명도소송 전문 법률센터

세입자 퇴거 절차,

어디서부터 어떻게 해야 할까요?

계약이 끝났는데 세입자가 나가지 않는다면, 감정이 아닌 절차로 해결해야 합니다. 내용증명부터 강제집행까지, 임대인이 반드시 알아야 할 단계를 정리해 드립니다.

"계약 기간이 끝났는데, 세입자가 나가지 않습니다."

임대인이라면 한 번쯤 이런 상황을 마주하게 됩니다. 월세가 밀리기 시작하거나, 만기가 되었음에도 이사 날짜를 차일피일 미루는 세입자 앞에서 어떤 조치를 취해야 할지 막막해지는 것은 당연한 일입니다. 하지만 분명히 알아두셔야 할 것이 있습니다. 임대인이 직접 세입자의 짐을 옮기거나 문을 잠그는 행위는 불법입니다. 아무리 답답하더라도 반드시 법이 정한 세입자 퇴거 절차를 밟아야 합니다.

핵심 포인트: 세입자 퇴거 절차는 내용증명 발송 → 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행의 순서로 진행됩니다. 각 단계에서 법적 요건을 정확히 갖추는 것이 빠른 해결의 열쇠입니다.

모든 상황에서 세입자에게 퇴거를 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 법적으로 세입자 퇴거 절차를 진행하려면, 정당한 사유가 뒷받침되어야 합니다. 다음과 같은 경우에 임대인은 적법하게 퇴거를 요구할 수 있습니다.

임대차 계약 기간이 만료되었고, 임대인이 계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절 의사를 통보한 경우

월세를 2기(2회) 이상 연체하여 계약 해지 요건이 충족된 경우

무단 전대(허락 없이 다른 사람에게 세를 넘기는 행위) 등 임대차 계약 위반이 발생한 경우

건물을 고의로 파손하거나 용도를 무단 변경한 경우

참고: 2020년 개정 임대차법에 따라 세입자는 1회에 한해 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 다만, 위에 언급한 정당한 사유가 있다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있으므로, 사유에 해당하는지를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

1. 내용증명 발송

2. 3: 명도소송 제기 및 진행

세입자 퇴거 절차의 핵심인 명도소송은, 임대인이 법원에 소장을 접수하면서 시작됩니다. 소장 접수 → 세입자에게 소장 송달 → 서면 공방 → 변론기일 → 판결의 순서로 진행되며, 평균 소요기간은 약 46개월입니다. 세입자가 재판에 출석하지 않거나 다투지 않는 경우에는 23개월 이내로 빠르게 종결되기도 합니다. 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료, 우편료 등)은 모두 합산하면 대략 50만 원~100만 원 정도입니다.

4. 강제집행: 명도소송에서 승소 판결을 받았음에도 세입자가 여전히 퇴거하지 않는다면, 마지막 수단으로 부동산 명도 강제집행을 신청합니다. 관할법원 집행관실에 신청하면, 집행관이 현장에서 세입자의 짐을 강제로 반출하는 방식으로 진행됩니다. 신청부터 본 집행까지는 약 3개월 정도 소요됩니다. 다만, 실제로 강제집행까지 가는 경우는 전체 사건의 극소수에 불과하며, 대부분의 세입자는 판결이 나온 뒤 또는 집행 예고 단계에서 자진 퇴거합니다.

많은 임대인분들이 세입자 퇴거 절차를 시작하기 전 가장 먼저 걱정하시는 부분이 바로 비용입니다. 아래 표를 통해 각 단계별로 어느 정도의 비용이 발생하는지 한눈에 확인해 보세요.

• 절차: 비용 안내

• 내용증명: 20만 원 (선임 시 선임료에서 차감)

• 점유이전금지가처분: 선임 시 0원 (별도 의뢰 시 비용 별도)

• 명도소송 변호사 선임료: 200만 원부터 (사건 난이도에 따라 상이)

• 법원 실비 (인지대, 송달료 등): 약 50만 원 ~ 100만 원

• 강제집행: 별도 계약 (필요 시)

세입자 퇴거 절차는 단순히 소장을 작성해서 법원에 접수하는 것으로 끝나지 않습니다. 소장의 청구 취지와 청구 원인을 어떻게 구성하느냐에 따라 소송의 방향이 크게 달라지며, 점유이전금지가처분의 타이밍을 놓치면 승소하고도 집행이 불가능해지는 상황이 발생할 수 있습니다. 또한 세입자가 항소하거나 각종 항변을 제기하는 경우, 이에 대한 법률적 대응 전략이 뒷받침되지 않으면 소송 기간만 늘어나게 됩니다.

공인중개사 자격 보유

MBC

SBS

KBS

YTN

STEP 1

1차 상담 서류 준비

• STEP 2

심층 상담

• STEP 3

선임 계약

• STEP 4

소송 진행

전화만으로 선임이 가능하기 때문에 서울이 아닌 지방에 거주하시는 분들도 부담 없이 진행하실 수 있습니다. 의뢰인이 어떤 질문을 해야 할지 몰라도 괜찮습니다. 전문팀이 사건에 필요한 정보를 체계적으로 확인하고, 주시는 정보만으로도 충분히 전략을 수립할 수 있습니다.

명도소송을 처음 접하는 임대인이 자주 실수하는 부분들이 있습니다. 아래 내용을 미리 알아두시면 불필요한 시간 낭비와 비용 추가를 예방할 수 있습니다.

갱신 거절 통보 시기를 지켜야 합니다. 계약 만료일 기준 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신 거절 의사를 전달하지 않으면, 임대차 계약이 자동 갱신될 수 있습니다.

점유이전금지가처분을 생략하면 안 됩니다. 명도소송에서 승소하더라도, 소송 중에 점유자가 바뀌면 판결의 효력이 미치지 않아 강제집행이 불가능해집니다.

증거자료를 꼼꼼히 보관하세요. 임대차계약서, 내용증명 발송 기록, 월세 입금 내역, 문자·이메일·통화 녹음 등은 모두 소송에서 유력한 증거가 됩니다.

임의로 강제 퇴거를 시도하면 형사 처벌을 받을 수 있습니다. 문 잠금장치 교체, 짐 임의 반출, 단수·단전 등의 행위는 모두 위법이며, 오히려 임대인이 불리한 위치에 놓이게 됩니다.

200만원~ 변호사 선임료

4~6개월 평균 소송 기간

전화 한 통이면 OK

전국 대응 방문 없이 선임 가능

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