LEGAL GUIDE 2026

강제퇴거 보증금 문제,

임대인이 반드시 알아야 할 명도소송 핵심 전략

계약이 끝났는데 세입자가 보증금을 이유로 나가지 않는다면?

연체차임이 쌓이고 보증금이 소진되어 가는데 속수무책이라면?

임대차 계약 기간이 만료되었습니다. 임대인으로서 당연히 건물을 돌려받아야 하는데, 세입자는 "보증금 먼저 돌려달라"며 퇴거를 거부합니다. 혹은 월세를 수개월째 밀려놓고도 보증금을 핑계 삼아 버팁니다. 강제퇴거 보증금 문제는 대한민국 임대인 대부분이 한 번쯤 마주하는 고통스러운 현실입니다.

더 답답한 것은, 이런 상황에서 임대인이 직접 물리적으로 세입자를 내보내려 하면 오히려 형사처벌을 받을 수 있다는 점입니다. 도어락을 교체하거나, 짐을 옮기거나, 전기·수도를 차단하는 행위는 모두 위법합니다. 아무리 분통이 터져도 반드시 법적 절차를 따라야 합니다.

세입자의 강제퇴거와 보증금 반환은 법적으로 '동시이행관계'에 있습니다. 이 구조를 정확히 이해하지 못하면 소송에서 불리해질 수 있으므로, 전략적으로 접근하는 것이 무엇보다 중요합니다.

임대차 계약이 종료되면 임차인은 건물을 반환해야 하고, 임대인은 보증금(연체차임 등을 공제한 잔액)을 돌려줘야 합니다. 이 두 가지 의무는 법적으로 동시에 이행하도록 되어 있습니다. 즉, 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인도 건물 인도를 거절할 수 있고, 반대로 임차인이 건물을 비워주지 않으면 임대인도 보증금 반환을 미룰 수 있는 구조입니다.

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임대인이 특히 주의해야 할 포인트

월세 연체가 누적되어 보증금이 모두 소진된 경우, 임차인은 더 이상 동시이행항변권을 행사할 수 없습니다. 이 시점부터 임차인의 점유는 불법점유로 전환되며, 임대인은 차임 상당의 손해배상까지 청구할 수 있게 됩니다.

반대로, 보증금 잔액이 남아 있는 상태에서 임대인이 이를 반환하지 않으면 임차인이 건물을 점유하더라도 불법이 아닐 수 있으므로, 보증금과 연체차임의 정확한 정산이 핵심입니다.

강제퇴거 보증금 분쟁에서 승소하려면, 우선 보증금에서 연체차임과 관리비 미납분, 원상복구비 등을 정확하게 공제한 뒤 잔액을 계산해야 합니다. 그리고 잔액이 있다면 이를 공탁하거나 이행제공하는 절차를 밟아야 명도소송에서 유리한 위치를 확보할 수 있습니다.

세입자가 보증금을 이유로 퇴거를 거부할 때, 임대인이 밟아야 할 법적 절차는 아래와 같습니다. 각 단계마다 시간과 비용이 들지만, 이 과정을 생략하거나 잘못 진행하면 오히려 더 큰 손해로 이어집니다.

1. 내용증명 발송: 계약 해지 의사와 보증금 정산 내역을 서면으로 명확히 통보합니다. 임대인의 적법한 절차 이행 증거가 됩니다.

2. 점유이전금지가처분 신청

3. 명도소송 제기: 법원에 건물 인도 청구소송을 제기합니다. 1심 판결까지 보통 3~6개월이 소요되며, 보증금 공제 내역과 계약 종료 사실을 입증하는 서류 준비가 관건입니다.

4. 판결 확정 후 강제집행: 승소 판결을 받아도 세입자가 자진 퇴거하지 않으면 법원 소속 집행관에 의한 강제집행을 신청합니다. 집행관이 현장에서 짐을 강제로 반출하는 절차이며, 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 걸립니다.

명도소송 변호사 선임료 200만 원부터사건 난이도에 따라 상이

선임 시 0원

내용증명 발송 선임 시 0원단독 의뢰 시 20만 원

법원 납부 실비(인지, 송달료, 우편료 등) 약 50만~100만 원

부동산인도 강제집행

매뉴얼 저자가 직접 수행

전 과정 원스톱 지원

내용증명 발송부터 점유이전금지가처분, 명도소송, 그리고 강제집행까지 전 과정을 체계적으로 지원합니다. 강제집행은 별도 선임이지만, 집행 전문가가 열쇠 인수와 집행 현장까지 동행합니다.

압도적인 실무 경험

각종 언론이 인정한 전문성

MBC 출연 SBS 출연 KBS 출연 YTN 출연

첫 번째, 보증금 공제 없이 무조건 퇴거만 요구하는 경우

아무리 월세 연체가 심하더라도, 보증금 잔액이 남아 있는 상태에서 잔액 반환 없이 퇴거만 요구하면 임차인의 동시이행항변권이 유효하게 작용합니다. 연체차임, 관리비 미납분 등을 꼼꼼하게 공제한 뒤 정산 결과를 서면으로 통보해야 합니다. 공제 후에도 잔액이 있다면 이행제공(공탁 등)까지 완료해야 임차인의 항변을 무력화시킬 수 있습니다.

두 번째, 점유이전금지가처분을 빠뜨리는 경우

세 번째, 자력구제를 시도하는 경우

보증금 분쟁에 지쳐 직접 문을 열고 들어가거나, 전기·가스를 끊거나, 짐을 밖에 내놓는 행위는 절대 해서는 안 됩니다. 주거침입죄, 강요죄, 재물손괴죄 등 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 아무리 억울한 상황이라 해도 법적 절차 외에는 안전한 해결책이 없습니다.

1단계 : 1차 상담 및 서류 준비

전화로 사건 개요를 말씀해 주시면 필요한 서류와 진행 방향을 안내해 드립니다.

2단계 : 심층 상담

서류를 바탕으로 보증금 정산, 연체 현황, 소송 전략 등을 구체적으로 검토합니다.

3단계 : 선임 계약

전략과 비용에 동의하시면 선임 계약을 체결합니다. 방문 없이 전화만으로도 진행 가능합니다.

4단계 : 소송 진행

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