇 달의 월세 손실이 추가로 누적됩니다. 점유이전금지가처분을 해두면 점유가 이전되더라도 승계집행문을 부여받아 강제집행이 가능합니다.

• 항목: 내용

• 변호사 선임료

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• 점유이전금지가처분: 선임 시 0원
• 내용증명 발송: 선임 시 0원
• 내용증명만 의뢰 시: 20만원
• 법원 실비 (인지, 송달료, 우편료 등): 대략 50만원 ~ 100만원
• 강제집행: 별도 계약 (사전 안내)

명도소송당하면 비용이 부담되어 망설이는 분들이 많습니다. 하지만 월세가 밀리고 건물을 비워받지 못하는 상황이 장기화될수록 손실은 눈덩이처럼 커집니다. 빠른 대응이 결과적으로 전체 비용을 줄이는 가장 효과적인 방법입니다.

명도소송당하면 가장 궁금한 것 중 하나가 기간입니다. 일반적으로 점유이전금지가처분에 약 1개월, 명도소송 본안에 통상 46개월이 소요됩니다. 다만 임차인이 답변서를 제출하지 않으면 무변론 판결로 34개월 안에 조기 종결되는 경우도 있습니다.

반면 임차인이 적극적으로 대응하거나 반소를 제기하면 1년 이상 길어질 수도 있습니다. 판결 확정 후 강제집행이 필요한 경우에는 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 추가됩니다. 서류 한 장을 잘못 작성하면 보정 명령이 나오고, 그만큼 전체 처리 기간이 늘어나게 됩니다. 경험 많은 변호사가 처음부터 정확하게 진행하면 이런 불필요한 지연을 방지할 수 있습니다.

1. 1차 상담 및 서류 준비: 전화로 사건 개요를 파악하고, 필요한 서류(임대차계약서, 연체 내역, 통화기록 등)를 안내받습니다.

2. 심층 상담: 서류를 검토한 후 사건의 쟁점, 예상 기간, 비용을 구체적으로 안내합니다. 전화만으로도 진행 가능합니다.

3. 선임 계약: 비용과 범위에 합의하면 선임 계약을 체결합니다. 방문 없이 전화와 서면으로 전국 어디서나 가능합니다.

4. 소송 및 집행 진행

명도소송은 법률적으로 가능하긴 하지만, 혼자서 진행하는 것은 권장되지 않습니다. 소장 작성부터 재판 출석, 증거 제출까지 법률 지식이 필요하고, 서류를 잘못 제출하면 보정 명령으로 전체 기간이 수개월씩 늘어날 수 있습니다.

또한 재판 과정에서 임차인 측 주장에 법리적으로 대응해야 건물주에게 유리한 판결을 이끌어낼 수 있습니다. 특히 명도소송당하면 강제집행 단계까지 고려해야 하는데, 현장 대응(열쇠 인수, 집행 동행 등) 경험이 풍부한 변호사가 맡아야 결과가 달라집니다.

소장 작성 단계에서 정확하게 준비하여 보정 명령으로 인한 지연 방지

임차인의 반박 주장에 법리적으로 체계적인 대응

점유이전금지가처분을 초기에 함께 진행하여 소송의 실익 확보

승소 판결 후 강제집행까지 현장 경험 기반의 실무 대응

보증금 정산, 미납 차임 청구, 손해배상 등 부수 청구까지 한 번에 처리

PUBLICATION

명도소송의 전 과정을 실무 중심으로 정리한 전문 서적을 집필한 변호사가 직접 당신의 사건을 맡습니다.

임차인이 연락이 안 되는데 소송 진행이 되나요? 진행 가능합니다. 소장 송달이 되지 않으면 공시송달 절차로 진행하며, 오히려 임차인이 답변서를 제출하지 않으면 무변론 판결로 3~4개월 안에 조기 종결될 수 있습니다.

명도소송당하면 서울에서만 진행 가능한가요? 전국 어디서나 가능합니다. 방문 없이 전화만으로 선임 계약부터 소송 진행까지 모두 처리할 수 있습니다.

강제집행은 어떻게 이루어지나요? 판결 확정 후 법원 집행관 사무실에 강제집행을 신청합니다. 집행관이 계고(자진 퇴거 기한)를 부여하고, 이후에도 퇴거하지 않으면 본 집행일에 법원 소속 집행관에 의해 짐을 강제로 반출하게 됩니다. 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 소요됩니다. 강제집행은 별도 계약으로 진행됩니다.

평일 오전 10시 ~ 오후 6시 (점심 12시~1시 / 공휴일 휴무) 전국 어디서나 전화 한 통으로 선임 가능