賃貸人実戦ガイド
オフィステル明渡訴訟、住居用・業務用混在建物で
賃貸人が見落としてはならない実戦対応法
オフィステルは同じ建物内でも住居用と業務用が混在しているため、一般住宅や商業施設とは手続きと戦略が異なります。
月額賃料が2ヶ月ほど滞納され、連絡はだんだん途絶え、管理費の請求書だけが建物オーナー宛に届く状況。オフィステルの賃貸人であれば一度は経験されたか、今まさに経験中かもしれません。問題は「どこまで待つべきか」「今オフィステル明渡訴訟を始めるべきか」の判断がつかないという点です。
オフィステルは建築法上は業務施設ですが、実際の使用形態は住居が多く、賃貸借契約書によって適用法律も変わる特殊な不動産です。この違いを知らずに手続きを踏むと、訴状段階から補正命令が繰り返され、その間に未払い額は積み重なっていきます。
賃貸人が望む現実とオフィステル明渡訴訟の出発点
期待する状況 — 毎月賃料が入り、空室ができればすぐに新しい賃借人が埋まる建物
ほとんどのオフィステル賃貸人はローン利子を賃料収入で補填しており、空室1ヶ月が致命的な場合が多いです。安定した収益が崩れると建物運営全体が揺らぎます。そのため賃借人との対立が生じると「法より対話で」解決しようとする方が多く、その善意がかえって時間と損失を大きくする結果につながることもあります。
待つことと決断、オフィステル明渡訴訟の二つの道
漫然と待つ場合
「もう少し見てあげよう」のコスト
月額賃料2～3ヶ月分の未払いがいつの間にか6～10ヶ月に膨らみ、保証金はすでに底をつく。新しい賃借人を受ける時期も逃し、空室損失まで重なります。賃貸人が勝手にドアを開けたり荷物を移すと刑事問題に発展する可能性があるため、私的解決も塞がれています。
きちんと手続きを踏む場合
法定基準が満たされた瞬間
住宅賃貸借保護法上2期、商業建物賃貸借保護法上3期に該当する月額賃料滞納が積み重なると、賃貸人は契約解除を通知してオフィステル明渡訴訟を準備できます。初期対応が早いほど回収可能性が上がります。
オフィステル特有のポイント オフィステルは賃借人が転入届を出して実際に住居として使用しているか、事業者登録をして事務所として使っているかにより適用される法律が分かれます。同じ建物内でも号室ごとに判断が異なり得るため、契約書と実際の使用用途を併せて検討しなければなりません。
オフィステル明渡訴訟、必ず知るべき四つの柱
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契約解除通知: 月額賃料滞納が法定基準に達した時点で、内容証明で解除の意思を明確に残します。この書類一枚がその後の訴訟全体の出発点となります。
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占有移転禁止仮処分: 訴訟中に賃借人が第三者に号室を渡してしまうと判決文の効力が及びません。占有状態を法的に固定する必須手続きです。
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本案訴訟: 号室表示、請求趣旨、賃料相当不当利得金まで一枚の訴状に正確に盛り込まなければなりません。補正命令が繰り返されると期間が大幅に遅れます。
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強制執行: 勝訴後も賃借人が退去しなければ裁判所所属の執行官が現場で荷物を強制搬出します。この段階まで準備しておくのが安全です。
全体の流れと予想期間を一目で
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事前準備 — 書類整理と内容証明: 賃貸借契約書、月額賃料振込履歴、督促SMS、管理費内訳などを整理した後、解除内容証明を送付します。オフィステルの場合、号室表示が登記簿と一致しているか確認する段階が重要です。
約1～2週間
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占有移転禁止仮処分申請: 賃借人が訴訟中に他の人に占有を移すことを防ぐ手続きです。この段階が抜けていると、勝訴判決を受けても新しい占有者には効力が及びません。
通常約1ヶ月
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オフィステル明渡訴訟本案進行: 訴状提出後、賃借人に送達され、答弁書提出と弁論期日が続きます。賃借人が答弁書を提出しなければ無弁論判決で素早く勝訴するケースもあります。
通常3～6ヶ月、複雑であればそれ以上
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強制執行: 判決確定後も自主退去がなければ強制執行を申請します。裁判所所属の執行官が現場に出動して荷物を強制搬出する手続きで進められます。
申請から本執行まで約3ヶ月
期間が遅れる本当の理由 補正命令自体が期間を延ばす原因ではありません。裁判部が配属された後に出る補正命令が繰り返されると、それだけ訴訟が空回りするため、最初から訴状を正確に作成して提出することがオフィステル明渡訴訟期間を左右します。
数値で見る実務データ
不動産関連訴訟
費用、事前に知っておけば慌てません
オフィステル明渡訴訟費用基準案内
占有移転禁止仮処分（依頼時） 0ウォン
内容証明（依頼時） 0ウォン
内容証明単独依頼 20万ウォン
裁判所納付実費（印紙・送達料・鍵修理業者・郵便等合算） 約50万～100万ウォン
不動産引渡し強制執行 別途契約
費用案内基準
オフィステル明渡訴訟で賃貸人がよく聞く質問
賃借人と連絡が全く取れないのですが、オフィステル明渡訴訟は可能ですか？
可能です。送達が複数回失敗すれば公示送達手続きで進行できます。むしろ賃借人が法廷で故意に時間を引き延ばしにくいため、期間が大幅に延びることはない傾向です。
月額賃料が2ヶ月滞納の状態で1ヶ月分を支払いました。すでに解除通知をしていた場合は？
契約解除要件に該当する滞納状態で賃貸人が解除通知を完了した場合、その後の一部入金だけで契約が自動的に復活するわけではありません。ただし事件ごとに事実関係が異なるため個別の検討が必要です。
オフィステルが住居用か業務用かによって手続きが異なりますか？
適用される保護法と解除要件（滞納期数）が異なり得ます。契約書、転入届の有無、実際の使用用途を併せて確認して判断しなければなりません。
判決後も賃借人が居座ったらどうなりますか？
強制執行を申請して裁判所所属の執行官が現場に出動し、荷物を強制搬出する手続きで進められます。申請から本執行まで約3ヶ月かかるのが一般的です。
担当弁護士の専門性
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不動産専門・民事専門弁護士（大韓弁協登録）資格保有
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電話だけでも委任可能 — 全国どこでも受付、訪問なしで進行
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