明渡訴訟専門法律センター
不動産強制執行停止申請、
賃貸人なら必ず知っておくべき 対応戦略
明渡訴訟で勝訴判決を得たのに、相手方が控訴しながら不動産強制執行停止申請をしたら？ 執行が止まる瞬間、賃貸人の損失は急激に膨らみます。
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明渡訴訟の第一審で勝訴し強制執行まで目前にしながら、突然不動産強制執行停止申請という壁にぶつかることが少なくありません。賃借人や占有者が判決に不服を申し立て控訴しながら同時に強制執行の停止を申請すると、執行官が現場に行けなくなり不動産の引渡しは無期限延期されます。
この記事では不動産強制執行停止申請とは何か、賃貸人の立場でどのような被害が生じるのか、そして実務で検証された対応方法まで漏れなくご案内いたします。
不動産強制執行停止申請、正確には何ですか？
不動産強制執行停止申請とは、仮執行宣言が付いた第一審判決に対して敗訴した側が控訴を提起しながら、判決確定前まで強制執行を一時的に止めてほしいと裁判所に要請する手続きです。民事訴訟法第500条と第501条を根拠としており、裁判所は相当な理由が認められれば担保供託条件付きで執行停止の決定を下すことができます。
明渡訴訟の場合、ほとんどの判決に仮執行宣言が付きます。このため賃貸人は判決言渡し直後から強制執行を進められますが、逆に敗訴した賃借人も不動産強制執行停止申請を通じて執行を阻止できるのです。
不動産強制執行停止申請が認められると、控訴審の判決言渡し時まで強制執行が全面停止されます。控訴審は通常6ヶ月から1年以上かかるため、賃貸人の不動産回収はそれだけ遅延せざるを得ません。この決定に対しては不服を申し立てられないという点も賃貸人にとっては負担です。
不動産強制執行停止申請の実務手続き
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控訴状の受理：判決文の送達後2週間以内に原審裁判所に控訴状を受理し、控訴状受理証明書の発行を受けます。
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強制執行停止申請書の提出：申請書に控訴状受理証明書と判決謄本を添付し、印紙1,000ウォンと送達料2回分を納付して訴訟記録のある裁判所に提出します。
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裁判所の担保供託命令：裁判所は不動産強制執行停止申請を審理した後、債権者の損害を担保するために現金担保供託を条件として決定を下す場合がほとんどです。
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執行停止の決定および効力発生：債務者が担保供託を完了し、停止決定の正本を執行機関（執行官事務所）に提出すると、その時点から強制執行が停止されます。決定文だけでは効力が発生しないという点が重要です。
賃貸人に及ぶ実質的な被害
明渡訴訟で苦労して勝訴した後も、不動産強制執行停止申請で執行が止まると、賃貸人はその期間中に経済的損失が雪だるま式に膨らみます。どのような状況が起きるのかを明確に把握することが対応の第一歩です。
対応しなければ
損失が積み重なります
賃料相当の損害金が毎月蓄積し、不動産管理が不可能な状態が続きます。控訴審が終わるまで新しい賃借人を見つけることもできず、空室損害まで二重に発生します。
専門家と対応すれば
担保供託金を活用できます
相手方が供託した担保金に対して強制執行停止による損害を立証し出金請求が可能であり、控訴審での対応も体系的に準備できます。
不動産強制執行停止申請で相手方が条件付き決定を得たからといって、必ずしも執行が停止されたわけではありません。担保供託を実際に履行したかどうかを必ず確認しなければなりません。供託金を準備できず、決定だけ受けて実質的な停止に至らないケースも実務でしばしば発生します。
賃貸人の実務対応チェックリスト
相手方が不動産強制執行停止申請の決定を得ても、担保供託の履行の有無を直ちに確認します。供託できていなければ強制執行を続行できます。
強制執行が停止されている間も控訴審での積極的な対応を並行し、控訴棄却判決を導き出す必要があります。
執行停止期間中に発生した賃料相当の損害賠償に対する証拠を漏れなく確保しておきます。
控訴審勝訴後は担保供託金に対する差押えおよび取立命令を迅速に進行します。
最初の明渡訴訟提起時に占有移転禁止仮処分を必ず先行しておいたか点検します。この仮処分なしでは訴訟中の占有移転時に判決の効力を失う可能性があります。
明渡訴訟全体の流れにおける強制執行停止の位置
明渡訴訟の一般的な手続きは、内容証明の送付 → 占有移転禁止仮処分 → 明渡訴訟本案 → 判決 → 強制執行の順序で進行します。不動産強制執行停止申請は、このうち「判決後〜強制執行着手の間」に入り込む変数です。
したがって最初から強制執行停止の可能性まで予想して訴訟戦略を立てなければ、不要な時間の浪費を防ぐことができません。経験豊富な専門弁護士が同行すれば、各段階で適時に対処でき被害を最小化できます。
強制執行停止が成立しない場合もあります
不動産強制執行停止申請が常に認められるわけではありません。裁判所は申請理由の疎明の程度、本案判決の妥当性、債権者が被る損害の規模などを総合的に審理します。申請理由の疎明が不十分であれば棄却される可能性があり、棄却されても補完して再申請することが可能です。
逆に賃貸人側からも、相手方の不動産強制執行停止申請が濫用されている点を積極的に裁判所に主張できます。そのためには第一審判決の正当性を裏付ける証拠資料を体系的に準備しておくことが核心です。
担保供託、賃貸人が知っておくべき核心
不動産強制執行停止申請で裁判所が命じる担保供託は、執行停止により賃貸人に発生し得る損害を事前に担保しておくための装置です。供託方式は大きく二つに分かれます。
類型1
担保提供命令型
裁判所がまず担保提供命令を出し、債務者が供託を完了した後にはじめて執行停止の決定が出されます。担保額の調整について意見を提出する余地があります。
類型2
条件付き決定型
決定を先に出しながら「担保供託を条件として」停止を許可します。迅速ですが比較的高額な供託金が設定される傾向があり、債務者が資金を準備できないケースも発生します。
賃貸人は条件付き決定型の場合、相手方が実際に担保供託を履行したかどうかを必ず確認しなければなりません。決定文が出たからといって自動的に執行が止まるわけではないため、供託が未履行の状態であればすぐに強制執行に着手できます。
費用はいくらかかりますか？
明渡訴訟費用のご案内
選任時 占有移転禁止仮処分 0ウォン
選任時 内容証明 0ウォン
内容証明のみの依頼時 20万ウォン
裁判所実費（印紙代／送達料など） 約50万〜100万ウォン
強制執行 別途契約
選任はこのように進行します
STEP 1
1次相談および書類準備
お電話で事件の概要を把握し、必要な書類をご案内します。
STEP 2
精密相談
書類検討後、事件の争点と戦略を具体的に協議します。
STEP 3
選任契約
費用と進行方式に合意したら選任契約を締結します。
STEP 4
訴訟進行
実務研究資料のご案内
不動産強制執行停止申請関連、見落としがちなポイント
第一に、不動産強制執行停止申請の決定自体は執行権原の執行力を排除するものではありません。つまり、執行文の付与が違法になるわけではないため、停止決定が解除されればすぐに執行を再開できるよう準備しておく必要があります。
第二に、強制執行事件がまだ開始される前には、執行機関が停止決定文を受理しない実務慣行があります。これはまだ停止させるべき執行事件自体が存在しないためです。賃貸人の立場からはこの隙間を活用して迅速に強制執行に着手する戦略も検討できます。
第三に、強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月かかります。この期間中、相手方の不動産強制執行停止申請の有無を注視しながら同時に控訴審対応を準備する二重戦略が必要です。
不動産強制執行停止申請への対応、なぜ専門家が必要なのか
不動産強制執行停止申請は単に書類一枚を裁判所に提出する問題ではありません。担保供託金の規模の妥当性、停止決定後の不服不可状況での戦略策定、控訴審での勝訴可能性の最大化、そして停止期間中の損害最小化まで、複合的な法律判断が求められます。