[호암 외국인법률 칼럼] 집주인이 직접 살겠다며 나가라고 한다면? 실거주 갱신 거부 대응법

집주인 본인이나 그 직계존비속(부모 또는 자녀)이 해당 주택에 실제 거주하겠다고 통보하면, 세입자의 '2+2 계약갱신청구권' 행사를 합법적으로 거절할 수 있습니다. 이는 집주인들이 가장 흔하게 사용하는 갱신 거절 사유입니다. 하지만 만약 집주인이 거짓말로 세입자를 내보낸 뒤 다른 사람에게 더 비싼 임대료로 집을 내놓았다면, 이는 명백한 위법이며 손해배상 대상입니다.

1. 갱신 거절의 요건

주택임대차보호법에 따르면 집주인의 실거주 의사는 구체적이고 실질적이어야 합니다. 단순히 "살 수도 있다"는 식의 막연한 주장은 거절 사유가 되지 않습니다. 만약 집주인의 주장이 의심스럽다면, 세입자는 갱신 거절 통보 시 구체적인 거주 계획을 확인하거나 추후 실거주 여부를 확인하겠다는 의사를 밝히는 것이 좋습니다.

2. 허위 실거주 확인 방법

이사 후에도 이전 세입자는 해당 주소지의 '확정일자 부여 현황'을 열람할 권리가 있습니다. 이를 통해 새로운 세입자가 들어왔는지, 아니면 집주인이나 가족이 실제로 거주하고 있는지 확인할 수 있습니다. 만약 퇴거 후 2년 이내에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

3. 손해배상액 산정 기준

법적으로 인정되는 손해배상액은 다음 세 가지 중 가장 큰 금액입니다:

• 갱신 거절 당시 월세의 3개월분에 해당하는 금액.
• 집주인이 제3자에게 임대하여 얻은 임대료와 기존 임대료 차액의 2년치에 해당하는 금액.
• 갱신 거절로 인해 세입자가 실제로 입은 손해액 (이사비, 중개수수료 등).

4. 집주인의 변명이 통하는 경우

실거주하려 했으나 '예측 불가능한 정당한 사유'(예: 갑작스러운 해외 발령, 사망, 중병 등)가 발생하여 거주하지 못한 경우에는 손해배상 책임이 면제될 수 있습니다. 하지만 이 역시 집주인이 매우 엄격하게 입증해야 합니다.

5. 왜 법무법인 호암인가?

많은 집주인이 외국인 세입자는 퇴거 후 실거주 여부를 확인하기 어려울 것이라 생각하고 이 제도를 악용합니다. 법무법인 호암은 퇴거한 외국인 의뢰인을 대신하여 해당 주소지의 거주 현황을 모니터링하고, 허위 사실이 발견될 경우 즉시 손해배상 청구 소송을 진행하여 귀하가 입은 금전적, 정신적 피해를 보상받아 드립니다.

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