LEGAL GUIDE 2025
월세 세입자 강제 퇴거,
합법적 절차를 정확히
알아야 손해를 막습니다
월세를 내지 않는 세입자, 계약이 끝났는데도 나가지 않는 세입자.
임대인의 정당한 권리를 되찾는 명도소송 전 과정을 안내합니다.
가처분 수행
PROBLEM
월세 세입자가 안 나간다면,
임대인은 어떻게 해야 할까요
매달 들어와야 하는 월세가 끊긴 지 벌써 몇 달째. 연락도 안 되고, 나가겠다는 말도 없습니다. 주변에서는 "그냥 문 잠가 버려"라고 하지만, 그 순간 문제는 더 커집니다. 우리 법률은 임대인이 직접 세입자를 내보내는 행위를 엄격하게 금지하고 있기 때문입니다.
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임의로 강제 퇴거 시 형사처벌 대상
세입자의 동의 없이 도어락을 교체하거나, 물건을 치우거나, 수도와 전기를 끊는 행위는 주거침입죄, 강요죄, 손괴죄에 해당하여 임대인이 오히려 형사처벌을 받게 됩니다. 월세 세입자 강제 퇴거를 원한다면 반드시 법적 절차를 거쳐야 합니다.
그렇다면 월세를 내지 않는 세입자를 합법적으로 퇴거시키려면 어디서부터 시작해야 할까요? 핵심은 '명도소송'입니다. 명도소송이란 정당한 사유가 있는 건물주가 점유자를 상대로 건물 인도를 청구하는 소송으로, 승소 판결을 받으면 법원을 통해 강제집행까지 진행할 수 있습니다.
KEY POINT
월세 세입자 강제 퇴거를 위한
계약해지 요건부터 확인하세요
월세 세입자 강제 퇴거를 진행하기에 앞서 가장 먼저 확인해야 할 것은 계약해지 요건입니다. 월세가 밀렸다고 곧바로 소송을 제기할 수 있는 것이 아닙니다. 법률이 정한 연체 기준을 충족해야 비로소 계약해지 통보가 가능하고, 이를 바탕으로 명도소송에 나설 수 있습니다.
住
주택 임대차
주택임대차보호법상 2기 이상의 월세 연체가 발생하면 계약해지 사유에 해당합니다. 여기서 '2기'는 단순히 2번이 아니라, 연체 총액이 월세 2개월분에 달해야 합니다.
商
상가 임대차
상가건물임대차보호법에서는 3기 이상의 임대료 연체를 기준으로 합니다. 주택보다 한 단계 높은 기준이 적용되므로, 연체 총액이 3개월분에 이르러야 합니다.
'기'의 의미를 정확히 이해해야 합니다
많은 건물주가 '2기'를 '2번 연체'로 오해합니다. 하지만 법률상 '기'는 '횟수'가 아닌 '총액' 개념입니다. 예를 들어 세입자가 한 달은 전혀 내지 않았고, 다음 달은 절반만 냈다면 연체 총액이 1.5기에 불과하므로 아직 계약해지 사유에 해당하지 않습니다. 이 점을 정확히 따지지 않고 소송에 나서면 기각될 위험이 있으니 반드시 확인하셔야 합니다.
또한 연체 요건을 충족하더라도 계약이 자동으로 해지되는 것은 아닙니다. 반드시 세입자에게 계약해지 의사를 전달해야 합니다. 내용증명, 카카오톡 메시지, 전화 등 어떤 방법이든 가능하지만, 추후 증거로 남기기 위해서는 내용증명 발송이 가장 확실합니다.
PROCESS
월세 세입자 강제 퇴거를 위한
명도소송 전 과정 안내
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내용증명 발송 및 계약해지 통보: 월세 연체 사실과 계약해지 의사를 서면으로 명확하게 전달합니다. 내용증명 자체에 법적 강제력은 없지만, 법적 절차에 대한 심리적 압박을 줄 수 있으며 명도소송에서 중요한 증거 자료가 됩니다. 명도소송 선임 시 내용증명은 무료로 발송됩니다.
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점유이전금지가처분 신청: 소송 도중 세입자가 제3자에게 점유를 넘겨버리는 상황을 방지하기 위한 보전처분입니다. 가처분 없이 소송에서 승소하더라도, 점유자가 바뀌면 다시 소송을 제기해야 하므로 사실상 필수 절차입니다. 인지대는 통상 약 9,000원 수준입니다.
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명도소송 본안 진행: 법원에 소장을 접수하고 본격적인 재판 절차에 들어갑니다. 통상 3~6개월이 소요되며, 세입자의 대응에 따라 기간이 달라질 수 있습니다. 조정이나 화해로 종결되는 경우도 적지 않으며, 승소 판결을 받으면 다음 단계인 강제집행이 가능해집니다.
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강제집행(부동산 인도 집행): 승소 판결 이후에도 세입자가 자진 퇴거하지 않으면 법원에 강제집행을 신청합니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 소요되며, 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하게 됩니다. 강제집행은 별도 선임 계약으로 진행합니다.
COST
월세 세입자 강제 퇴거,
비용은 얼마나 들까요
- 항목: 비용
- 변호사 선임료 (명도소송): 200만 원부터
- 점유이전금지가처분 (선임 시): 0원 (무료)
- 내용증명 발송 (선임 시): 0원 (무료)
- 내용증명만 단독 의뢰: 20만 원
- 법원 실비 (인지, 송달료, 우편료 등): 대략 50만~100만 원
- 부동산인도 강제집행: 별도 계약
비용이 부담되시나요?
WHY BEOPDO
명도소송 전문 변호사가
직접 사건을 진행합니다
MBC
KBS
SBS
YTN
오늘도 각종 언론에 명도소송 전문가로 보도되고 있습니다.
EASY START
방문 없이 전화만으로
선임까지 가능합니다
- 1차 상담: 서류 준비
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심층 상담: →
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선임 계약: →
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소송 진행: 첫 상담에서 사건 개요를 파악한 뒤 필요한 서류를 안내해 드리고, 심층 상담을 거쳐 비용과 예상 기간을 구체적으로 설명합니다. 선임 계약 후에는 내용증명 발송부터 점유이전금지가처분, 명도소송 본안까지 전 과정을 지원합니다.
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