명도소송 전문 변호사 직접 수행

건물인도 등 청구의 소, 임대인이 반드시 알아야 할

핵심 절차와 실전 대응법

월세가 밀리고, 연락이 안 되고, 건물은 비워지지 않습니다. 이 상황에서 가장 확실한 법적 해결책이 무엇인지 지금부터 안내해 드리겠습니다.

임대차 계약이 끝났으니 건물을 돌려받는 것은 당연한 일입니다. 정상적인 상황이라면 만기가 되면 임차인이 짐을 정리하고, 열쇠를 반납하고, 깔끔하게 이사를 나갑니다. 건물주는 곧바로 새로운 임차인을 들여 안정적인 임대 수익을 이어나가게 됩니다.

하지만 현실에서는 이 당연한 과정이 무너지는 경우가 적지 않습니다. 연체된 월세가 쌓이고, 퇴거 요청에 응답이 없고, 심지어 연락 자체가 두절되기도 합니다. 이럴 때 건물주가 선택할 수 있는 가장 강력하고 확실한 방법이 바로 건물인도 등 청구의 소입니다.

건물인도 등 청구의 소는 흔히 '명도소송'이라 불리는 소송의 정식 법률 명칭입니다. 건물인도와 건물명도는 동일한 의미로, 점유할 권리가 없어진 임차인이나 불법점유자를 대상으로 부동산의 반환을 법원에 청구하는 민사소송입니다.

핵심 포인트

단순히 "나가세요"라는 말로는 법적 효력이 없습니다. 법원의 판결을 받아야만 강제집행이 가능하고, 이 판결을 받기 위해 제기하는 것이 건물인도 등 청구의 소입니다.

임대차 기간이 만료되었거나, 차임(월세)이 일정 기간 이상 연체되어 계약이 해지된 경우, 또는 계약 없이 무단으로 건물을 점유하고 있는 경우 등 다양한 상황에서 건물인도 등 청구의 소를 제기할 수 있습니다. 주택임대차보호법상 2기분, 상가건물임대차보호법상 3기분에 해당하는 월세가 연체되면 임대인은 계약 해지 후 소송을 진행할 수 있습니다.

임대인에게 닥치는 현실적인 손실

건물인도 등 청구의 소를 미루는 동안 받지 못한 월세는 계속 쌓이고, 새로운 임차인을 들이지 못해 공실 손해가 발생합니다. 건물 관리 상태도 나빠질 수 있고, 시간이 흐를수록 임차인이 점유자를 바꾸거나 잠적해버리면 소송 자체가 더 복잡해집니다. 하루라도 빠르게 대응하는 것이 피해를 최소화하는 길입니다.

1. 밀린 월세 누적: 매달 발생하는 차임 손실이 시간이 지날수록 회수 불가능한 금액으로 커집니다.

2. 공실 기간 장기화: 기존 임차인이 나가지 않으면 새 임차인을 구할 수 없어 이중 손해가 발생합니다.

3. 점유자 변경 위험: 임차인이 제3자에게 점유를 넘기면 소송을 처음부터 다시 해야 할 수 있습니다.

4. 건물 가치 하락: 관리되지 않는 건물은 시설 노후와 파손으로 추가 비용 부담이 생깁니다.

1. 내용증명 발송: 임대차 계약 해지 의사를 공식적으로 통보합니다. 우체국을 통해 발송하며, 소송 시 중요한 증거가 됩니다.

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2. 점유이전금지가처분 신청: 임차인이 제3자에게 점유를 넘기는 것을 방지하는 보전처분입니다. 이 절차 없이 소송을 진행하면 승소해도 집행이 불가능해질 수 있어 사실상 필수적인 단계입니다. 인지대는 통상 9,000원 정도입니다.

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3. 건물인도 등 청구의 소 제기: 관할 법원에 소장을 접수합니다. 전자소송으로도 진행 가능하며, 변론기일과 조정기일을 거쳐 판결을 받습니다. 통상 3~6개월 정도 소요됩니다.

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4. 판결 확정: 판결문이 송달된 후 2주 이내에 항소가 없으면 판결이 확정됩니다. 임차인이 자진 퇴거하면 이 단계에서 종료됩니다.

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5. 강제집행 (별도 선임): 판결 확정 후에도 퇴거하지 않으면 법원 집행관에 의한 강제집행을 신청합니다. 집행관이 현장에서 짐을 강제로 반출하며, 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도가 소요됩니다.

• 항목: 비용 비고 |

• 변호사 선임료

• 사건 난이도에 따라 상이 |

• 점유이전금지가처분: 0원 (선임 시) 선임 시 별도 비용 없음 |

• 내용증명 발송: 0원 (선임 시) 선임 시 별도 비용 없음 |

• 내용증명만 의뢰: 20만원 내용증명만 별도 의뢰 시 |

• 법원 실비용 (인지, 송달료, 우편료 등): 약 50만~100만원 사건에 따라 변동 |

• 강제집행: 별도 계약 부동산인도강제집행 |

MBC SBS KBS YTN

오늘도 각종 언론에서 부동산 전문가로 보도되고 있습니다

건물인도 등 청구의 소를 제기할 때 가장 많이 간과하는 것이 점유이전금지가처분입니다. 소송 도중 임차인이 다른 사람에게 건물 점유를 넘겨버리면, 아무리 승소해도 판결의 효력이 새로운 점유자에게 미치지 않습니다. 결국 처음부터 소송을 다시 해야 하는 최악의 상황이 벌어질 수 있습니다.

점유이전금지가처분이 필요한 이유

가처분이 결정되면 법원 집행관이 해당 부동산에 직접 방문하여 결정문을 고지하고 게시합니다. 이후 임차인은 건물인도 등 청구의 소 결과가 나올 때까지 점유 이전 행위가 법적으로 금지됩니다.

방문 없이 전화만으로도 선임이 가능합니다. 전국 어디서든 상담받으실 수 있습니다.

1. 1차 상담 및 서류 준비: 전화로 사건 개요를 듣고 필요한 서류를 안내드립니다. 임대차계약서, 입금내역 등을 준비해 주세요.

2. 심층 상담: 제출하신 서류를 바탕으로 사건의 쟁점과 예상 결과, 구체적 비용을 안내합니다.

3. 선임 계약: 안내드린 내용에 동의하시면 선임계약을 체결합니다. 방문 없이 진행 가능합니다.

4. 소송 진행

소송을 원활하게 진행하기 위해 아래 서류를 미리 준비해 두시면 상담이 더욱 빠르게 진행됩니다.

임대차계약서 (특약사항 포함)

차임(월세) 입금 내역 및 연체 기록

부동산등기부등본

건축물대장

현장 사진 및 동영상 (있는 경우)

관리비 및 공과금 정리 내역

Q. 건물인도 등 청구의 소, 기간이 얼마나 걸리나요?

사안에 따라 다르지만, 점유이전금지가처분에 약 1개월, 건물인도 등 청구의 소 본안은 통상 3~6개월 정도가 소요됩니다. 임차인이 답변서를 제출하지 않으면 무변론 판결로 더 빠르게 진행될 수도 있습니다.

Q. 임차인이 판결 후에도 나가지 않으면 어떻게 되나요?

법원 집행관에게 부동산인도 강제집행을 신청합니다. 집행관이 현장에 방문하여 짐을 강제로 반출하게 됩니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도 소요됩니다.

Q. 임차인 소재를 모르면 소송이 불가능한가요?

임차인의 소재가 불명일 경우 공시송달이라는 절차를 통해 소송을 진행할 수 있습니다. 연락이 두절되었다고 소송을 포기할 필요가 없습니다.

Q. 지방에 있는데 서울 법원에 가야 하나요?