LEGAL GUIDE 2026

건물철거소송, 내 토지 위

불법건물을 되찾는 가장 확실한 방법

토지를 소유하고 있지만 그 위에 타인의 건물이 버티고 있다면, 더 이상 지켜보고만 있을 수 없습니다. 건물철거소송부터 부당이득 반환까지, 여러분의 재산권을 되찾기 위한 실전 가이드를 준비했습니다.

가처분 실적

7K+

부동산소송 누적

SITUATION

건물철거소송이 필요합니다

우리나라 법체계에서 토지와 건물은 별개의 부동산으로 취급됩니다. 토지를 매입했거나 경매로 낙찰받았더라도, 그 위에 타인 소유의 건물이 존재하면 토지를 온전히 사용할 수 없는 상황이 벌어집니다. 이때 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 건물철거소송과 토지인도소송을 함께 제기하여 토지에 대한 소유권을 완전하게 회복할 수 있습니다.

건물철거소송은 단순히 건물을 허무는 절차가 아닙니다. 토지 소유자로서의 소유권에 기한 방해배제청구권을 행사하는 것이며, 무단점유 기간에 대한 부당이득 반환까지 함께 청구할 수 있습니다. 다시 말해, 건물을 철거하고 토지를 돌려받는 것은 물론, 그동안 상대방이 토지를 사용하며 얻은 이익에 해당하는 금전까지 청구할 수 있는 것입니다.

1. 경매 낙찰 후 점유 건물: 토지를 경매로 낙찰받았으나 기존 건물 소유자가 퇴거하지 않는 경우

2. 무허가 건축물 무단 점유: 토지 소유자의 동의 없이 건물이나 구조물을 세워 토지를 점유하는 경우

3. 경계침범 건물: 측량 결과 이웃 건물이 내 토지를 침범하여 건축된 사실이 확인된 경우

4. 토지·건물 소유자 분리: 매매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라졌고 철거 특약이 있는 경우

위와 같은 상황에서 건물 소유자가 스스로 철거하지 않는다면, 법적 절차를 통해 건물을 철거하고 토지를 인도받는 수밖에 없습니다. 건물철거소송은 토지 소유자가 자신의 재산권을 지키기 위한 정당한 법적 절차입니다.

PROCEDURE

이렇게 진행됩니다

건물철거소송은 사전 준비 단계부터 최종 집행까지 여러 단계를 거칩니다. 특히 소송 전에 반드시 처분금지가처분을 신청해야 하는데, 이는 소송 도중 건물 소유자가 소유권을 제3자에게 이전하여 판결 집행을 무력화하는 것을 방지하기 위한 조치입니다. 또한 건물에 임차인 등 점유자가 있는 경우에는 점유이전금지가처분도 함께 진행해야 합니다.

건물철거소송 핵심 절차도

1단계

내용증명 발송 및 사전 준비

건물 소유자에게 철거 및 토지 인도를 요구하는 내용증명을 법률사무소 명의로 발송합니다. 토지 등기부등본, 건물 등기부등본, 현장 사진 등 관련 서류를 수집하고, 법정지상권 성립 여부를 사전에 검토합니다.

2단계

처분금지가처분 및 점유이전금지가처분 신청

소송 중 건물 소유권이 이전되는 것을 막기 위해 처분금지가처분을 신청합니다. 건물 점유자를 상대로는 점유이전금지가처분을 병행하여, 판결 전 점유 상태가 변경되는 것을 방지합니다.

3단계

건물철거소송 및 토지인도소송 제기

건물 소유자를 피고로 하여 건물철거 및 토지인도를 청구하는 본안소송을 제기합니다. 동시에 무단점유 기간에 대한 부당이득 반환도 함께 청구하여, 토지 사용료에 해당하는 금전도 회수합니다.

4단계

승소 판결 후 대체집행을 통한 철거

승소 판결을 받았음에도 상대방이 자발적으로 건물을 철거하지 않으면, 법원에 대체집행을 신청합니다. 대체집행 결정을 받은 후, 집행관의 주도 아래 건물 철거가 진행됩니다.

특히 건물철거소송에서 승소한 뒤의 대체집행 절차가 중요합니다. 일반 명도소송과 달리, 건물철거는 '대체적 작위의무'에 해당하여 법원의 대체집행 허가 결정이 필요합니다. 대체집행 신청부터 결정, 그리고 실제 집행까지 약 1개월 내외의 시간이 추가로 소요됩니다.

KEY ISSUE

법정지상권을 반드시 확인하세요

건물철거소송에서 상대방이 가장 먼저 들고 나오는 방어 논리가 바로 법정지상권입니다. 법정지상권이란, 원래 동일한 소유자에게 속했던 토지와 건물이 경매나 매매 등으로 소유자가 달라졌을 때, 건물의 가치를 보호하기 위해 법률상 건물 소유자에게 인정되는 토지 사용권입니다.

법정지상권이 인정되면 건물 소유자는 일정 기간 토지를 사용할 수 있는 권리를 갖게 되므로, 토지 소유자의 건물철거 청구가 받아들여지지 않을 수 있습니다. 그러나 법정지상권이 성립하려면 엄격한 요건을 충족해야 하며, 실무에서는 이 요건을 갖추지 못해 법정지상권 주장이 배척되는 경우도 상당히 많습니다.

법정지상권의 성립 요건은 무엇인가요?

저당권 설정 당시 또는 매매 당시 토지와 건물이 동일인 소유였을 것, 그 이후 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 것, 건물 철거 특약이 없을 것이 기본 요건입니다. 경매의 경우에는 압류 효력 발생 시점을 기준으로 판단하며, 관습법상 법정지상권은 별도의 등기 없이도 인정됩니다.

법정지상권이 인정되면 건물철거가 불가능한가요?

법정지상권이 인정되는 기간 동안에는 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있으므로 즉시 철거를 구할 수 없습니다. 다만 견고한 건물은 30년, 그 외 건물은 15년의 존속기간이 있고, 토지 소유자는 그 기간 동안 지료(토지 사용료)를 청구할 수 있습니다.

점유취득시효를 주장하는 경우에는 어떻게 대응하나요?

상대방이 20년간 소유 의사로 토지를 점유했다고 주장하는 경우, 시효 중단 사유가 있었는지, 진정한 소유 의사가 인정되는지 등을 면밀히 검토하여 반박해야 합니다. 부동산 전문 변호사의 정밀한 분석이 반드시 필요한 부분입니다.

이처럼 건물철거소송은 단순한 절차 이상의 고도의 법률적 판단이 필요한 소송입니다. 법정지상권, 점유취득시효, 유치권 등 상대방이 내세울 수 있는 다양한 방어 논리를 사전에 파악하고 대비하는 것이 승소의 핵심입니다.

COST

건물철거소송 관련 비용 안내

변호사 선임료

200만 원부터 (사건 난이도에 따라 상이)

선임 시 0원 (별도 비용 없음)

내용증명 발송

선임 시 0원 (별도 비용 없음)

내용증명만 의뢰

20만 원

법원 납부 실비

인지대, 송달료, 우편료 등 합산 약 50만~100만 원

부동산 인도 강제집행

EXPERT

압도적인 실전 경험이 만드는 차이

누적 건수

명도소송 직접 수행

누적 건수

누적 건수

강제집행 직접 경험

누적 건수

부동산 관련 소송

M

책으로 정리할 만큼 축적된 실무 노하우로 여러분의 사건을 수행합니다.

MBC 출연 SBS 출연 KBS 출연 YTN 출연 각종 언론 보도

PROCESS

변호사 선임 4단계

STEP 01. 1차 상담 및 서류 준비

STEP 02. 심층 상담 구체적인 사건 분석을 진행합니다. 법정지상권 성립 여부, 상대방의 예상 방어 논리, 승소 가능성 등을 면밀히 검토합니다.

STEP 03. 선임 계약 사건 분석 결과를 바탕으로 구체적인 비용과 진행 방향을 안내한 뒤, 선임 계약을 체결합니다.

STEP 04. 소송 진행

면책 공지