명도소송 전문 변호사 직접 진행

퇴거 청구 소송,

어디서부터 시작해야 할까? 경험이 결과를 바꿉니다

OVERVIEW

세입자에게 나가달라고 말했는데 묵묵부답이라면, 건물주가 취할 수 있는 유일한 합법적 해결 방법이 바로 퇴거 청구 소송(명도소송)입니다. 임대차계약이 종료되었거나, 월세가 2기 이상(주택) 또는 3기 이상(상가) 연체되어 계약이 해지되었음에도 세입자가 점유를 계속하고 있다면, 법원에 건물 인도를 청구하여 강제로 점유를 회수하는 소송을 진행하게 됩니다.

중요한 것은 아무리 답답하더라도 임대인이 직접 세입자의 짐을 옮기거나 잠금장치를 바꾸는 행위는 형사처벌 대상이라는 점입니다. 주거침입죄, 재물손괴죄 등으로 오히려 건물주가 피의자가 될 수 있기 때문에, 반드시 법적 절차에 따라 진행해야 합니다.

1. 임대차기간 만료: 계약 기간이 끝났는데도 세입자가 퇴거하지 않는 경우, 갱신 거절 통지 후 퇴거 청구 소송이 가능합니다.

2. 월세 연체: 주택 2기, 상가 3기 이상 차임을 연체한 경우 계약해지 후 퇴거 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

3. 무단 전대: 임대인 동의 없이 제3자에게 전대한 경우 계약위반으로 해지 후 퇴거 청구 소송 진행이 가능합니다.

4. 건물 훼손: 임차인의 과실로 임대목적물이 심각하게 훼손되어 계약 목적을 달성할 수 없는 경우에도 가능합니다.

WHY NOW

많은 건물주분들이 "조금 더 기다려보자", "알아서 나가겠지"라며 퇴거 청구 소송 시기를 늦추곤 합니다. 하지만 현실은 다릅니다. 세입자가 월세를 내지 않으면서 퇴거도 하지 않는 동안, 매달 수백만 원의 임대료 손실이 누적됩니다. 새로운 임차인을 들일 수도 없어 공실 기간은 길어지고, 건물 관리마저 어려워집니다.

퇴거 청구 소송은 평균 46개월이 소요됩니다. 소송을 결심한 그날부터 최소 4개월 후에야 결과를 받을 수 있다는 의미입니다. 지금 1개월을 망설이면, 건물을 돌려받는 시점은 1개월이 아니라 57개월 뒤가 됩니다. 보증금이 6개월 이상 남아있을 때가 퇴거 청구 소송의 적기입니다.

실무적으로 보면, 퇴거 청구 소송에서 승소 판결을 받으면 대다수의 세입자는 자진 퇴거합니다. 판결 이후에도 버티는 경우는 전체의 1~2%에 불과하며, 이 경우에만 강제집행 절차가 필요합니다. 즉, 퇴거 청구 소송 자체가 가장 확실한 압박 수단이 되는 것입니다.

PROCESS

퇴거 청구 소송은 단순히 소장을 제출하고 끝나는 것이 아닙니다. 내용증명 발송부터 점유이전금지가처분, 소송 본안, 그리고 필요 시 강제집행까지 여러 단계가 유기적으로 연결되어 있습니다. 각 단계에서의 실수는 전체 기간을 몇 개월씩 늘릴 수 있기 때문에, 처음부터 정확하게 진행하는 것이 핵심입니다.

1. 내용증명 발송: 계약 해지 의사를 명확하게 전달하는 단계입니다. 우체국을 통해 발송하며, 법적 강제력은 없지만 증거 확보와 심리적 압박 효과가 있습니다. 이 단계에서 퇴거가 이루어지는 경우도 적지 않습니다.

선임 시 무료 진행

2. 점유이전금지가처분: 퇴거 청구 소송 중 세입자가 제3자에게 점유를 넘기는 것을 방지하는 보전처분입니다. 이 절차가 없으면 승소해도 강제집행이 불가능해질 수 있어 사실상 필수적인 단계입니다. 인지대는 전자소송 기준 약 9,000원 정도입니다.

선임 시 무료 진행

3. 퇴거 청구 소송(명도소송) 제기: 법원에 건물 인도를 구하는 소장을 접수합니다. 소장이 접수되면 세입자에게 송달되고, 변론 또는 조정을 거쳐 판결이 선고됩니다. 사건 난이도에 따라 평균 4~6개월이 소요됩니다.

평균 4~6개월 소요

4. 강제집행 (필요시): 승소 판결 후에도 세입자가 퇴거하지 않으면 강제집행을 신청합니다. 법원 집행관이 현장을 방문하여 자진 퇴거 기간을 부여하고, 이후에도 나가지 않으면 집행관에 의해 짐을 강제로 반출합니다. 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 소요됩니다.

별도 계약 / 약 3개월 소요

COST

• 항목: 비용 비고 |

• 변호사 선임료

• 사건 난이도별 상이 |

• 점유이전금지가처분: 0원 선임 시 무료 |

• 내용증명: 0원 선임 시 무료 |

• 내용증명만 별도 의뢰: 20만원 내용증명만 필요한 경우 |

• 법원 실비(인지대, 송달료 등): 약 50만~100만원 인지, 송달료, 우편료 등 합산 |

• 강제집행: 별도 계약 별도 선임 필요 |

퇴거 청구 소송에서 승소하면 '소송비용은 패소자가 부담한다'는 원칙에 따라, 법원에 납부한 인지대와 송달료 등을 상대방에게 청구할 수 있습니다. 변호사 비용 역시 관련 규칙에 따라 일정 부분 회수가 가능합니다.

EXPERT

대한변협 부동산전문 대한변협 민사전문 공인중개사

MBC SBS KBS YTN

TIMING

임대차기간 만료를 이유로 퇴거 청구 소송을 준비하신다면, 갱신 거절 통지 시점을 꼭 확인하셔야 합니다. 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 갱신 거절 의사를 통지해야 합니다. 이 시기를 놓치면 묵시적 갱신이 되어 계약이 자동 연장될 수 있고, 퇴거 청구 소송 자체가 불가능해질 수 있습니다.

임대차계약서 원본을 확보하고, 계약 종료일과 갱신 거절 통지 기간을 정확히 파악했는가

월세 연체 기록(계좌이체 내역, 미납 내역)을 체계적으로 정리해 두었는가

세입자와 주고받은 문자메시지, 카카오톡 대화 내용을 보관하고 있는가

등기부등본, 건축물대장 등 부동산 관련 서류를 준비할 수 있는가

보증금 잔액이 충분히 남아있는 상태인가 (6개월 이상 권장)

STEP BY STEP

1. 1차 상담: 서류 준비 전화로 사건 개요를 파악하고 필요 서류를 안내합니다

2. 심층 상담: 서류를 검토하고 승소 가능성 및 전략을 수립합니다

3. 선임 계약: 비용과 진행 범위를 투명하게 안내 후 계약을 체결합니다

4. 소송 진행: 가처분부터 본안소송까지 변호사가 직접 수행합니다

RESOURCES