REAL ESTATE LITIGATION

商業施設専門弁護士が明渡訴訟で

賃貸人を迅速に救う5つの核心

家賃3期滞納から契約満了後の無断占有まで、商業施設の賃貸人が最も迅速に占有を回収する道

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平日午前10時〜午後6時（12時〜1時昼食、祝日休業）

商業建物を所有する賃貸人が最も恐れる瞬間は別にあります。毎月入ってくるはずの家賃が途絶え、賃借人は電話にも出ず、店舗はそのまま営業を続けるその時点です。この時、検索窓に最も多く入力される言葉が商業施設専門弁護士です。一般的な法律相談を超えて、商業建物の占有回収、すなわち明渡手続きを熟練して扱える専門家を探すのです。

商業施設は住宅とは異なります。営業権、設備投資、権利金、事業者登録のような変数が複雑に絡み合い、賃借人側の抵抗もはるかに激しいです。同じ明渡でも商業施設専門弁護士が直接進行する事件とそうでない事件では、結果のスピード自体が異なります。

商業施設専門弁護士を探す賃貸人の本当の悩み

商業建物賃貸借保護法は、賃借人が賃料を3期分滞納した場合に賃貸人が契約を解除できると定めています。しかし現実ではこの条文一つだけ知っていても何も解決されません。いつの時点で解除を通知すべきか、どのような証拠をどう集めておくべきか、賃借人が突然一部入金した場合の解除効力は維持されるか、占有移転禁止仮処分と本案訴訟の順序をどう組み立てるべきかを知ってこそ、はじめて第一歩が踏み出せます。

商業施設専門弁護士が最初にする仕事がまさにこの分岐点を正確に指し示すことです。賃貸人が一人で判断して内容証明一通の表現を間違えて解除効力が認められなければ、その一行のせいで数ヶ月が丸ごと消えることがよくあります。

核心一、事件の入口で解除事由を堅固に作る

商業施設明渡の出発点は常に適法な契約解除です。家賃滞納、賃貸借期間満了、無断転貸、無断用途変更、契約違反による解除など事由は様々ですが、共通点は同じです。解除の意思が賃借人に到達したという事実が客観的に残っていなければならないということです。

そのため商業施設専門弁護士は事件を受けるとすぐに賃貸借契約書、入金履歴、カカオトークとテキスト記録、これまでの通知履歴を集めて事実関係を時系列で再構成します。その上に内容証明を再設計して賃借人に送付すれば、事件はようやく裁判所で使える形になります。この段階で一度誤ると本案訴訟の間ずっと振り回されることになります。

核心二、本案訴訟の前に占有をまず固定する

賃貸人がよく見落とす一つ費用を節約しようと占有移転禁止仮処分なしに明渡訴訟だけを進める賃貸人がいます。しかし本案進行中に賃借人が第三者に占有を移すと、苦労して得た判決が新しい占有者には効力が及びません。結果として時間と費用が倍かかります。

商業施設専門弁護士が事件を受けると、ほぼ例外なく本案訴訟前または同時に占有移転禁止仮処分を併せて申請します。この手続きは賃借人が訴訟中に店舗を他の人に譲ったり、営業を譲渡する形で占有者を変えることを防ぎます。仮処分が認容されると執行官が現場に行き公示文を掲示し、それ以降賃借人は占有状態を任意に変更できなくなります。

商業施設ではこの手続きがより一層重要です。営業権譲渡という形で事実上の転貸が行われるケースが多いためです。仮処分で占有を固定しておかないと、本案で勝っても再び訴訟を始めなければならないという呆れた状況が生じます。

核心三、最初の訴状を一発で通す

同じ明渡訴訟でも訴状がどう書かれているかによって進行速度がまったく変わります。不動産の表示が不正確だったり、請求趣旨が強制執行に適さない形で書かれていたり、立証方法が抜けていると裁判所は補正命令を出します。その度に賃貸人は一行を直すために数週間待ち、その間賃借人は店舗をそのまま使用します。

実務でよく見る光景賃貸人が自分で書いた訴状を持ってこられるケースが多いです。その度にまず点検するのが請求趣旨の一行と不動産の表示です。強制執行段階まで見据えた表現に整えてこそ、最後に行き詰まることがなくなります。

核心四、強制執行までの流れを最初から設計する

判決を受けたからといって自動的に賃借人が出ていくわけではありません。賃借人が自主的に引き渡さなければ不動産引渡し強制執行手続きに移ることになります。不動産引渡し強制執行は申請から本執行まで通常約3ヶ月程度かかります。本執行は裁判所所属の執行官により荷物を強制搬出する方式で行われます。

商業施設専門弁護士は本案訴訟を進める間も強制執行段階を頭の中に描いています。判決主文が執行に適しているか、引き渡す不動産の範囲が十分に特定されているか、執行当日の現場でどのような変数があり得るかを事前に点検します。執行段階は別途選任ですが、判決までの全過程が執行を見据えて設計されていてこそ、最後の段階で再び時間を失いません。

核心五、賃貸人は電話一本ですべての手続きに入ることができる

商業施設明渡手続き、一枚にまとめた流れ

内容証明解除通知
仮処分約1ヶ月
明渡訴訟約3〜6ヶ月
強制執行約3ヶ月

上記の日程は一般的な流れであり、事件の難易度と賃借人の対応方式、裁判所の事情により異なる場合があります。ただし商業施設専門弁護士が最初から全体の流れを設計すれば、各段階が自然とつながり不要な空白がなくなります。

商業施設明渡費用、正直にご案内します

占有移転禁止仮処分（選任時含む）0ウォン

内容証明（選任時含む）0ウォン

内容証明のみ単独依頼 20万ウォン

裁判所納付実費（印紙・送達料・鍵修理等）約50〜100万ウォン

不動産引渡し強制執行別途契約

選任後、賃貸人が直接すべきことはほとんどありません

商業施設専門弁護士が事件を担当すれば、賃貸人がすべきことは最初の一度の相談と資料の引き渡し、そして結果報告を受けることだけです。内容証明の送付、仮処分申請、本案訴状提出、弁論対応、判決受領、強制執行準備まですべての段階が専門弁護士の手を通じて進行します。賃貸人は本業に集中し、事件は専門家に任せる構造です。

よくある質問

家賃が二ヶ月しか滞納していない商業施設でも明渡訴訟は可能ですか

商業建物賃貸借保護法は賃料滞納額が3期に達した時に解除権を認めます。二ヶ月分が滞納された時点ならまだ一ヶ月残っている計算ですが、この時期に予め商業施設専門弁護士の助言を受けておけば、3期に達した直後にすぐ手続きに入ることができ最も迅速です。

賃借人が一部入金したら解除は無効になりますか

一文も受け取っていない状態なのか、一部弁済で滞納額が3期未満に下がったのかによって結論が異なります。賃借人が突然一部金額を入金して解除要件が揺らぐことは実務でよく発生するため、入金が入る前でも後でも通知時点を慎重に設定することが重要です。

契約期間が終わったのに賃借人が営業を続けています

賃貸借期間が満了したにもかかわらず賃借人が占有を返還しない場合も明渡訴訟の典型的な事例です。この場合は滞納とは別に期間満了という明確な解除事由があるため、すぐに本案手続きに入ることができます。ただし占有移転禁止仮処分はやはり併せて進行しておくことが安全です。

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