명도소송 전문 법률센터

부동산 인도 강제집행 예고,

계고부터 본집행까지 전 과정 완벽 안내

승소 판결을 받았는데도 임차인이 나가지 않는다면? 강제집행 예고(계고) 절차부터 본집행 완료까지, 실무 경험 기반으로 핵심만 정리했습니다.

800건+ 명도소송

600건+

200건+ 강제집행

7,000건+

명도소송에서 승소 판결을 받았음에도 불구하고, 임차인이 끝내 부동산을 비워 주지 않는 경우가 있습니다. 이때 건물주가 직접 잠금장치를 교체하거나 물건을 밖으로 옮기면 오히려 형법상 처벌 대상이 될 수 있습니다. 합법적인 방법은 단 하나, 법원 집행관을 통한 부동산 인도 강제집행뿐입니다.

부동산 인도 강제집행은 집행권원(확정 판결문, 제소전화해 조서 등)을 확보한 임대인이 관할 법원 집행관 사무소에 집행을 신청하고, 집행관이 현장을 방문하여 점유자에게 퇴거를 예고한 뒤 불이행 시 점유자의 물건을 강제로 반출하는 절차입니다. 이 과정의 첫 단추가 바로 부동산 인도 강제집행 예고, 즉 '계고'입니다.

CORE CONCEPT

부동산 인도 강제집행 예고는 흔히 '계고'라고 불리며, 집행관이 해당 부동산을 직접 방문하여 점유자에게 "정해진 기한까지 자진 인도하지 않으면 예고 없이 강제집행을 진행하며, 그 비용 일체를 부담하게 됩니다"라는 내용을 통보하는 절차입니다.

계고 현장에서 집행관은 점유 상태를 확인하고, 예고장을 건물 내부의 잘 보이는 곳에 부착합니다. 점유자가 부재중이라면 현관에 계고장을 붙여 두기도 합니다. 계고 시 통상 1주일에서 2주일 정도의 자진 인도 기간이 부여되며, 이 기간 내에 점유자가 스스로 퇴거하면 별도의 본집행 없이 절차가 마무리됩니다.

매달 밀리는 월세, 답장 없는 연락, 법원 판결까지 받았는데 여전히 비워 주지 않는 임차인 때문에 밤잠을 설치고 계신가요? 부동산 인도 강제집행 예고를 제대로 준비하면 임차인이 계고 단계에서 자진 퇴거하는 경우도 적지 않습니다. 핵심은 초기 설계입니다.

FULL PROCESS

부동산 인도 강제집행 절차는 크게 집행문 발급, 강제집행 신청, 계고(예고), 본집행, 매각의 단계로 이루어집니다. 각 단계를 순서대로 살펴보겠습니다.

STEP 1

집행문·송달증명원 발급

승소 판결이 확정되면, 관할 법원에서 집행력 있는 판결정본과 송달증명원, 확정증명원 등을 발급받습니다. 이 서류들이 곧 강제집행의 출발점입니다.

STEP 2

강제집행 신청 및 비용 예납

집행문 등을 첨부하여 관할 법원 집행관 사무소에 부동산 인도 강제집행 신청서를 제출합니다. 접수 후 집행비용 예납 안내에 따라 비용을 납부하면 담당 집행관이 배정됩니다.

STEP 3

계고(강제집행 예고)

담당 집행관이 계고 일자를 지정하여 현장을 방문합니다. 점유 상태를 확인하고, 점유자에게 일정 기한(통상 1~2주) 내에 자진 인도할 것을 예고합니다. 불응 시 본집행이 곧바로 진행됩니다.

자진 퇴거 시 여기서 종료

STEP 4

본집행(강제 반출)

계고 기한 경과 후에도 인도가 이루어지지 않으면 속행 신청서를 제출합니다. 본집행일에 법원 소속 집행관이 현장에서 점유자의 물건을 강제로 반출하고, 열쇠를 교체하여 임대인에게 부동산을 인도합니다.

STEP 5

유체동산 보관 및 매각

반출된 물건은 집행관이 지정한 물류창고에 보관됩니다. 점유자가 일정 기간 내 찾아가지 않으면 매각 절차를 통해 처분할 수 있습니다.

오전 10시 ~ 오후 6시 (공휴일 휴무 / 12시~1시 점심시간)

ON-SITE DETAIL

부동산 인도 강제집행 예고일에는 집행관, 채권자(임대인), 입회인 2명이 현장에 함께 방문합니다. 필요에 따라 열쇠 수리공도 동행합니다. 점유자가 문을 열어 주지 않는 경우 열쇠공이 개문을 진행하며, 이때 발생하는 비용은 추후 집행비용에 산입됩니다.

집행관은 실내에 들어가 현재 누가 거주하는지, 물건의 양은 얼마나 되는지 등 점유 상태를 파악합니다. 이후 본집행에 필요한 운반 비용과 보관 비용의 견적을 산정하기도 합니다. 계고장은 집 내부에서 가장 잘 보이는 곳에 부착하며, 기재된 기한까지 자진 인도하지 않으면 본집행을 실시한다는 내용이 담겨 있습니다.

주의: 계고 시 점유자가 바뀌어 있다면?

부동산 인도 강제집행 예고를 위해 집행관이 현장에 방문했을 때 기존 점유자가 아닌 새로운 점유자가 발견되면, 해당 집행은 불능이 될 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 명도소송 전 단계에서 점유이전금지가처분을 반드시 검토해야 합니다. 가처분 인지대는 전자소송 기준으로 통상 약 9,000원 정도이며, 법원에 납부하는 전체 실비(인지대, 송달료, 열쇠 수리비, 우편료 등)는 대략 50만 원에서 100만 원 정도가 소요됩니다.

TIME & COST

부동산 인도 강제집행은 신청 시점부터 본집행 완료까지 약 3개월 정도의 기간이 소요됩니다. 관할 법원의 집행관 업무량, 부동산 유형(주거·상가), 물건의 양, 점유자의 태도 등에 따라 달라질 수 있지만, 초반에 서류 준비와 절차 설계를 정확히 해 놓을수록 기간을 단축할 수 있습니다.

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부동산 인도 강제집행 주요 일정

집행 신청 ~ 계고

약 2~4주

계고 자진인도 기간

1~2주

본집행 일정 지정

약 1~3주

신청 ~ 본집행 완료

약 3개월

부동산 인도 강제집행 예고 단계에서 점유자가 자진 퇴거하는 경우도 실무상 꽤 자주 일어납니다. 집행관이 직접 방문하여 예고장을 교부하면 점유자가 현실적인 압박을 느끼기 때문입니다. 따라서 계고 자체가 '퇴거 협상의 마지막 기회'로 작동하는 셈입니다.

• 항목: 비용 범위

• 법원 실비(인지·송달료·우편료 등): 약 50만~100만 원

• 계고 집행비(출장비 포함): 관할·거리에 따라 상이

• 본집행 비용(운반·보관 등): 면적·물건 양에 따라 상이

• 변호사 선임료(명도소송 기준): 200만 원부터

REALITY CHECK

준비 없이 진행할 때

집행문·송달 누락으로 신청 반려. 점유자가 제3자에게 명의를 넘겨 집행 불능. 예고 후 본집행까지 일정 지연. 추가 예납이 반복되어 비용 급증. 결국 수개월을 허비하고도 부동산을 돌려받지 못하는 사태까지 벌어질 수 있습니다.

전문가와 설계할 때

명도소송 단계부터 점유이전금지가처분으로 점유 이전을 차단. 집행문·송달 등 서류를 사전에 완비. 계고 현장에서 입회인·열쇠공까지 원활하게 동행. 본집행일에 물건 반출과 열쇠 인수까지 한 번에 마무리. 불필요한 지연과 추가 비용을 최소화합니다.

SPECIALIST

UM

명도 내용증명 발송부터 점유이전금지가처분, 명도소송, 그리고 강제집행까지 전 과정을 하나의 흐름으로 설계합니다. 강제집행 현장에서는 집행 전문가가 열쇠 인수와 현장 대응까지 함께 지원합니다.

MBC SBS KBS YTN

오늘도 각종 언론에 부동산 소송 분야 전문가로 보도되고 있으며, 의뢰인의 부동산을 하루라도 빨리 돌려받을 수 있도록 실무 최전선에서 움직이고 있습니다.

절차·비용·기간이 한눈에 정리되어 있습니다.

전화 한 통으로 선임까지 가능 | 방문 불필요 | 전국 대응

HOW TO START

1. 1차 상담 및 서류 준비 — 전화로 상황을 말씀해 주시면 필요 서류를 안내해 드립니다.

2. 심층 상담 — 서류를 바탕으로 사건의 난이도와 예상 비용을 투명하게 안내합니다.

3. 선임 계약 — 방문 없이 전화만으로도 선임이 가능합니다. 전국 어디서나 진행됩니다.

4. 소송 및 강제집행 진행 — 내용증명, 가처분, 명도소송, 강제집행까지 원스톱으로 진행합니다.: RESOURCES

내용증명만 따로 의뢰하시는 경우에는 20만 원에 진행 가능하며, 명도소송 변호사 선임료는 200만 원부터입니다. 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명은 추가 비용 없이 0원으로 제공됩니다.

부동산 인도 강제집행 예고 절차가 복잡하게 느껴지신다면, 전화 한 통이면 명확한 방향이 보입니다.

오전 10시 ~ 오후 6시 | 공휴일 휴무 | 12시~1시 점심시간