[성공사례] 공사대금 판결도 소용없다? '불법점유' 입증으로 유치권을 깨고 공매를 정상화하다

부동산 담보신탁과 건설 분쟁이 얽힌 현장에서, 시공사가 가진 '공사대금 확정판결'은 유치권 주장을 위한 강력한 무기가 됩니다. 하지만 이 무기조차 통하지 않는 예외가 있습니다. 오늘은 수십억 원의 공사대금 채권을 가진 건설사를 상대로, **'점유의 불법성'**을 입증하여 유치권을 완전히 배제시킨 성공 사례를 소개합니다.

의뢰인(금융기관)은 시행사에 약 50억 원에 가까운 자금을 대출해주고, 건물에 대한 부동산담보신탁 우선수익자 지위를 확보했습니다. 시행사의 상환 불능으로 공매 절차가 시작되자, 건물을 지은 시공사가 미지급 공사대금을 이유로 유치권을 신고하며 앞길을 막아섰습니다.

특히 이 건설사는 시행사를 상대로 이미 약 35억 원의 공사대금 확정판결을 받아둔 상태였습니다. 채권의 존재가 법적으로 확정된 만큼 유치권을 깨는 것은 불가능해 보였고, 그 사이 공매는 8회나 유찰되며 의뢰인의 담보권 실행은 심각한 위기에 처했습니다.

이미 확정판결이 있는 채권의 존재를 부정하기는 어렵습니다. 호암은 전술을 바꾸어 **'점유 개시의 적법성'**이라는 다른 전선에서 승부를 걸었습니다.

• 점유 개시 시점의 정밀 특정: 대출 실행 직전 작성된 감정평가서를 샅샅이 뒤졌습니다. 당시 건물 외벽에는 유치권 표지가 전혀 없었다는 사실을 찾아냈고, 이를 통해 건설사의 점유가 대출 실행 이후에야 도둑처럼 이루어졌음을 입증했습니다.
• 불법 점유의 법리적 구성: 민법 제320조 제2항에 따르면 '불법행위로 인한 점유'에는 유치권이 성립하지 않습니다. 대출 이후 건물 소유권은 이미 수탁자(신탁사)에게 넘어가 있었으므로, 주인의 동의 없이 무단으로 들어온 건설사의 점유는 명백한 불법행위임을 논증했습니다.
• 선제적 '부존재 확인' 소송: 수동적으로 기다리지 않고 먼저 건설사를 상대로 소송을 제기하여, 유치권의 성립 요건을 건설사가 직접 증명하게 만드는 전략적 구조를 설계했습니다.

법원은 법무법인 호암의 손을 들어주었습니다. 재판부는 다음과 같이 명확히 판시했습니다:

1. 건설사의 공사대금 채권은 인정되나, 점유 개시 과정에서 소유자인 수탁자의 동의가 없었다.
2. 건설사 스스로 권원이 없음을 알면서 점유한 것이므로 이는 불법행위로 인한 점유에 해당한다.
3. 따라서 유치권은 성립하지 않으며, 소송비용은 건설사가 전액 부담한다.

이 판결로 유치권이라는 거대한 걸림돌이 제거되었고, 멈춰있던 공매 절차는 다시 활기를 띠며 의뢰인의 채권 회수가 가능해졌습니다.

부동산담보신탁 구조에서의 유치권 분쟁은 신탁법과 민법이 복잡하게 교차하는 영역입니다. 상대방에게 판결문이 있다고 해서 포기할 필요는 없습니다. **'언제, 어떻게 점유를 시작했는가'**에 대한 치밀한 분석이 있다면 판을 뒤집을 수 있습니다.

법무법인 호암은 부동산·금융·신탁 분야의 독보적인 전문성을 바탕으로, 가장 불리해 보이는 상황에서도 승리의 틈새를 찾아냅니다. 유치권 주장으로 담보권 실행이 막막하시다면, 지금 바로 호암의 전문가들과 상담하십시오.