[성공사례] 반복적 '가짜 유치권'의 고리를 끊다: 허위 신고 건설사를 상대로 연전연승, 경매 정상화 완수

부동산 경매 현장에서 '허위 유치권'은 절차를 지연시키고 매각가를 떨어뜨리는 고질적인 방해 수단입니다. 오늘은 동일한 건설사가 여러 현장에서 반복적으로 주장하던 가짜 유치권을 **'유치권 부존재 확인 소송'**을 통해 줄지어 무력화시키고, 경매 절차를 완벽하게 정상화한 성공 사례를 소개합니다.

의뢰인들은 담보권 실행을 위한 경매를 진행하던 중 공통된 난관에 부딪혔습니다. 동일한 건설사가 "공사대금을 못 받았다"며 경매 대상 부동산마다 유치권 신고를 남발한 것입니다.

이는 단순히 한 번의 우연이 아니라, 유형화된 경매 방해 패턴이었습니다. 건설사가 내건 현수막과 허위 점유 주장으로 인해 경매는 지연되었고, 매각가 하락이라는 실질적인 손해 위험이 의뢰인들을 압박했습니다. 의뢰인들은 이 구조적인 문제를 해결하기 위해 유치권 분쟁 해결의 베테랑인 법무법인 호암을 찾았습니다.

호암은 개별 사건을 단편적으로 보지 않고, 해당 건설사의 행태를 분석하여 통합 대응 전략을 수립했습니다.

• 채권의 실재성 전수 검증: 유치권의 기초가 되는 '공사대금 채권'이 실제로 존재하는지 계약 및 공사 이력을 기준으로 철저히 파고들었습니다. 검토 결과, 건설사가 주장하는 채권은 실체가 없거나 법적으로 인정될 수 없는 수준임을 밝혀냈습니다.
• 실질적 점유의 부재 입증: 유치권 성립의 핵심인 '배타적 점유'가 없었음을 증명했습니다. 감정평가서, 법원 집행관의 현황조사보고서 등을 정밀 분석하여, 단순한 현수막 게시만으로는 유치권이 성립할 수 없음을 객관적 자료로 뒷받침했습니다.
• 선제적 '부존재 확인' 소송 제기: 수동적으로 대응하기보다 먼저 소송을 거는 전략을 택했습니다. 유치권 부존재 확인 소송(소극적 확인소송)에서는 유치권이 있다고 주장하는 쪽(피고)이 입증 책임을 지게 된다는 점을 역이용한 것입니다.

법원은 법무법인 호암의 손을 들어주었습니다.

• 연속적인 승소: 동일한 건설사를 상대로 한 유치권 부존재 확인 판결이 줄지어 확정되었습니다(2025년 10월 2건, 2026년 1월 1건).
• 소송비용 전액 부담: 법원은 건설사의 유치권 주장이 근거 없음을 인정하고 소송비용 전액을 피고(건설사)가 부담하도록 명령했습니다.

호암은 판결문을 받는 데서 멈추지 않았습니다. 확정 판결을 즉시 경매 법원에 제출하여 유치권을 매각 조건에서 완전히 제외시켰습니다. 그 결과, 해당 부동산들은 유치권이라는 불확실성이 제거된 '깨끗한 물건'으로 시장에 다시 나왔고, 의뢰인들은 정상적인 경매 절차를 통해 담보권을 성공적으로 회수할 수 있었습니다.

허위 유치권 소송에서 이기는 것도 중요하지만, 그 결과를 실제 경매 현장에 얼마나 빠르게 녹여내느냐가 실력의 차이입니다. 법무법인 호암은 소송의 승리를 넘어 의뢰인의 '자산 가치 회복'을 최종 목표로 삼습니다. 반복적인 유치권 주장으로 경매가 막혀 있거나 채권 회수에 차질을 빚고 계신다면, 분쟁의 전 과정을 설계하고 실행하는 호암의 전문가들과 상의하십시오.