LEGAL GUIDE

임차인 퇴거 청구,

건물주라면 지금 확인하세요

계약이 끝났는데도 나가지 않는 세입자, 월세를 수개월째 밀리는 임차인. 건물주가 직접 짐을 빼면 오히려 형사처벌 대상이 됩니다. 법적으로 정확한 절차를 밟아야 내 부동산을 되찾을 수 있습니다.

ISSUE

임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 부동산을 반환하지 않는 상황은 건물주에게 막대한 손실을 안깁니다. 공실 기간이 길어질수록 매달 발생하는 월세 수입이 사라지고, 새로운 세입자를 구하지 못해 부동산 가치 활용이 완전히 막히게 됩니다.

그렇다고 건물주가 직접 자물쇠를 교체하거나 세입자의 짐을 내놓으면, 형법상 주거침입이나 재물손괴로 고소당할 수 있습니다. 법원 판결 없이 임의로 세입자를 퇴거시키는 행위는 어떤 경우에도 허용되지 않습니다. 그래서 임차인 퇴거 청구를 위해서는 반드시 법률에 따른 절차를 밟아야 합니다.

건물주가 흔히 빠지는 위험한 실수

임차인이 월세를 연체하거나 계약 만료 후에도 퇴거하지 않을 때, 화가 나서 직접 행동에 나서는 건물주가 적지 않습니다. 그러나 임의로 출입하거나 단전/단수 조치를 취하면 오히려 건물주가 법적 책임을 지게 됩니다. 임차인 퇴거 청구는 반드시 내용증명 발송, 점유이전금지가처분, 명도소송이라는 합법적 경로를 통해 진행해야 합니다.

CHECKLIST

모든 경우에 임차인을 내보낼 수 있는 것은 아닙니다. 법률적으로 임차인 퇴거 청구가 인정되는 대표적인 상황들을 살펴보겠습니다.

임대차계약 만료

계약 기간이 종료되었고, 갱신 거절 통지를 적법하게 했음에도 임차인이 퇴거하지 않는 경우

월세 장기 연체

주택은 2기 이상, 상가는 3기 이상 차임을 연체하여 계약 해지 사유가 발생한 경우

무단점유 / 불법점유

계약관계 없이 부동산을 점유하고 있거나, 경매 낙찰 후 기존 점유자가 나가지 않는 경우

계약 위반

임차인이 무단으로 용도를 변경하거나, 임대인 허락 없이 제3자에게 전대하여 계약이 해지된 경우

PROCESS

임차인 퇴거 청구의 핵심은 명도소송입니다. 임대인이 법원에 부동산 인도를 청구하는 민사소송으로, 아래와 같은 단계로 진행됩니다. 각 단계마다 전문가의 조력 여부에 따라 소요 기간과 결과가 크게 달라질 수 있습니다.

1. 내용증명 발송: 임차인에게 계약 해지 및 퇴거 의사를 공식적으로 전달합니다. 법적 강제력은 없지만, 소송 전 증거 자료로 활용되며 심리적 압박 효과가 있어 이 단계에서 자진 퇴거하는 경우도 있습니다.

2. 점유이전금지가처분 신청: 소송 중 임차인이 점유를 타인에게 넘기는 것을 막기 위한 보전 절차입니다. 이 절차 없이 명도소송을 진행하면, 점유자가 바뀌었을 때 판결을 받아도 강제집행이 불가능해집니다. 인지대는 통상 9,000원 정도이며, 명도소송 전 반드시 거쳐야 하는 필수 절차입니다.

3. 명도소송 제기: 부동산 소재지 관할 법원에 소장을 접수합니다. 임차인이 아무런 대응을 하지 않으면 무변론 판결로 빠르게 진행될 수 있고, 항변이 있으면 변론 기일을 거쳐 판결이 선고됩니다. 평균 소요 기간은 약 4~6개월입니다.

4. 승소 판결 확정: 법원이 임차인에게 부동산 인도를 명하는 판결을 선고합니다. 판결이 확정되면 임차인은 언제든 강제집행을 당할 수 있는 상태가 되므로, 이 단계에서 자진 퇴거하는 경우가 상당수 발생합니다.

5. 강제집행: 판결 후에도 퇴거하지 않으면 관할 법원 집행관실에 강제집행을 신청합니다. 집행관이 계고 후 본 집행을 실시하며, 법원 소속 집행관에 의하여 임차인 소유의 짐을 강제로 반출합니다. 강제집행은 신청부터 본 집행까지 약 3개월 정도 소요됩니다. (부동산인도강제집행은 별도 계약)

COST

• 항목: 비용 안내

• 명도소송 변호사 선임료

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• 선임 시 점유이전금지가처분: 0원 (선임료에 포함)
• 선임 시 내용증명 발송: 0원 (선임료에 포함)
• 내용증명만 별도 의뢰 시: 20만원
• 법원 실비 (인지, 송달료, 우편료 등): 대략 50만원 ~ 100만원
• 부동산인도강제집행: 별도 계약

EXPERT

부동산 전문 변호사 (대한변협) 민사 전문 변호사 (대한변협) 공인중개사 자격 보유

MEDIA

MBC 출연

SBS 출연

KBS 출연

YTN 출연

명도소송 실무연구자료 안내

STEP

방문 없이 전화만으로도 선임이 가능합니다. 전국 어디서나 진행할 수 있으며, 아래 4단계를 거쳐 빠르게 임차인 퇴거 청구 절차에 착수할 수 있습니다.

1. 1차 상담: 전화로 상황 파악 및 필요 서류 안내

2. 심층 상담: 서류 검토 후 구체적 전략 수립

3. 선임 계약: 비용 안내 및 위임 계약 체결

4. 소송 진행: 내용증명부터 강제집행까지 전 과정 지원

명도소송의 절차, 비용, 기간을 한눈에 확인할 수 있는 자료를 제공합니다

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