명도소송 전문 변호사 직접 진행

명도집행신청서,

승소 후에도 세입자가 안 나간다면 이렇게 대응하세요

명도소송에서 이겼는데도 건물을 돌려받지 못하고 계신가요? 명도집행신청서 준비부터 실제 집행까지, 실무 흐름을 안내해 드립니다.

명도소송에서 승소 판결을 받았다고 해서 건물이 자동으로 돌아오지는 않습니다. 판결 이후에도 세입자가 퇴거를 거부하면, 임대인은 명도집행신청서를 관할법원 집행관 사무소에 제출하여 강제집행 절차를 밟아야 합니다. 승소한 뒤에야 비로소 시작되는 이 과정을 모르면, 판결문만 쥔 채 수개월을 허비하게 됩니다.

특히 명도집행신청서는 단순히 양식만 채워 넣는 서류가 아닙니다. 대상물 특정, 집행 범위 기재, 첨부서류 구비가 정확해야 접수 당일 집행비용 예납까지 매끄럽게 이어집니다. 서류 하나가 미비하면 접수 자체가 반려될 수 있고, 그만큼 부동산 인도 시점이 뒤로 밀리게 됩니다.

명도집행신청서는 명도소송 승소 판결(또는 조정조서, 화해조서 등 집행권원)을 근거로, 관할법원 소속 집행관에게 부동산 인도를 위한 강제집행 개시를 요청하는 공식 신청서입니다. 이 서류가 접수되어야 비로소 집행관이 현장에 출동하여 계고(자진퇴거 경고)부터 본 집행(법원 소속 집행관에 의한 짐 강제 반출)까지 진행할 수 있습니다.

명도집행신청서가 없으면 아무리 확정 판결을 받았어도 법적으로 세입자를 내보낼 수 없습니다. 판결은 권리의 확인이고, 명도집행신청서 접수는 권리의 실행입니다. 건물을 실제로 돌려받으려면 반드시 이 절차를 거쳐야 합니다.

명도집행신청서를 집행관 사무소에 접수할 때는 아래 서류를 함께 제출해야 합니다. 서류가 하나라도 누락되면 접수가 보류되므로, 미리 빠짐없이 준비하시는 것이 핵심입니다.

핵심 첨부서류

집행력 있는 판결정본 — 법원에서 정본으로 발급받아야 하며, 일반 출력물은 접수되지 않습니다. 집행문 부여 신청을 통해 집행문을 판결문에 첨부합니다.

송달증명원 — 판결문이 상대방(채무자)에게 정상적으로 송달되었음을 증명하는 서류입니다.

확정증명원 — 가집행선고가 없는 경우, 판결이 확정되었음을 증명하는 서류가 필요합니다.

부동산등기부등본, 도면/평면도 — 집행 대상물의 동 · 층 · 호수, 면적 등을 특정하기 위한 현장 식별 자료입니다.

강제집행신청서 — 채권자 · 채무자 인적사항, 대상물 소재지, 집행 범위(열쇠 인도, 물건 반출, 출입문 개방 등), 현장 연락처를 빠짐없이 기재합니다.

신분증 사본, 위임장(대리 시) — 변호사를 통해 진행하는 경우 위임장을 함께 제출합니다.

실무 포인트

대상물 특정(건물 동 · 층 · 호, 보관 필요 물건의 양, 출입 동선 등)과 당일 연락체계(집행관 · 열쇠수리공 · 보관업체 · 경비실)를 사전에 꼼꼼히 정리해 두면 집행 당일 혼선이 줄고, 추가 출동이나 비용 발생을 예방할 수 있습니다.

명도집행신청서를 접수하면, 이후 강제집행은 대략 다음과 같은 단계로 진행됩니다. 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도가 소요되며, 현장 상황과 법원 일정에 따라 다소 변동될 수 있습니다.

1. 명도집행신청서 접수 및 예납금 납부: 관할법원 집행관 사무소에 명도집행신청서와 첨부서류를 제출합니다. 접수하면 즉시 집행비용 예납안내서를 받게 되며, 예납금을 당일 납부해야 절차가 진행됩니다. 미납 시 집행이 취소될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

2. 계고 집행 (자진퇴거 경고): 담당 집행관이 현장을 방문하여 임차인에게 1~2주 이내에 자진 인도할 것을 경고합니다. 이 과정에서 상당수의 점유자가 자진 퇴거하게 됩니다. 계고 안내장을 채무자에게 직접 전달하거나 현장에 게시합니다.

3. 속행 신청 및 본 집행: 계고 기간 내에 퇴거하지 않으면, 채권자는 강제집행 속행 신청서를 제출합니다. 이후 집행관이 본 집행 일자를 지정하고, 본 집행 당일 법원 소속 집행관에 의하여 출입문을 개방하고 점유자의 짐을 강제로 반출합니다. 열쇠를 인수받고, 부동산이 채권자에게 인도됩니다.

4. 잔존 유체동산 처리 (매각): 본 집행 후 반출된 물건은 지정 창고에 보관됩니다. 채무자에게 수령을 통지하고, 일정 기간이 지나도 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 매각 절차를 진행하게 됩니다.

비용 항목 개요

법원 실비용 (인지, 송달료, 열쇠수리공, 우편료 등 합산) 약 50만~100만 원

명도소송 변호사 선임료 200만 원부터

선임 시 점유이전금지가처분 0원 (무료 포함)

선임 시 내용증명 0원 (무료 포함)

내용증명만 별도 의뢰 시 20만 원

부동산인도 강제집행 별도 계약

비용 관련 참고사항

1. 명도 내용증명 발송: 임차인에게 건물을 비워달라는 의사를 공식 서면으로 전달합니다. 그 자체로 법적 강제력은 없지만, 소송 시 중요한 증거로 활용됩니다.

2. 소송 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘기는 것을 막는 보전처분입니다. 이 절차를 빠뜨리면 승소하고도 집행이 불가능해질 수 있습니다.

3. 명도소송 제기 및 진행: 소장 작성, 변론기일 대응, 조정 · 화해 절차 등 소송 전 과정을 전담 변호사가 직접 수행합니다. 통상 4~6개월이 소요됩니다.

4. 강제집행 (별도 선임): 승소 후에도 퇴거하지 않는 경우, 명도집행신청서 접수부터 계고, 본 집행까지 집행전문가가 현장 대응(열쇠 인수 · 집행 동행 등)을 지원합니다.

방문 없이 전화만으로도 선임이 가능합니다. 전국 어디서든 동일한 서비스를 받으실 수 있습니다.

1. 1차 상담: 사건 개요 파악 필요서류 안내

2. 심층 상담: 서류 검토 전략 수립

3. 선임 계약: 비용 안내 계약 체결

4. 소송 진행: 전담 변호사 책임 수행

명도집행신청서는 양식 자체가 어려운 것이 아닙니다. 다만 기재 내용의 정확성, 대상물 특정의 세밀함, 현장 상황에 맞는 집행 범위 설정이 결과를 좌우합니다. 서류 하나가 잘못되면 접수가 반려되고, 집행 현장에서 예상 못한 변수가 생기면 추가 비용과 시간이 낭비됩니다.

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