강제퇴거 집행, 판결 받고도

버티는 세입자 내보내는 절차와 비용 총정리

명도소송에서 승소했는데도 세입자가 나가지 않고 있다면, 이제 법원의 강제력으로 해결할 차례입니다.

강제퇴거 집행의 전 과정을 한눈에 정리해 드립니다.

명도소송 수행 건수

점유이전금지가처분

강제집행 직접 수행

누적 실적

명도소송에서 승소 판결을 받았음에도 세입자가 자발적으로 건물을 비워주지 않는 경우가 있습니다. 이때 건물주가 직접 짐을 옮기거나 잠금장치를 교체하면 오히려 형사처벌 대상이 될 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

강제퇴거 집행은 법원의 확정 판결을 근거로, 법원 소속 집행관이 현장에 직접 방문하여 점유자의 물건을 강제로 반출하고 건물을 임대인에게 되돌려주는 적법한 법적 절차입니다. 국가의 공권력이 동원되기 때문에 가장 확실하면서도 합법적인 점유 회수 방법이라 할 수 있습니다.

임대인이 절대 해서는 안 되는 행위

세입자의 동의 없이 도어락을 교체하거나, 물건을 함부로 치우거나, 수도와 전기를 끊는 행위는 주거침입죄, 강요죄, 손괴죄 등에 해당할 수 있습니다. 아무리 답답하더라도 반드시 법적 절차에 따라 강제퇴거 집행을 진행해야 합니다.

다음과 같은 상황에 해당한다면, 더 이상 기다리지 말고 강제퇴거 집행을 검토하셔야 합니다.

계약 만료 후 미퇴거

임대차기간이 끝나고 갱신 거절 통지까지 적법하게 했는데도 세입자가 버티며 나가지 않는 경우입니다. 계약 종료만으로는 자동 퇴거가 되지 않기에 법적 조치가 반드시 필요합니다.

차임(월세) 연체 누적

주택은 2기 이상, 상가는 3기에 달하는 차임을 연체한 경우 계약 해지 요건이 충족됩니다. 해지 통보 후에도 퇴거하지 않으면 명도소송과 강제퇴거 집행으로 이어집니다.

무단점유 · 중대한 계약 위반

계약 없이 건물을 점유하고 있거나, 불법 용도 변경, 무단 전대, 건물 훼손 등 중대한 계약 위반이 지속되는 경우에도 강제퇴거 집행의 대상이 됩니다. 증거를 확보한 뒤 신속하게 법적 절차를 시작하는 것이 핵심입니다.

강제퇴거 집행은 갑자기 시작되는 것이 아닙니다. 내용증명 발송부터 시작하여 가처분, 명도소송, 그리고 최종적인 강제집행까지 단계적으로 진행됩니다. 각 단계를 미리 이해하고 있어야 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.

명도소송부터 강제퇴거 집행까지

내용증명 발송 해지 통보

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점유이전금지가처분 약 2~3주

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약 4~6개월

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강제퇴거 집행 약 3개월

위 흐름에서 가장 중요한 부분은 점유이전금지가처분입니다. 이 절차 없이 명도소송만 진행하면, 판결 후 점유자가 바뀌어 강제퇴거 집행 자체가 불가능해질 위험이 있습니다. 사실상 필수 절차로 보아야 합니다.

명도소송에서 승소 판결이 확정된 후에도 세입자가 나가지 않으면, 아래 절차에 따라 강제퇴거 집행이 이루어집니다. 강제집행 신청부터 본 집행 완료까지는 약 3개월 정도가 소요됩니다.

1. 집행권원 확보: 승소 판결 확정 후, 법원에 집행문 부여를 신청합니다. 집행문, 확정증명원, 송달증명원을 준비하면 강제퇴거 집행의 요건이 갖춰집니다.

2. 강제집행 신청: 관할 법원 집행관 사무실에 강제집행 신청서를 접수합니다. 접수 후 담당 집행관이 배정되며, 계고 집행 일자가 통지됩니다.

3. 계고(예고) 집행: 법원 집행관이 현장을 방문하여 세입자에게 1~2주 이내 자진 퇴거할 것을 통보합니다. 이 단계에서 세입자가 스스로 이사를 가는 경우도 상당수 있습니다.

4. 본 집행 (강제퇴거 완료): 계고 기간이 지나도 퇴거하지 않으면, 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출합니다. 반출된 물건은 지정 창고에 보관되며, 이날 건물 인도가 최종 완료됩니다.

실무 포인트: 계고 집행만으로도 세입자가 심리적 압박을 느껴 자진 퇴거하는 비율이 높습니다. 그러나 끝까지 버티는 경우 본 집행을 통해 확실하게 건물을 돌려받을 수 있으므로, 강제퇴거 집행을 주저할 필요가 없습니다.

강제퇴거 집행을 검토하는 임대인분들이 가장 궁금해하시는 부분이 비용입니다. 비용은 크게 변호사 선임료와 법원 등에 납부하는 실비로 나뉩니다.

• 항목: 비용 안내

• 변호사 선임료: 200만 원부터 (사건 난이도에 따라 상이)

• 점유이전금지가처분: 선임 시 0원 (별도 비용 없음)

• 내용증명 발송: 선임 시 0원

• 내용증명만 별도 의뢰: 20만 원

• 법원 납부 실비: 인지대, 송달료, 열쇠 수리, 우편료 등 합산 약 50만~100만 원

• 부동산인도 강제집행: 별도 계약으로 진행

본 집행이 완료되면 세입자의 짐은 집행관이 지정한 물류 창고로 옮겨집니다. 이후 세입자에게 물건을 찾아가라는 통지를 하게 되며, 일정 기간이 지나도 찾아가지 않을 경우 법원에 매각 절차를 신청할 수 있습니다.

주의할 점은, 보관 기간 동안의 창고 비용을 임대인이 먼저 부담해야 한다는 것입니다. 다만 강제퇴거 집행 종료 후 강제집행비용 확정 결정을 신청하면, 집행 과정에서 발생한 비용 중 상당 부분을 상대방에게 청구할 수 있습니다.

MBC

KBS

SBS

YTN

서비스 범위

1. 내용증명: 계약 해지 통보 및 퇴거 요구 공식 통지

2. 점유자 변경 방지로: 집행력 확보

3. 명도소송: 법원 판결을 통한 건물 인도 확정

※ 부동산인도 강제집행은 별도 계약으로 진행됩니다

복잡하게 느껴지는 강제퇴거 집행 절차, 전문가에게 맡기면 생각보다 간단합니다. 방문 없이 전화 한 통이면 시작할 수 있습니다.

1. 1차 상담: 전화로 사건 개요와 현재 상황을 공유

2. 심층 상담: 서류 검토 후 맞춤 전략 설계

3. 선임 계약: 비용과 진행 방향 합의 후 계약

4. 소송 진행

아래 서류가 준비되어 있으면 상담이 훨씬 수월해집니다. 없어도 상담은 가능하니 부담 갖지 않으셔도 됩니다.

상담 준비 체크리스트

임대차계약서 사본 및 갱신 내역

월세(차임) 연체 내역 및 통지 이력

점유자의 현재 상태 (연락 가능 여부, 출입 가능 여부)

현장 사진이나 영상 (있는 경우)

출입문 및 열쇠 관련 정보