[Q&A] 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았어요. 다음 주 출국인데 어떡하죠?

고민 내용

"계약이 끝났는데 집주인이 다음 세입자가 안 들어왔다며 보증금을 안 줘요. 저는 다음 주에 당장 출국해야 하는데, 돈을 못 받고 나가면 영영 못 돌려받는 걸까요?"

법적 실상: 귀하의 권리는 절대적입니다

한국의 많은 임대인들이 다음 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다는 관행을 내세웁니다. 하지만 주택임대차보호법상 보증금 반환 의무는 계약 종료와 동시에 발생합니다. 새로운 세입자가 들어오는지 여부는 집주인의 사정일 뿐, 법적인 보증금 반환 거절 사유가 될 수 없습니다.

조치 없이 출국할 경우의 위험성

법적 조치 없이 단순히 짐을 빼고 해외로 주소지를 옮기면, 귀하가 가졌던 **'대항력'**과 **'우선변제권'**이 즉시 소멸합니다. 만약 귀하가 자리를 비운 사이 집이 매각되거나 경매에 넘어가면, 귀하의 보증금은 보호받을 순위에서 완전히 밀려나게 되어 회수가 불가능해질 수 있습니다.

단계 1: 내용증명 발송

가장 먼저 우체국을 통해 '내용증명'을 보내십시오. 집주인에게 계약이 종료되었음을 공식화하고, 보증금 미반환 시 법적 절차(지연 이자 청구 포함)를 밟겠다는 강력한 의사를 전달해야 합니다. 이는 추후 소송에서 결정적인 증거가 됩니다.

단계 2: 임차권등기명령 (가장 중요)

출국을 앞둔 외국인에게 가장 필수적인 절차입니다. 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기부등본에 귀하의 권리가 기록되면:

1. 주소지를 해외로 옮기거나 짐을 모두 빼더라도 기존의 법적 우선순위가 유지됩니다.
2. 등기부에 '보증금 미반환' 사실이 공시되므로, 집주인이 새로운 세입자를 구하기가 매우 어려워져 강력한 압박 수단이 됩니다. 주의: 신청 후 실제 등기부등본에 기재되기까지 약 2주 정도 소요됩니다. 반드시 등기가 완료된 것을 확인한 후 주소지를 옮겨야 합니다.

단계 3: 법률 대리인 선임

다음 주에 출국하신다면 법적 절차를 직접 챙기기 어려울 것입니다. 법무법인 호암에 사건을 맡기시면, 귀하가 해외에 있더라도 저희가 대신 지급명령이나 보증금 반환 소송을 진행합니다. 승소 후 집주인의 자산을 압류하여 귀하의 해외 계좌로 보증금과 지연 이자를 송금해 드립니다.

결론

출국한다는 사실이 보증금을 포기해야 한다는 뜻은 아닙니다. 임차권등기명령이라는 방패를 세우고 전문가의 도움을 받는다면, 세계 어디에 계시든 귀하의 소중한 재산을 안전하게 회수할 수 있습니다.

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