LEGAL GUIDE

건물인도소장, 어떻게 작성해야 승소 확률을 높일 수 있을까?

가처분 수행

강제집행 수행

부동산소송 경험

임대차계약이 끝났는데도 임차인이 건물을 비워주지 않거나, 월세가 수개월째 밀려 있는데 연락조차 되지 않는 상황. 이런 경우 결국 건물인도소장을 법원에 제출하는 것이 분쟁 해결의 시작점이 됩니다.

하지만 처음 소장을 접하는 임대인에게는 어디서부터 어떻게 정리해야 하는지 막막하기만 합니다. 청구취지 한 줄을 어떻게 써야 하는지, 첨부서류는 무엇을 준비해야 하는지, 관할 법원은 어디에 접수하는지 등 하나하나 짚어야 할 것들이 적지 않기 때문입니다.

이 글에서는 건물인도소장의 구조부터 기재사항, 접수 이후 절차까지 명도소송 전문변호사의 시각에서 구체적으로 안내해 드리겠습니다.

명도소송의 출발은 소장에서 시작됩니다

건물인도소장은 임대인이 점유 권한이 없는 임차인이나 불법 점유자를 상대로 건물의 반환을 구하기 위해 법원에 제출하는 소송 서류입니다. 실무에서는 '건물명도'와 '건물인도'를 동일한 의미로 사용하며, 건물인도소장을 접수하면 명도소송 절차가 본격적으로 시작됩니다.

민법 제213조는 "소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 건물인도소장은 바로 이 법적 권리를 실현하기 위한 첫 단추라 할 수 있습니다.

아래 상황에 해당된다면 더 미루기 어렵습니다

1. 임대차기간 만료 후 미퇴거: 계약기간이 종료되었는데도 임차인이 건물을 인도하지 않고 계속 점유하고 있는 경우, 건물인도소장을 통해 법적 절차를 밟아야 합니다.

2. 월세 장기 연체에 따른 해지: 주택은 2기, 상가는 3기에 달하는 차임이 연체되면 계약 해지 사유가 됩니다. 해지를 통보했는데도 나가지 않으면 소장 접수가 불가피합니다.

3. 무단 전대 또는 용도 변경: 임대인의 동의 없이 제3자에게 전대하거나 건물 용도를 임의 변경한 경우, 중대한 계약 위반으로서 건물인도를 청구할 수 있습니다.

4. 불법 점유자의 무단 사용: 계약 관계가 전혀 없는 제3자가 건물을 무단으로 점유하고 있을 때에도 건물인도소장을 접수하여 법적 구제를 받을 수 있습니다.

소장 한 장에 담아야 할 내용을 순서대로 짚어봅니다

법원마다 양식이 조금씩 다를 수 있지만, 건물인도소장의 기본 골격은 크게 달라지지 않습니다. 아래의 항목을 빠짐없이 정리하면 실무에서 요구하는 수준의 소장을 갖출 수 있습니다.

1. 사건명 기재: 사건명은 통상 "건물명도" 또는 "건물인도"로 기재합니다. 두 표현은 동일한 의미이므로 어느 쪽으로 기재하더라도 법적 효력에 차이가 없습니다.

2. 당사자 정보 (원고 · 피고): 원고는 임대인 또는 건물 소유자이며, 피고는 임차인 또는 점유자입니다. 이름, 주민등록번호, 주소를 정확히 기재해야 하며, 등기부상 소유자와 실제 임대인이 다른 경우에는 그 관계를 별도로 설명할 준비를 해두어야 합니다.

3. 청구취지 작성: 재판에서 원고가 구하는 결론을 간결하고 명확하게 적는 핵심 부분입니다. 예를 들어 "피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라"처럼 판사가 한눈에 이해할 수 있는 문장으로 정리합니다. 미납 차임이나 손해배상을 함께 청구할 때에는 금액과 기간을 구체적으로 덧붙입니다.

4. 청구원인 기재: 왜 이 건물을 인도받아야 하는지를 사실관계 중심으로 서술합니다. 계약 체결 경위, 계약 내용(보증금·차임·기간), 해지 통보 사실, 차임 연체 내역 등을 시간순으로 정리하면 재판부가 사건 전개를 자연스럽게 파악할 수 있습니다.

5. 소송목적물 가액 표시: 건물의 시가표준액 등을 기준으로 소송목적물 가액을 산정합니다. 이 금액에 따라 인지대와 송달료가 결정되며, 건축물대장과 토지대장이 산출 근거가 됩니다.

6. 입증방법 및 첨부서류: 임대차계약서, 부동산등기사항증명서, 내용증명, 건축물대장, 토지대장 등을 갑 호증으로 정리하여 첨부합니다. 무단 점유 사안이라면 간판 사진이나 전입세대열람내역서 같은 추가 증거도 필요할 수 있습니다.

7. 별지 – 부동산의 표시: 소장의 별지에는 해당 부동산의 소재지, 구조, 면적 등을 등기부등본과 건축물대장 기재대로 정확하게 옮겨 적습니다. 건물 일부만 인도 대상인 경우에는 도면까지 첨부해야 합니다.

관할 법원은 어디에 접수하나요?

건물인도소장은 피고의 주소지를 관할하는 법원에 접수하는 것이 원칙이지만, 부동산에 관한 소송이므로 해당 부동산이 소재한 법원에도 접수할 수 있습니다. 실무적으로는 부동산 소재지 법원에 접수하는 경우가 많은데, 이는 이후 점유이전금지가처분 집행이나 강제집행 절차가 해당 법원 소속 집행관에 의해 진행되기 때문입니다.

소장만 접수하면 끝이 아닙니다

CHECK 01

내용증명 발송 여부

소장을 접수하기 전에 계약 해지 의사를 내용증명으로 통보해 두었는지 점검해야 합니다. 내용증명은 해지 통보 사실을 입증하는 중요한 증거가 되며, 건물인도소장의 청구원인을 뒷받침합니다.

CHECK 02

점유이전금지가처분 신청

소송 도중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면, 승소하더라도 새로운 점유자에게 판결 효력이 미치지 않아 소송을 다시 해야 합니다. 이를 방지하기 위해 가처분 신청이 필수적입니다. 인지대는 통상 9,000원 정도이며, 약 1개월이 소요됩니다.

소장이 법원에 접수된 뒤에는 어떤 과정을 거치게 될까요

건물인도소장이 법원에 접수되면 아래와 같은 순서로 명도소송이 진행됩니다. 사안의 복잡성, 피고의 대응 방식, 법원 일정 등에 따라 기간이 달라질 수 있으나, 일반적인 흐름을 미리 알아두면 대비에 큰 도움이 됩니다.

A. 소장 접수 및 송달

법원은 접수된 건물인도소장과 증거자료를 피고에게 우편으로 송달합니다. 한 번에 송달되지 않으면 재송달이나 특별송달을 거치며, 최종적으로 수개월이 지나도 송달이 되지 않는 경우에는 공시송달을 신청할 수 있습니다.

B. 답변서 제출 및 변론

소장을 받은 피고는 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 답변서가 제출되면 양측의 준비서면과 증거자료를 바탕으로 변론 기일이 진행됩니다. 답변서를 내지 않으면 무변론판결이 선고될 수 있어 원고에게 유리한 결과로 이어지기도 합니다.

C. 판결 선고

변론이 마무리되면 법원은 판결을 선고합니다. 명도소송 본안은 통상 3개월에서 6개월 정도 소요되지만, 사안이 복잡하거나 조정 절차가 진행되면 그 이상 걸릴 수도 있습니다.

D. 강제집행 (인도집행)

승소 판결을 받았는데도 임차인이 자진 퇴거하지 않는 경우, 강제집행을 신청하게 됩니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 소요되며, 법원 소속 집행관에 의하여 건물 내 짐을 강제로 반출하는 방식으로 진행됩니다.

전체 절차를 한 흐름으로 정리하면

사건 난이도와 증거 상태에 따라 달라질 수 있습니다

변호사 선임료 (명도소송)

점유이전금지가처분 (선임 시) 0원

내용증명 (선임 시) 0원

내용증명만 단독 의뢰 시 20만원

법원 실비 (인지·송달료·우편료 등 합산) 대략 50만~100만원

방문 없이 전화만으로 선임 가능, 전국 어디서나 진행됩니다

1. 1차 상담 · 서류 준비: 전화로 사건 개요를 말씀해 주시면, 필요한 서류 목록을 안내해 드립니다.

2. 심층 상담: 서류를 검토한 뒤, 사건의 쟁점과 예상 진행 경과를 상세히 안내해 드립니다.

3. 선임 계약: 비용과 절차에 동의하시면 선임 계약을 체결합니다. 방문 없이 전화만으로 가능합니다.

4. 소송 진행: 내용증명 발송부터 건물인도소장 접수, 점유이전금지가처분, 강제집행 준비까지 하나의 흐름으로 관리됩니다.

건물인도소장 작성 시 유의사항, 명도소송 기간 · 비용 · 절차, 강제집행 실무 팁 등 다양한 실무연구자료가 홈페이지 자료실에 게시되어 있습니다.

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