建物オーナー必読ガイド

商業施設の賃貸期間が終わったのに

賃借人が退去しません

10年更新請求権の真実、そして合法的に店舗を取り戻す最も速い道

不動産訴訟の経験

強制執行の直接経験

建物1階の商業施設の賃貸借が満了する日、賃借人は荷物を整理し店舗の鍵を建物オーナーに返します。これが正常な姿です。しかし現実では正反対の状況が起きます。約束した満了日が過ぎても賃借人は営業を続け、建物オーナーが明渡しを要求すると「10年は保障されているんじゃないのか」と粘ります。新しい賃借人との契約、建物のリノベーション計画、家族に直接運営させようとしていたすべての計画が、一人の拒否で止まってしまうのです。

核心整理 商業施設の賃貸期間が満了したからといって賃借人が自動的に退去するわけではありません。商業建物賃貸借保護法は賃借人に強力な更新請求権を付与しており、建物オーナーは法が定めた手続きに従って店舗を回収しなければなりません。誤った対応一つが数ヶ月の追加損失につながることがあります。

商業施設の賃貸期間、何が保障され何が拒否できるのか

商業施設の賃貸期間をめぐる最大の誤解は「10年は無条件に保障される」という通念です。正確には、賃借人は最初の賃貸借期間を含め全体の賃貸借期間が10年を超えない範囲で更新を要求できます。つまり賃借人が権利を行使できる上限が10年という意味であり、どんな状況でも無条件に10年が保障されるわけではありません。

更新請求権の行使要件

6ヶ月 満了前 最大時点

1ヶ月 満了前 最小時点

10年 全体賃貸期間 上限

5% 更新時の賃料 増額上限

賃借人は賃貸借期間満了の6ヶ月前から1ヶ月前の間に更新を要求しなければならず、この期間を逃すと更新請求権自体が消滅します。また2018年10月16日以前に最初の契約が締結され、それ以後一度も更新されていない賃貸借は旧法が適用され5年が上限となることも押さえておくべきです。したがって建物オーナーは契約書を開いて最初の契約時点がいつなのかをまず確認しなければなりません。

更新を拒否できる決定的な事由

法は賃借人を保護しますが、同時に建物オーナーが正当に更新を拒否できる事由も明示しています。この事由に該当すれば、10年が過ぎていなくても、そして賃借人が更新請求権を行使したとしても、建物オーナーは更新を拒否できます。

1. 3期の賃料滞納：賃借人が月賃料を3期分以上滞納した事実がある場合、更新を拒否できます。

2. 虚偽の情報：賃借人が虚偽や不正な方法で賃借した場合、建物オーナーは更新要求に応じないことができます。

3. 無断転貸：建物オーナーの同意なく賃借した店舗の全部または一部を第三者に又貸しした場合です。

4. 建物の取壊し・建替え：契約締結時に事前に告知していたか、建物が老朽化し安全事故の恐れがある場合等に該当します。

このうち実務で最も頻繁に用いられる事由は断然、賃料滞納です。月賃料を3期以上滞納した履歴が一度でもあれば、その時点で直ちに明渡訴訟を提起できる強力なカードを手にすることになります。ただし「3期」の意味は「3ヶ月連続」ではなく「滞納額が月賃料の3倍に達した時点」を指すことを正確に理解すべきです。

私の状況はどう解決すればよいのでしょうか？

平日午前10時〜午後6時（12時〜1時昼休み、祝日休み）

建物オーナーが直面する現実的な4つのシナリオ

シナリオ1. 賃貸期間が終了したのに黙示的に更新された場合

建物オーナーが満了6ヶ月前から1ヶ月前の間に何の通知もしなかった場合、賃貸借は同条件で黙示的更新されます。この場合、新たな賃貸期間は1年とみなされます。黙示的更新を防ぎたければ、満了6ヶ月から1ヶ月前の間に必ず更新拒否の意思を内容証明で送っておくべきです。口頭の通知は紛争時に立証が困難です。

シナリオ2. 10年が過ぎたのに賃借人が退去しない場合

全体の賃貸期間が10年を超えると賃借人の更新請求権は消滅します。この時点で建物オーナーが適法に更新拒否を通知すれば賃貸借は終了し、その後も賃借人が店舗を明け渡さなければ明渡訴訟の対象となります。ただし更新請求権が消滅しても権利金回収機会の保護義務は別途適用される場合があるため、新規賃借人の斡旋拒否等の行為は慎重に判断すべきです。

シナリオ3. 家賃の滞納が続いている場合

賃料が累積して3期に達した場合、賃貸期間の残りとは無関係に建物オーナーは契約解除権と更新拒否権を同時に持つことになります。このカードは強力ですが、賃借人が一部でも弁済して滞納額を3期未満に維持すると使えなくなる可能性があるため、タイミングが重要です。

シナリオ4. 賃借人が無断で店舗を譲渡した場合

建物オーナーの同意なく店舗を他者に譲渡したり一部を再賃貸した事実が確認されれば、これは明白な更新拒否事由かつ契約解除事由に該当します。この場合、まず行うべきことは無断転貸または譲渡の事実を立証できる資料を確保することです。

店舗を取り戻すための法的手続き

対話で解決しなければ結局は法の力を借りなければなりません。明渡訴訟は単に「出ていけ」という判決を受けることで終わるのではなく、その判決が実際に執行されて店舗が建物オーナーの手に戻る瞬間まで続きます。その全過程を段階的に整理すると以下の通りです。

1. 内容証明送付：更新拒否と明渡要求の意思を明確に伝えます。今後の訴訟で建物オーナーが手続きを遵守したことを示す核心的な証拠となります。

2. 占有移転禁止仮処分：訴訟進行中に賃借人が他者に店舗を譲渡することを防ぎます。本案訴訟前または同時に進めるのが一般的です。

3. 明渡訴訟本案提起：裁判所に店舗引渡請求の訴を提起します。補正命令が出たら迅速に対応しなければ日程が遅れます。

4. 勝訴判決確定：判決が確定すると強制執行を申請する資格が付与されます。送達手続きも合わせて行わなければなりません。

5. 不動産引渡強制執行：裁判所所属の執行官が現場に出動し荷物を強制搬出し、店舗を建物オーナーに引き渡します。申請から本執行まで約3ヶ月かかります。

実務ヒント 占有移転禁止仮処分を省略して本案訴訟だけ進めると、判決は受けたのに店舗に別の人が入っているという予想外の事態が起こり得ます。時間と費用がさらにかかるのは言うまでもありません。この仮処分は明渡訴訟の開始と共に必ず押さえるべき核心手続きです。

費用はどのくらいかかるか

建物オーナーが最も気になる部分が費用です。明渡訴訟の費用は大きく弁護士委任料と裁判所等に納付する実費に分かれます。

明渡訴訟の予想費用

占有移転禁止仮処分 委任時0ウォン

内容証明作成 委任時0ウォン

裁判所納付実費合計 約50万〜100万ウォン

不動産引渡強制執行 別途契約

時間を短縮する最も確実な方法

明渡訴訟で最も損害が大きいのは時間です。店舗を取り戻せない毎月、賃料損失が蓄積し、新しい事業計画は先延ばしになり続けます。訴訟期間を短縮する最も確実な方法は、最初から明渡訴訟の経験が豊富な弁護士を委任して手続き上の隙を作らないことです。補正命令一つで揺らぐ事件とそうでない事件の違いは、結局、事前準備の深さで分かれます。