COST GUIDE 2025

명도비용산정, 항목별로 정확하게 계산하는 법

변호사 선임료부터 인지대, 송달료, 점유이전금지가처분, 강제집행까지 — 명도소송에 드는 총비용의 구조를 실무 경험에 기반하여 투명하게 안내해 드립니다.

가처분 수행

부동산소송 누적

1. 명도비용산정, 왜 미리 알아야 하는가: 임대차 기간이 끝났는데 임차인이 나가지 않거나, 월세가 수개월째 밀리고 있다면 하루하루가 재산적 손실로 이어집니다. 새로운 임차인도 구할 수 없고, 매달 받아야 할 월세 수입은 사라지는 상황입니다. 이때 건물주가 직접 문을 열고 짐을 옮기면 주거침입죄 또는 건조물침입죄로 처벌받을 수 있습니다. 우리나라 법률상 강제퇴거는 법원 판결을 통해서만 가능하며, 이것이 바로 명도소송이 필요한 이유입니다.

명도비용산정을 정확히 파악해 두면 소송 진행 중 예상치 못한 지출을 막고, 전체 절차를 효율적으로 설계할 수 있습니다. 인지대와 송달료는 부동산의 시가표준액에 따라 결정되기 때문에, 보증금이나 월세 연체액으로 착각하면 소가를 잘못 기재하여 보정명령을 받게 됩니다. 처음부터 정확한 비용 지도를 가지고 출발해야 시간과 비용 모두를 절약할 수 있습니다.

비용을 모르고 시작하면

예산 초과, 보정명령으로 지연, 소송 중도포기 위험

비용을 알고 시작하면

정확한 예산 설계, 빠른 접수, 안정적 진행으로 골든타임 확보

2. 명도비용산정 항목별 상세 분석: 명도소송 비용은 크게 변호사 선임료, 법원에 납부하는 실비(인지대, 송달료, 열쇠수리공 비용, 우편료 등), 그리고 필요 시 강제집행 비용으로 나뉩니다. 각 항목이 언제, 얼마나 발생하는지 미리 파악해 두시면 전체 명도비용산정이 명확해집니다.

변호사 선임료

핵심 비용

명도비용산정에서 가장 큰 비중을 차지하는 항목입니다. 시장에서는 일반적으로 300만원에서 500만원 사이로 책정되는 경우가 많습니다. 사건의 난이도, 증거 상태, 점유 형태(주택, 상가, 무단점유 등)에 따라 달라질 수 있습니다.

법원 실비 (인지대 + 송달료 + 기타)

공과금

소장 접수 시 법원에 납부하는 비용입니다. 인지대, 송달료, 집행관 수수료, 열쇠 수리비, 우편료 등을 모두 합산하면 대략 50만원에서 100만원 정도가 소요됩니다. 인지대는 부동산의 시가표준액에 따라 산정되며, 전자소송으로 진행하면 인지대의 10%를 할인받을 수 있습니다.

약 50~100만원

부동산 가액이 높을수록 인지대도 증가합니다. 서울 도심 고가 부동산의 경우 사전 확인 없이 진행하면 예상보다 높은 인지대가 발생할 수 있으므로, 미리 시가표준액을 조회해 두시는 것이 좋습니다.

필수 절차

소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 승소하더라도 강제집행이 불가능해집니다. 가처분은 이를 사전에 차단하는 보전처분으로, 사실상 필수적인 절차입니다. 전자소송 할인율을 감안하면 인지대는 통상 약 9,000원 수준입니다.

인지대 약 9,000원

내용증명

사전 절차

계약 해지 의사를 공식적으로 통보하는 절차입니다. 명도소송 선임 시 무료로 포함됩니다. 내용증명만 별도로 의뢰하실 경우에는 20만원이 발생하지만, 이후 소송을 선임하시면 선임료에서 차감됩니다.

선임 시 0원 / 별도 의뢰 시 20만원

강제집행 (별도 계약)

최종 단계

판결 이후에도 임차인이 퇴거하지 않는 경우 부동산인도 강제집행을 진행할 수 있습니다. 법원 소속 집행관이 현장에서 짐을 강제로 반출하는 절차입니다. 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 소요되며, 부동산인도 강제집행은 별도 계약으로 진행됩니다. 다만 판결 이후 또는 집행 예고(계고) 단계에서 임차인이 자진 퇴거하는 경우가 상당히 많습니다.

별도 산정 (부동산 규모에 따라 상이)

3. 명도비용산정의 핵심, 소가는 어떻게 정하나: 명도비용산정에서 가장 중요한 출발점은 소가(소송목적의 값)입니다. 많은 분들이 소가를 월세 연체액이나 보증금으로 착각하시지만, 명도소송은 금전 청구가 아닌 부동산 인도 청구이므로 해당 부동산의 시가표준액을 기준으로 소가를 산정합니다. 같은 월세 연체 상황이라도 부동산 가액에 따라 인지대가 크게 달라질 수 있어, 이 점을 정확히 알아두시는 것이 중요합니다.

토지 소가 산정 공식

개별공시지가 x 면적 x 50%

토지는 부동산공시가격 알리미에서 개별공시지가를 확인합니다.

건물 소가 산정 공식

시가표준액 x 50%

건물은 국세청 위택스에서 시가표준액을 조회하여 50%를 적용합니다.

자주 발생하는 소가 산정 오류

보증금이나 월세 연체액을 소가로 잘못 기재하면 법원에서 보정명령이 나옵니다. 아파트나 오피스텔 등 집합건물은 전유부분뿐만 아니라 등기부의 대지권 지분도 소가에 반드시 포함시켜야 합니다. 또한 건물의 구조, 용도, 건축연도에 따라 시가표준액이 달라지므로 등기부등본과 건축물대장을 반드시 확인하셔야 합니다.

인지대는 산정된 소가 구간에 따라 계산됩니다. 예를 들어 소송목적의 값이 3,000만원인 경우, 전자소송 기준으로 (3,000만원 x 0.45% + 5,000원) x 0.9 = 약 126,000원 수준이 됩니다. 소가가 커질수록 인지대도 증가하므로, 명도비용산정을 정확하게 하려면 사전에 대상 부동산의 시가표준액을 꼭 확인해 두시기 바랍니다.

• 소가 구간: 인지대 산식 (전자소송 기준)

• 1,000만원 미만: 소가 x 0.50% x 0.9

• 1,000만원 ~ 1억원 미만: (소가 x 0.45% + 5,000원) x 0.9

• 1억원 ~ 10억원 미만: (소가 x 0.40% + 55,000원) x 0.9

• 10억원 이상: (소가 x 0.35% + 555,000원) x 0.9

4. 명도비용산정 전체 요약표: 명도비용산정 주요 항목 한눈에 보기

법원 실비 (인지대+송달료+기타) 약 50~100만원

점유이전금지가처분 (인지대) 약 9,000원

내용증명 (선임 시) 0원

소규모 주택 기준 합계 약 250~300만원

승소 후 비용 회수는 가능한가요?

민사소송법 제98조에 따라 소송비용은 패소한 당사자가 부담합니다. 명도소송에서 승소하면 인지대, 송달료 등은 물론 법원 규칙이 정한 한도 내의 변호사 보수까지 상대방에게 청구할 수 있습니다. 다만 실제 선임료 전액이 아닌, 「변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙」에서 정한 범위 내 금액만 인정되며, 소송비용확정결정신청이라는 별도 절차를 통해 청구하셔야 합니다.

5. 명도소송 진행 절차와 비용 발생 시점: 명도비용산정을 제대로 하려면, 어느 단계에서 어떤 비용이 발생하는지도 함께 이해해야 합니다. 명도소송은 내용증명 발송부터 점유이전금지가처분, 소장 접수, 변론, 판결, 그리고 필요 시 강제집행까지의 흐름으로 진행됩니다.

6. 1차 상담 및 서류 준비: 전화로 사건 개요를 말씀해 주시면, 필요한 기초 자료(임대차계약서, 연체 내역, 등기부등본 등)를 안내해 드립니다. 이 단계에서 전체 명도비용산정과 예상 기간을 안내받으실 수 있습니다. 방문 없이 전화만으로 가능합니다.

7. 심층 상담 및 전략 수립

8. 선임계약 및 소송 접수: 변호사 선임료와 인지대, 송달료를 납부하고, 내용증명 발송 → 점유이전금지가처분 → 명도소송 소장을 접수합니다. 전화만으로도 선임이 가능하며, 전국 어디서나 진행 가능합니다.

9. 변론 및 판결 (평균 4~6개월): 법원 심리가 진행되고 판결이 내려집니다. 대부분의 사건은 이 단계에서 종료되며, 판결 이후 임차인이 자진 퇴거하는 경우가 많습니다. 만약 퇴거하지 않으면 강제집행(별도 계약)으로 진행합니다.

10. 명도비용산정부터 집행까지, 전 과정을 설계하는 전문가: 방문 없이 전화만으로 선임 가능하며, 전국 어디서나 대응 가능합니다.

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