不動産明渡実務ガイド

不法占有強制執行の成功の核心、3段階の法的手続きと弁護士選任基準

賃借期間が終了したのに退去しない占有者、家賃の長期滞納で連絡さえ途絶えた賃借人。自分の建物なのに入ることも荷物を出すこともできない現実。不法占有強制執行はこのもどかしさを法の力で解決する唯一の方法です。

まず知っておくべきこと

自分名義の建物であっても、占有者の同意なく勝手にドアを開けたり荷物を出したりすると、住居侵入罪・器物損壊罪・業務妨害罪が成立する可能性があります。不法占有強制執行は必ず裁判所の判決と執行官を通じた公式手続きでのみ可能です。

建物を取り戻した後の風景

取り戻した日常 判決文が出て執行官が催告状を貼った後、約3ヶ月の手続きが終われば占有者の荷物は裁判所所属の執行官により搬出されます。賃貸人は鍵を受け取り、新しい賃借人を入れるか直接使用するか売却計画を立てることができるようになります。滞納家賃と訴訟費用、強制執行費用は訴訟費用確定申請と執行費用確定申請を経て相手方に請求できます。数ヶ月間ロックされていた資産が再び動き始めます。

今この瞬間、放置すると起こること

現在の状況 一日経つごとに家賃はさらに積み重なり、占有者が第三者に占有を移転すると明渡訴訟を最初からやり直さなければならない状況が発生し得ます。対話で解決しようとして6ヶ月、1年を過ごした建物所有者が遅ればせながら「こんなに長引くとは思わなかった」と嘆くケースが多いです。時間は占有者の味方ではなく、正確な手続きを知っている側の味方です。

不法占有強制執行の3段階、実務の流れ整理

不法占有強制執行は単一の手続きではありません。大きく3つの法的トラックが順番に噛み合って進みます。この流れを正確に把握すれば、所要期間を予測し変数を事前に遮断できます。

1. 占有移転禁止仮処分 - 占有者のすり替え遮断：明渡訴訟前に必ず先行すべき手続きです。占有者が訴訟中に第三者に占有を移転すると判決文が無駄になるためです。電子訴訟基準で印紙代は通常9千ウォン台であり、担保提供命令が別途出されます。執行は執行官が現場で告示文を貼付する方式で約2～4週間以内に完了します。

所要期間 2～4週間 占有者の特定・固定

2. 明渡訴訟 - 執行権原の確保：不動産引渡判決文、すなわち執行権原を取得するための訴訟です。訴状作成、目的物の価額算定、印紙・送達料の納付、被告への送達、弁論期日を経て判決が宣告されます。訴訟期間は事案によって2ヶ月から1年以上まで幅があり、送達が円滑でなかったり答弁書の攻防が長引くと延びます。配当後に補正命令が出た場合の対応速度が全体期間を左右します。

所要期間 2ヶ月～ 判決文の確保

3. 不動産引渡強制執行 - 実際の退去執行：判決文に執行文を付与してもらい、管轄の執行官室に強制執行申請書を提出します。その後、催告執行（執行官が現場訪問し2週間前後の自主退去を誘導）、続行申請、本執行（裁判所所属の執行官による強制搬出）の順に進行します。申請から本執行までは約3ヶ月程度を要します。荷物を引き取りに来なければ売却手続きが追加で1～2ヶ月さらにかかります。

所要期間 約3ヶ月 執行官による強制搬出

費用と期間、現実的な基準線

• 項目：基準費用 備考 |

• 明渡訴訟弁護士選任料

• 占有移転禁止仮処分・内容証明含む |

• 内容証明のみ単独依頼：20万ウォン 選任時無料含む |

• 裁判所納付実費合計：約50万～100万ウォン 印紙、送達料、鍵修理業者、郵送料等総合 |

• 不動産引渡強制執行：別途契約 別途選任必要 |

全体所要期間の予測

占有移転禁止仮処分 2～4週間 + 明渡訴訟 2ヶ月～ + 強制執行 約3ヶ月 = 最短5～6ヶ月、平均6～9ヶ月程度とお考えください。占有者が送達回避、公示送達の誘導、答弁書の遅延等で時間を引き延ばすと1年以上長引くこともあるため、初期からスピード感を持って進行することが核心です。

なぜ強制執行の実務経験が決定的なのか

多くの法律事務所が明渡訴訟の判決文までは取得してくれますが、実際の強制執行は直接遂行しません。しかし不法占有強制執行の現場は変数の連続です。占有者がドアを開けない状況、荷物処理方法をめぐる執行官との調整、立会人の確保、催告後に占有者が物を入れ替える状況等が発生します。

判決文は紙一枚です。この紙を実際の「自分の建物の鍵」に変える仕事は全く異なる次元の実務です。強制執行の経験が蓄積された弁護士とそうでない弁護士の違いは現場で明らかになります。

累積実務経験データ

不動産関連訴訟

明渡訴訟

強制執行の直接経験

1. 02：明渡訴訟の実務書を執筆した弁護士が依頼人の事件を直接進行します。著者に事件を依頼するようなものです。

2. 04：現場執行対応

鍵の引渡、執行同行など現場段階まで執行専門家が共に対応します。判決文の後が本当の始まりです。

5. 電話だけで選任可能

6. 透明な費用案内

選任手続き4段階、このように進行されます

1. 賃貸借契約書、内容証明の送付履歴、不動産登記簿謄本等の基礎書類をもとに事件概要を把握します。

2. 深層相談および戦略策定：事件の難易度、占有者の対応予測、証拠状態を検討し、カスタマイズされた進行戦略と予想費用・期間をご案内いたします。

3. 選任契約の締結：委任状と選任契約を締結します。電話と電子文書だけでも可能で、訪問なしに進行できます。

4. 訴訟および強制執行の進行：占有移転禁止仮処分から明渡訴訟、判決、強制執行まで全過程を責任を持って進行します。