賃貸人必読ガイド

不法占有処罰、建物オーナーが自ら追い出すとかえって被告人になります

賃借人が退去しない時、感情ではなく法で解決する最も早い道をご案内します。

「契約は終わったのに出て行きません。」「数ヶ月間家賃も払わず連絡も取れません。」建物を持っている方なら一度は聞いたり経験したりした状況でしょう。このような時、多くの方が最初に思い浮かべる言葉がまさに不法占有処罰です。

自分の建物に無断で留まっている人を刑事処罰させたい気持ちは当然です。しかし現実の法体系は思いとは異なって動きます。誤った対応はかえって建物オーナーが刑事処罰を受ける結果を招くこともあります。これから建物オーナーが必ず知るべき核心だけを整理いたします。

現在の状況 — 多くの賃貸人が陥る罠

よくある誤解

「自分の建物だから自分で追い出してもいいだろう」

契約は終わり、家賃も滞納され、占有者は無断で残っています。建物オーナーの立場からは当然自分のものを取り戻す行為だと思います。しかしこの「当然さ」が最も危険なポイントです。

大法院が明確に示した立場

大法院は「不法占有者であっても正当な手続きなしに建物に入れば建造物侵入罪が成立する」と繰り返し判示しています。つまり、相手がいくら不法占有者であっても、建物オーナーがドアを開けて入ったり人を動員して荷物を搬出すると建物オーナー側が刑事処罰を受けることになります。

実際に2022도5940判決で大法院は、工事現場を不法占拠した相手方を退去させるために用役を動員した建物オーナー側に特殊建造物侵入罪と業務妨害罪を認め、懲役刑執行猶予を確定しました。建造物侵入罪は「法律上の正当な権利」があるかどうかとは無関係に、「事実上の平穏」を保護する罪であるためです。

整理するとこうなります。占有者が不法であるかどうかに関わらず、今その空間を事実上占有しているなら、その平穏状態は法の保護を受けます。建物オーナーは必ず民事訴訟と強制執行という公的手続きを通じてのみ占有を回収できます。感情が先走って自力救済を試みる瞬間、刑法第319条（住居侵入・建造物侵入）の被告人席に座ることになります。

相手方にはどのような法的責任が伴うか

不法占有者が負う法的責任3つ

民事上の建物引渡し義務：契約終了後も占有を続けると賃貸人の明渡訴訟の対象になります。判決後は裁判所の執行官により強制的に退去させられます。
不当利得返還責任：契約終了時点から実際の引渡日までの賃料（家賃）相当額を不当利得として返還しなければなりません。管理費の未納分も併せて請求可能です。
刑事責任の可能性：財産上の損壊・業務妨害等の具体的行為が伴えば別途刑事処罰につながる可能性があります。単純な占有自体は刑事ではなく民事の問題です。

ここで多くの方が誤解される部分があります。「契約終了後に出ていかないこと自体が犯罪ではないか？」と思われますが、原則として賃貸借終了後に退去しない行為自体は民事問題です。しかし占有者が施錠装置を変えたり、建物を毀損したり、賃貸人の正当な管理業務を物理的に妨害すれば、その時から器物損壊罪・業務妨害罪等が別途問題になります。

結局、賃貸人が取れる最も確実な道は明確です。直ちに明渡訴訟を提起して公的判決文を確保し、その判決文で強制執行を進行すること。これが賃貸人が損害を最小限に抑えながら法の保護を受ける唯一の経路です。

解決後の姿 — 明渡訴訟進行後の変化

事件終結後

空室回復、滞納家賃回収、再賃貸開始

判決が確定し強制執行が終わると賃貸人は空室を取り戻します。滞納賃料は保証金から控除し、不足分は不当利得返還判決に基づいて回収できます。新しい賃借人への再賃貸を始めることで、建物オーナーは再び安定した賃貸収益構造に戻ります。

無断占有問題が解決された後の日常は思ったより平穏です。判決文という公的文書がすべての紛争のピリオドとなるためです。相手方が後でどのような主張をしても、既判力のある判決文の前では再論が困難です。建物オーナーの財産権も、賃貸事業の流れも法的に完全に回復されます。

その状態へ至る3段階の橋

内容証明の送付＋占有移転禁止仮処分：まず弁護士名義の内容証明で契約解除の事実と引渡し要求を公式化します。その後、占有移転禁止仮処分を申請して占有者が第三者に占有を移せないよう固定します。この段階を飛ばすと訴訟中に占有者が変わり判決が無用の長物になる可能性があります。

訴訟前の必須段階

明渡訴訟本案の提起：管轄裁判所に建物引渡請求と不当利得返還請求を併せて提起します。契約書、内容証明、延滞明細、通話記録等の証拠を整理して訴状とともに提出します。一般的に本案訴訟は6ヶ月前後を要し、事案によってはより長くなることもあります。

本格訴訟段階

勝訴判決後の強制執行：勝訴判決が確定すると判決正本・確定証明書・送達証明書を持って執行官事務所に強制執行を申請します。裁判所所属の執行官により荷物を強制的に搬出する手続きで、申請から本執行まで約3ヶ月程度がかかります。

最終回復段階

費用案内 — 透明な委任料基準

明渡訴訟弁護士委任料

占有移転禁止仮処分（委任時） 0ウォン

内容証明（委任時） 0ウォン

内容証明単独依頼 20万ウォン

不動産引渡し強制執行別途契約

よくある質問

賃借人が3ヶ月分の家賃を払っていません。すぐにドアを閉めて荷物を出してもいいですか？

絶対にダメです。建物オーナーが直接施錠装置を交換したり荷物を搬出すると、建造物侵入罪、器物損壊罪、業務妨害罪等でかえって処罰される可能性があります。必ず内容証明→明渡訴訟→強制執行の公的手続きを踏んでください。

明渡訴訟にかかる時間はどのくらいですか？

本案訴訟は通常6ヶ月程度であり、相手方が争う程度によっては1年以上かかることもあります。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月を要します。占有移転禁止仮処分は訴訟と併行して2〜4週間以内に決定が出ます。

連絡が途絶えた賃借人を相手にも訴訟は可能ですか？

可能です。送達が困難な場合、公示送達等の手続きを通じて訴訟を進行できます。連絡が途絶えた状態であるほど、より迅速に法的手続きを踏むのが有利です。放置するほど滞納賃料だけが増えるためです。

滞納家賃と管理費も受け取れますか？

はい、明渡訴訟時に建物引渡請求とともに滞納賃料・管理費・不当利得金を併せて請求するのが一般的です。保証金から控除され、不足分は別途回収手続きを踏むことができます。判決後の履行期前将来分まで併せて請求可能です。

委任手続きはどのようになりますか？

不法占有処罰を望む賃貸人が必ず知るべき核心手続きと刑事処罰の可能性