LEGAL GUIDE 2026
不動産引渡命令 落札後
占有者が退去しない場合、 弁護士が教える解決手続き
競売で不動産を落札したが既存の占有者が退去を拒否しているなら、今この記事が最も必要な瞬間です。不動産引渡命令の申請から明渡訴訟、強制執行まで全過程をご案内します。
不動産専門弁護士が直接進行
不動産競売で落札を受けることは始まりに過ぎません。残金を完納し所有権移転登記まで済ませたにもかかわらず、既存の占有者が退去を拒否して立ち退かないことが頻繁に発生します。毎月ローンの利息は発生するのに入居もできず、相手方は法外な引越し費用を要求したり連絡すら避けます。このような状況で不動産引渡命令という制度の存在を知らなければ、数ヶ月を無駄にすることになります。
不動産引渡命令、競売落札者の最も迅速な武器
不動産引渡命令は民事執行法第136条に基づく制度で、競売を通じて不動産を落札した人が代金を完納した後、占有者に対し当該不動産の引渡を裁判所に請求する手続きです。2002年に民事執行法に導入されて以降、競売落札者が明渡訴訟という長い手続きを経ずとも比較的迅速に占有を回収できる道が開けました。
核心を要約すると、競売落札者が残金完納日から6ヶ月以内に執行裁判所に申請すれば、裁判所が債務者や権原なき占有者に不動産を引き渡すよう命じるものです。申請後通常2〜3週間以内に決定が下され、その後強制執行まで続けることができます。
ただし、すべての占有者が引渡命令の対象になるわけではありません。債務者、所有者、競売開始決定後に占有を始めた者、対抗力のない賃借人等が対象となります。一方、先順位の対抗力を持つ賃借人のように落札者に対抗できる権原のある占有者には引渡命令は認容されません。この場合は別途の明渡訴訟で解決する必要があります。
不動産引渡命令と明渡訴訟の違い
簡易手続き
不動産引渡命令
競売裁判所に直接申請し、残金完納後6ヶ月以内にのみ可能です。決定まで約2〜3週間、強制執行を含めると1〜2ヶ月以内に解決可能な迅速な手続きです。
本案訴訟
明渡訴訟
裁判所に訴えを提起して判決を受ける正式な裁判手続きです。通常4〜6ヶ月、複雑な事案は1年以上かかることもあり、費用負担も比較的大きくなります。
不動産引渡命令は落札後6ヶ月という期限を過ぎると申請できなくなります。この期限を逃すと結局明渡訴訟に移行しなければならず、時間と費用が数倍に膨らみます。そのため競売落札直後、残金納付と同時に引渡命令を申請するのが実務で最も推奨される方法です。
不動産引渡命令、落札者が知るべき対象者の範囲
競売不動産の占有者だからといって全員を引渡命令で退去させられるわけではありません。占有者の法的地位によって対応方法がまったく異なるため、落札直後に必ず占有状況を正確に把握しなければなりません。
引渡命令の対象となる場合
債務者または所有者、競売開始決定後に占有を開始した者、抹消基準登記を基準に後順位に該当する賃借人、対抗力のない賃借人が該当します。留置権を主張する者の場合、その主張に根拠がないことが明白な場合（競売登記後の占有、債権が不存在または消滅した場合等）には引渡命令が下されることがあります。
引渡命令の対象とならない場合
先順位の対抗力を備えた賃借人（抵当権設定日以前に転入届と入居を済ませた賃借人）は落札者にも賃貸借の効力を主張できます。この場合、落札者は賃貸人の地位を承継することになるため、賃貸借期間の満了まで待つか別途の合意を通じて退去を促す必要があります。この場合は不動産引渡命令ではなく明渡訴訟を別途進行しなければなりません。
不動産引渡命令、落札後の全体進行手続き
競売落札から最終引渡までの全体の流れを段階別に整理します。各段階でどのような準備が必要か把握しておけば、不必要な遅延を防止できます。
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売却許可決定及び残金納付：落札後約1週間以内に売却許可決定が下され、確定後1ヶ月以内に残金を完納します。期限内に未納の場合は売却許可が取り消され保証金が没収されます。
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所有権移転登記の完了：残金完納と同時に所有権が移転します。登記簿に落札者の名前が登録されれば法的に完全な所有者となります。
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自主退去の要請（内容証明の送付）：既存の占有者に不動産が落札されたことを知らせ、期限を定めて退去を要求する内容証明を送ります。法的強制力はありませんが、後日の証拠として活用されます。
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不動産引渡命令の申請：残金完納後6ヶ月以内に執行裁判所に引渡命令を申請します。残金完納証明書、登記簿謄本、占有者住所確認書類等が必要です。実務では残金納付と同時に申請することが推奨されます。
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引渡命令の決定及び送達：申請後通常2〜3週間以内に決定が下されます。債務者や所有者は審問なしに決定されますが、賃借人や伝貰権者が占有する場合には審問を経ます。
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強制執行（明渡執行）：引渡命令にもかかわらず退去しなければ、引渡命令決定文と送達証明書を持って執行官事務所に強制執行を申請します。裁判所所属の執行官が現場で占有者の荷物を強制的に搬出する手続きを進行します。
6ヶ月、不動産引渡命令の絶対期限
不動産引渡命令は残金完納日から6ヶ月が絶対期限です。この期限を一日でも過ぎると引渡命令自体を申請できず、別途の明渡訴訟を提起しなければなりません。明渡訴訟は通常4〜6ヶ月、複雑な場合は1年以上を要し、費用も数倍以上増加します。競売物件を落札したらすぐに占有状況を把握し、残金納付と同時に引渡命令を申請するのが時間と費用を節約する最も確実な方法です。
占有者と円満な対話が進行中であっても引渡命令の申請は並行するのがよいでしょう。競売の特性上、占有者が約束を守れないケースが多いためです。対話と法的手続きを同時に進めるのが最も賢明な対応です。
引渡命令が困難な場合、明渡訴訟が必要です
対抗力のある賃借人が占有している場合、6ヶ月の申請期限を過ぎた場合、公売を通じて落札した場合には不動産引渡命令が適用されません。このような状況では明渡訴訟を通じて判決という執行権原を確保した上で、強制執行により不動産を引き渡してもらう必要があります。
明渡訴訟は訴状の提出から始まり、答弁書の交換、弁論期日、判決宣告に至る正式な裁判過程を経ます。実務的に占有移転禁止仮処分を先行することが必須です。訴訟途中で占有者が変わると勝訴判決を受けても強制執行が不可能になりかねないためです。
明渡訴訟の全体フロー
内容証明の送付で契約解除を通知し、占有移転禁止仮処分を申請して占有変更を遮断した後、本案訴訟である明渡訴訟を提起します。判決確定後も占有者が退去しなければ強制執行を通じて裁判所所属の執行官が現場で荷物を搬出します。
不動産引渡命令、落札後の費用はいくらかかるか
- 区分：費用
- 明渡訴訟弁護士委任料：200万ウォンから（事件により異なる）
- 委任時占有移転禁止仮処分：0ウォン（委任料に含む）
- 委任時内容証明：0ウォン（委任料に含む）
- 内容証明のみ別途依頼時：20万ウォン
- 裁判所納付実費（印紙、送達料、郵便料等）：約50万〜100万ウォン
- 不動産引渡強制執行：別途契約
件
明渡訴訟 累積実績
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占有移転禁止仮処分
件
強制執行 直接経験
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不動産関連 訴訟累積
MEDIA COVERAGE
MBC KBS SBS YTN
各種放送及びメディアで不動産訴訟の専門家として継続的に報道されています。
電話一本で始められます — 委任手続きのご案内
1段階 — 初回相談及び書類準備
お電話で事件の概要をお話しいただければ、必要な書類と手続きをご案内します。
2段階 — 詳細相談
提出書類をもとに事件の争点と予想される進行方向を詳細に分析します。
3段階 — 委任契約
費用と手続きにご同意いただければ委任契約を締結します。電話のみでも可能です。
4段階 — 訴訟進行
内容証明、占有移転禁止仮処分、本案訴訟（明渡訴訟または引渡命令）、強制執行まで全過程を代理します。